建筑和房地产企业如何应对市场变化

　　目前房地产市场的整体形势呈现"末端好，前端难"特征。末端指商品房销售，今年表现比较好，1~8月份全国商品房销售面积同比增长了7.2%,销售额同比增长了13%.前端指房地产企业的开发活动，表现非常困难，今年出现了房地产市场史以来第一次同时购地、地价款、新开工和竣工"四个负增长".

　　一、房地产市场态势分析

　　（一）楼市末端销售市场活跃

　　今年的房地产市场有一个非常明显的特点-"末端好、前端难".

　　房地产市场的末端，也就是销售一端现在表现非常好，1~8月份全国商品房销售面积同比增长了7.2%,销售额同比增长超过了13%.就是说楼市末端销售市场活跃，已经确定无疑今年是正增长，而去年全部是负增长，销售面积今年肯定超过去年，超过 12 亿平方米。在销售量的带动下，部分城市的价格开始回升，70 个大中城市，一半以上的城市价格都在上涨，8月份开始环比和同比全部呈现了一个正上升。

　　出现这样一个变化的主要的原因、归根结底是由于宽松的货币政策。从以往情况看，只要货币政策一放松，降准降息、房地产市场就会上升，因为房地产有很强的资产属性，今年依然没有逃出这样一个规律。今年政府几次降息，包括降首付对房地产市场影响是直接体现，所以末端市场比较好。此外，各个地方政府采取的一些促进本地房地产市场销售的政策，也都对楼市的恢复有积极的作用。

　　（二）房地产产业链前端处境艰难

　　房地产的前端指的是开发端，处境比较艰难。今年到 8月，第一次同时出现了"四个负增长",一是土地购置面积负增长，二是新开工面积负增长，三是土地成交价款负增长，四是竣工面积负增长。这"四个负增长"同时出现，今年是第一次。这充分反映了房地产产业链的上端、前端、开发端是非常困难的，主要有以下几个方面的原因：

　　第一，库存依然较大，目前市场整体上仍处于去库存的阶段。这里有结构性的问题，一线城市还比较好，部分二线城市也可以，但仍有大部分三四线城市现在库存量比较大。开发企业库存量比较大，所以现在集中精力抓住市场机遇来消化库存，拿地积极性不高，新开工积极性也不高，也延长了施工周期，竣工量也是一个负增长，消化库存仍然是每一个企业面临的巨大挑战。

　　第二，贷款难，或者说贷款成本上升。近来银行一直在降息，降息应该使资金成本低，不但对消费者有利，对开发企业也有利。但是由于房地产形势的变化，目前一些商业银行把房地产列为高风险行业，对房地产开发企业的贷款意愿和积极性不高。开发企业贷款有相当一部分是周转来的，在周转的过程中增加了成本。所以，尽管央行在降息，但是降息的实惠并没有实实在在落实在开发企业身上。特别是为了防风险，现在商业银行的贷款是名单式管理，贷给谁？主要钱贷给大企业、品牌企业，中小企业贷款的机会很少。所以从开发企业的资金来源来看，1~8月份只有 0.9% 的增长速度，国内银行贷款是负增长 5.9%.所以这就是开发企业为什么不拿地、为什么不开工，是因为它有很大的资金压力、难度，资金融资成本高，钱少，钱少就不足以有足够的动力去新拿地和加快施工速度和新开工。

　　第三，开发企业的成本上升、利润下降导致开发企业目前的资金压力非常大。如果把开发企业的销售额和投资额之比，或者把开发企业的开发额和融资额之比，就是把投出去的钱和收回来、融到的钱之比，1~8月份的数据相当于 2008 年底的数据，充分反映开发企业资金压力非常大。企业成本上升，劳动力成本上升、土地成本上升，甚至于各项税费等负担都没有降低，但是开发企业的利润下降了。

　　第四，未来的预期不稳定，影响了开发企业购地开工的积极性。有一些政策方面的预期不稳定，有些市场方面的预期也不稳定，影响了开发企业对后市的投资。因为房地产开发都是有周期的，现在拿地实际上一两年以后要销售的，一年后的市场形势是什么？政府相关政策怎样？有一定的不确定性，也影响开发商企业的决策，如"营改增"的政策等。

