对拆迁房评估办法的研究

　　摘  要

　　随着国家对城市建设投资规模的加大，城市建设发展突飞猛进，许多城市的拆迁也大大增加了，拆迁矛盾凸显，这已成为全国关注的焦点，怎样使房屋拆迁工作顺利进行，又最大限度的保护被拆迁人的利益，是城市建设中必须面对的问题。在实际拆迁评估进行中发现关键在拆迁补偿的基准价格。

　　本文借鉴国外对于拆迁房价格补偿的方法，分别运用市场法，成本法，收益法三种估价方法，对同一套拆迁房进行实际中的评估，通过分析评估结果的差异，试图找到对拆迁房的合理评估方法。

　　关键词：     拆迁房,评估,合理补偿。

　　Abstract

　　As the state of the city construction investment increase, city construction and developmentmake a spurt of progress, many city residents also greatly increased, demolition contradictions, ithas become the focus of national attention, how to make the housing demolition work carried outsmoothly,  and  maximize  the  protection  of  the  interests  of  the  demolition,  it  is  city  constructionmust  face  the  problem.  In  the  actual  demolition  assessment  were  found  in  the  key  in  therelocation compensation benchmark price.

　　The  article  draws  lessons  from  abroad  for  the  demolition  of  housing  price  compensationmethod,  respectively,  use  market  method,  cost  approach,  income  approach  of  three  kinds  ofvaluation methods, on the same set of housing units were actually in the assessment, through theanalysis to assess the difference in results, trying to find the reasonable evaluation method for theremoval of the housing.

　　Key Wards:     Demolition of housing; Assess;A reasonable assessment。

　　1.　绪论

　　1.1、我国房屋拆迁的现状。

　　随着国家对城市建设投资规模的加大，城市建设发展突飞猛进，许多城市的拆迁大大增加了，拆迁矛盾凸显。

　　根据相关资料显示“九五”期间，全国城镇累计拆除房屋约3.3亿平方米，比“八五”期间增长了近一倍。北京市“九五”期间拆除房屋总量415万平方米，拆迁户近14万户，被拆迁人数近50万人。上海市1991年8月至2000年共拆除居住房屋2830万平方米，拆迁65万户居民住房，拆除了6907家单位的房屋。明珠地铁二期工程，一个项目就拆迁居民7000多户，拆迁面积21万平方米，拆除单位190个，面积15万平方米，拆迁资金29个亿，占项目总投资的22％。大量的房屋拆迁，改善了居民的居住条件、居住环境，加快了旧城改造的步伐，也保证了城市建设的顺利进行。

　　但在拆迁问题中，同时暴露出一些深层次矛盾。近年来，我国房屋拆迁已演化成为最易激发矛盾、引起冲突的领域之一。本应彰显政府关爱、较易赢得群众拥戴的“民心工程”，近年来在某些地方却变成了以赢利为目的、动辄不由分说予以强制执行的“扰民工程”，这种现象不容忽视[1]。

　　根据建设部的相关统计，2002年1—8月份共受理群众来信4820件次，其中涉及拆迁问题的占28%；群众上访1720批次，其中反映拆迁问题的占70%，在集体上访的123批次中拆迁问题占83.7%；国家信访局近年来接到的关于拆迁问题的信件也逐年递增，截至2003年8月底，当年该局收到拆迁投诉信件11641封，比2002年同期上升50%；上访人数5360人次，同比增长47%。

　　一件件因拆迁而起的风波更让人怵目惊心。震惊国务院的湖南省嘉禾“县委、县政府滥用行政权力强制推进房屋拆迁”事件暴露了少数的地方政府严重滥用职权，纵容或者放任违法违规拆迁的恶劣做法；另外，暴力抗迁、自杀抗迁的事例亦频繁出现：

　　2000年9月12日，安徽省池州市青阳县下岗工人朱正亮不满县政府的旧城改造拆迁安置，在天安门金水桥上自焚；2003年8月22日，南京市邓府巷39岁的翁彪因为不满当地拆迁办强行拆迁，在南京市玄武区邓府巷拆迁指挥部点燃汽油自焚身亡；2010年江西省抚州市宜黄县凤冈镇在拆迁期间发生烧伤事件；2011年7月8日梓潼县文昌镇拆迁纠纷；2011年马鞍山市两“钉子户”终于被拔，位于湖东路与花园路交叉口，原纺织新村的钉子户在与开发商对峙10年。毋庸置疑，房屋拆迁纠纷已成为值得高度关注、亟待妥善解决的重大和复杂问题。