　　（三）市场预测

　　今年以来市场形势好于去年，但明年、后年的市场能不能稳定，货币政策能不能持续保持宽松，也有一定的不确定性。这个预期也会影响房地产开发企业当前的投资。当前"末端好，前端难"的房地产整体市场表现状态下，前景到底应该悲观还是乐观？"难"是企业面临的压力，但是这里面也有积极的因素：

　　一是整个房地产市场前端从来都是滞后于末端大概5 ~ 6 个月，楼市恢复增长 5 ~ 6 个月之后就会传达到前端市场、开发市场，我们认为现在楼市的持续稳定实际上会逐步地影响到前端市场。目前房地产市场前端难，现在实际上已经基本到底了，不会更难了，逐步会趋于好转。

　　二是当前房地产最大的问题就是供求关系发生了变化，库存量大，要消化库存。在今年楼市好，前端投资增速慢，负增长的情况下，实际上对调整供求关系，优化消供比是有积极意义的。我们要看长远，今年开工少、拿地少，实际上意味着明后年新增供应就会低，如果保持销售稳定，这样的供求关系就会逐步调整过来。如果房地产市场供求关系不会得到有效调整的话，那么后期的发展就会非常困难。现阶段末端市场很好，前端比较难，但是这个难基本到底了，未来我们应该对稳定有信心。

　　二、建筑和房地产企业如何应对市场变化

　　随着房地产市场总量的增大，今后房地产市场会出现新的变化、呈现新常态。表现在 :一是速度上，随着房地产开发总量的增大，房地产业的增长速度肯定会降低，这对开发企业来说，意味着绝不可能把过去高速增长的经验复制到未来；二是结构上，未来房地产市场分化加剧，企业面对的主要是结构性的问题。过去的房地产市场无论涨多涨少，总的趋势都是涨，2011 年前，无论大小中城市，东中西部地区都是"涨"声一片，只是涨多涨少而已。但是未来，房地产市场一定是分化的，有些地方涨，始终面临着上涨的压力；有的地方可能一段时间内就是不涨不跌，还有的市场面临着价格下降的压力，这就是我们面临的市场。意味着房地产投资开发企业投在哪？在哪投资？必须要做好选择；三是动力上，2011 年"新国八条"出台之前，中国房地产市场高速增长，推动房地产上涨相当大一部分动力是投资性需求，全国房地产市场上投资性需求大概占30% 以上，现在有多少投资性需求，调研结果不到 10%.现在支撑着这个市场的是什么需求？一是消费性需求。买房是为住，特别是刚性需求，不是为了投资。二是改善性需求。三是个性化需求。居民不一定缺房子，但是会有更好的房子吸引他，必须个性化。未来消费型、改善型、个性化的住房需求将是主题而不是投资，这意味着必须做好产品和服务的创新。对开发企业意味着，必须创新开发理念、经营理念才能应对这样一个市场。过去大家都做一样的事情，那种粗放式或者传统式的开发理念很难应对未来的消费者。

　　总之，未来面临的市场，速度会下降，地区会分化，满足以人为本的房子消费性需求量在上升，而不是投资性的。面对房地产的这样一个新常态，开发企业必须转变开发经营理念，通过创新性供给才能应对这样一个市场。创新主要有以下方面：