　　1.2、房屋拆迁矛盾产生的原因。

　　房屋和土地是城乡居民的生存之本，土地的地上附着物凝结了被拆迁的原住户、用户的资金与劳动力，并且可能是被拆迁人赖以生存和生产的基本物质条件。

　　在实际拆迁评估进行中发现纠纷的关键在拆迁补偿的基准价格。《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位，用途、建筑面积等因素，以房地产市场价格确定，具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定”。《城市房屋拆迁估价指导意见》第十三条规定“市县人民政府或其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域，不同用途，不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格”。可在实际拆迁评估过程中，很多市县人民政府根本就没有公布过当地的各类房屋的房地产市场价格，使房地产拆迁评估缺少最基本的最直接的依据，评估结果一旦公布，就会出现大量的解释说明工作，出现一些争执，降低了评估行业的信誉度[2]。

　　所以本文对拆迁房的评估方法展开研究。

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　　2. 拆迁房的评估理论

　　2.1、国外对拆迁房估价的理论研究

　　2.1.1、拆迁补偿制度

　　2.1.2、 补偿原则

　　2.2、国内对拆迁房估价的理论研究

　　2.3、三种估价方法的介绍

　　2.3.1、成本法的介绍

　　2.3.2、市场比较法介绍

　　2.3.3、收益法的介绍

　　3. 实证研究

　　3.1、评估对象介绍

　　3.2、价值评估

　　3.2.1、成本法

　　3.2.2、收益法

　　3.2.3、市场法

　　4.　结论

　　采用三种方法对同一交易案例进行评估，但评估价值却不同，从计算过程分析，本文认为差异产生的原因：

　　（1）成本法：

　　a.未考虑到利润率。对于房地产开发的房屋价格=成本价+利润，虽然被在此也应该考虑到利润问题。

　　b.由于地处农村，本身土地价格偏低，若拆迁户在其他地方重置，土地价比原来价高。

　　（2）市场法。

　　用市场法评估，选择可比交易案例时，选择的可比交易案例应尽可能与被评估对象相似，所以本文选择的交易案例是与被评估对象处于同村，并且是同一批被拆迁的私宅。

　　虽然这些房屋拆迁的时候，都经某房地产评估公司进行过评估，但最后补偿并没有采用评估价，而是采用了以房置房的方式，所以本文收集的可比较交易案例的价格存在瑕疵。

　　（3）收益法。

　　a.评估对象的租金是通过询问当地多家人家所得的平均值，虽多个平均值但不能代表被评估对象的租金收入，因为租金的多少与房屋的装修、结构有很大关系，个体的差异性较大。

　　b.租金会受到市场因素影响而改变，而本文未考虑到租金的变动因素。

　　c.房产位于农村，租赁市场不健全，租客的需求不大，租金价格会偏低些。

　　比较下来，三种方法都存在瑕疵，本人认为收益法更合理。因为根据国外的拆迁补偿原则——合理补偿，即要保证拆迁户在拆迁前后住房水平不变，而收益法采用租金折现的方式可以满足这一要求。

　　其实，保证住房水平还可以通过买房的方式。按买房的角度，被拆迁对象在农村，买到同样的房子是比较困难的。根据镇政府提供的靠近本村的商品房屋的价格为3500-4000元/平方米，若是五口人居住至少需要90平方米，住房条件不变的情况下需要30多万，按照市场法、成本法算出的价格去购买新房是远远不够的，但它和收益法算的价格接近。

　　所以，在有充分的交易案例情况下，可使用市场法。在无市场交易案例或交易价格存在瑕疵，可应用周围的商品房价格进行估算，或采用收益法。

　　参考文献

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　　[2]关于在京中央国家机关住宅用地土地登记的处理意见[EB/01]. 2007-3-7

　　[3]张协奎中外房地产估价发展综述[EB/01].2004-4 ●28 / 2007-3-31

　　[4]房地产评估规范. (GB / T50291-1999)

　　[5]成本法在房地产评估中的应用[EB / 01]. 2006-3- -13/ 2007-2-21

　　[6] 李静，谭大璐，王亚明，房地产三种评估价格的比较分析[]. 建筑管理现代化，2005，(6): 49-5 1

　　[7] 李延喜，陈冬，毕振华，王阳，房地产定价中市场法应用的中美比较[J]. 华东经济管理，2005， (10): 18-20

　　[8] 杨子江许德蔚.收益法在国内外的应用差异及其原因分析[].中国资产评估，2004，(6): 20- -2 1

　　[9]房地产评估的特点[EB/01]. 2006-11-1 / 2007-3-7

　　[10]林冠球.建筑功能评价与建筑价值评估[J].中国资产评估，2005， (2): 35. 37

　　[11] 闾力强.房地产估价的区域因素对房价的影响研究[D]. 2004年西南交通大学研究生学位论文

　　[12] 沈良峰、房地产估价基本方法参数的改进研究[D]. 2003年中南大学硕士论文