　　（一）建筑产品的创新：从同质化到个性化

　　从过去的同质化产品，开发企业都盖一样的房子，到未来的个性化产品的创新，新型产品的创新。这里面包括很多内容，包括普通住宅。举个例子，大家都说卖房子很难，但东北的一个城市新区，供应量巨大，各个开发企业房子都卖不出去，整个新区其它楼盘项目每月 30 ~50 套都卖不出去，每个小区每个月平均只卖 2~3 套，但是有一个开发商，销售周期一年半全部销售完毕。很多人疑惑，他有什么本事比别人销售得好？其实就是这个企业是在产品创新上做文章，动了脑筋。怎么创新？他们发现一个特点，都是普通住宅，每个小区销售都不好，但一楼带前后花园小区的房子不便宜，但是卖得都很快，楼上的房子统统卖不出去。他们分析，东北老工业城市有大量下岗工人，有大量退休老人，新区有大量征地农民，很多人对土地非常留恋，能不能开发一个房子，这个房子从 1 楼到 15 楼家家户户都有菜园地，这样就满足大家对地的需求了。果然，他们开发了这个产品，申请了专利，家家户户根据户型的大小或大或小都有个小菜园，为菜园设计解决了上水、排水、通风、采光、防水保温等等问题。现在，他们还研究出把家里的餐厨垃圾液体化作为有机肥料，都申请了专利。这个企业的产品迅速在当地受到欢迎。把握住当地的需求来创新，房地产开发企业是能够走出一条发展道路来的，而墨守成规，盖过去几十年不变的房子，跟别人都盖一样的房子，就没有任何的竞争力。

　　产品创新还包括新型的地产，关注中国未来的养老，养老服务社区的改造。打造养老服务社区，通过政府的政策支持，真正能够在用户居住环境配套服务方面，打造适老型地产。现在没有很好的商业模式和开发条件，目前已经有的，绝大部分都是高端养老，缺少真正的大众化的，适合普通老百姓的养老模式，这都是未来的开发空间。相信在未来的老龄化社会，政府会特别关注老龄问题，也一定会在这方面有政策考虑。对房地产企业来讲，要眼光长远，要有所准备，以前没有做过，现在要开始准备，准备在新的领域和技术项目有所作为。此外还包括文化旅游地产、老旧小区改造等。房地产企业要眼光长远，要有所准备，在创新的领域和技术方面有所作为。把握住当地住房需求的特征，以消费需求为核心研发和提升产品品质，重点研究改善性需求需要什么，怎么改善，房地产开发企业是能够走出一条发展道路来的。

　　（二）经营理念的创新：从懂开发到懂经营

　　中国未来的房地产需求虽然增长速度会下降，但是总量很大，一年卖 12~13 亿平方米的房子，是全世界最大的房地产市场。一年能够卖 13 亿平方米的房子的巨大市场，房地产企业在市场不挣钱，那就应该在企业自身找原因。而这个一年卖 13 亿平方米新建商品房的市场会维持几年，不可能长期维持下去，因此，要抓住现在的时机。

　　今后，随着存量房市场的扩大，新房市场的开发空间逐步减少，房地产的持有经营实现稳定的现金流空间逐步增大，未来的房地产将不是主要靠开发而要靠经营来赚钱的，要从过去的就是只懂开发到未来还要懂经营，拓展产业链发展。

　　（三）行业领域的创新：从重建设到重服务

　　一是随着房地产开发量的增大和积累，企业要通过延长产业链获得赢利，从过去重建设到未来重服务。目前部分开发企业利用互联网技术，基于众多的客户资源，增大服务性收费已取得明显成果。

　　二是随着房地产步入存量房时代，未来存量房交易服务市场空间增大，所以行业的扩张将从过去单一的开发市场逐步发展到存量房市场，对此相应的服务需求上升，新的领域发展空间增大。

　　（四）融资渠道的创新：从间接融资到直接融资

　　随着房地产市场竞争加剧，今后是资本为王。资金实力强、能够抗得住市场波动的企业才能活得更加长久，资金实力强的企业，一定是有强大融资竞争力的企业。所以，企业必须提高自身多元化的融金能力。从通过单纯的间接融资，就是靠银行贷款、找银行要钱，到多元化、多渠道的直接融资。未来房地产企业将大者恒大，强者恒强，大是指企业资金实力大，强是指企业专业化能力强。能够抗得住市场波动的企业才能活得更加长久，而能够抗得住市场波动、资金实力强的企业，一定是有强大融资竞争力的企业。所以企业现在要做准备，要为多元化融资和强大的融资能力打好基础，否则在未来房地产市场竞争上会被淘汰。