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建筑和房地产企业如何应对市场变化

来源:学术堂 作者:姚老师
发布于:2015-12-03 共4452字

  目前房地产市场的整体形势呈现"末端好,前端难"特征。末端指商品房销售,今年表现比较好,1~8月份全国商品房销售面积同比增长了7.2%,销售额同比增长了13%.前端指房地产企业的开发活动,表现非常困难,今年出现了房地产市场史以来第一次同时购地、地价款、新开工和竣工"四个负增长".

  一、房地产市场态势分析

  (一)楼市末端销售市场活跃

  今年的房地产市场有一个非常明显的特点-"末端好、前端难".

  房地产市场的末端,也就是销售一端现在表现非常好,1~8月份全国商品房销售面积同比增长了7.2%,销售额同比增长超过了13%.就是说楼市末端销售市场活跃,已经确定无疑今年是正增长,而去年全部是负增长,销售面积今年肯定超过去年,超过 12 亿平方米。在销售量的带动下,部分城市的价格开始回升,70 个大中城市,一半以上的城市价格都在上涨,8月份开始环比和同比全部呈现了一个正上升。

  出现这样一个变化的主要的原因、归根结底是由于宽松的货币政策。从以往情况看,只要货币政策一放松,降准降息、房地产市场就会上升,因为房地产有很强的资产属性,今年依然没有逃出这样一个规律。今年政府几次降息,包括降首付对房地产市场影响是直接体现,所以末端市场比较好。此外,各个地方政府采取的一些促进本地房地产市场销售的政策,也都对楼市的恢复有积极的作用。

  (二)房地产产业链前端处境艰难

  房地产的前端指的是开发端,处境比较艰难。今年到 8月,第一次同时出现了"四个负增长",一是土地购置面积负增长,二是新开工面积负增长,三是土地成交价款负增长,四是竣工面积负增长。这"四个负增长"同时出现,今年是第一次。这充分反映了房地产产业链的上端、前端、开发端是非常困难的,主要有以下几个方面的原因:

  第一,库存依然较大,目前市场整体上仍处于去库存的阶段。这里有结构性的问题,一线城市还比较好,部分二线城市也可以,但仍有大部分三四线城市现在库存量比较大。开发企业库存量比较大,所以现在集中精力抓住市场机遇来消化库存,拿地积极性不高,新开工积极性也不高,也延长了施工周期,竣工量也是一个负增长,消化库存仍然是每一个企业面临的巨大挑战。

  第二,贷款难,或者说贷款成本上升。近来银行一直在降息,降息应该使资金成本低,不但对消费者有利,对开发企业也有利。但是由于房地产形势的变化,目前一些商业银行把房地产列为高风险行业,对房地产开发企业的贷款意愿和积极性不高。开发企业贷款有相当一部分是周转来的,在周转的过程中增加了成本。所以,尽管央行在降息,但是降息的实惠并没有实实在在落实在开发企业身上。特别是为了防风险,现在商业银行的贷款是名单式管理,贷给谁?主要钱贷给大企业、品牌企业,中小企业贷款的机会很少。所以从开发企业的资金来源来看,1~8月份只有 0.9% 的增长速度,国内银行贷款是负增长 5.9%.所以这就是开发企业为什么不拿地、为什么不开工,是因为它有很大的资金压力、难度,资金融资成本高,钱少,钱少就不足以有足够的动力去新拿地和加快施工速度和新开工。

  第三,开发企业的成本上升、利润下降导致开发企业目前的资金压力非常大。如果把开发企业的销售额和投资额之比,或者把开发企业的开发额和融资额之比,就是把投出去的钱和收回来、融到的钱之比,1~8月份的数据相当于 2008 年底的数据,充分反映开发企业资金压力非常大。企业成本上升,劳动力成本上升、土地成本上升,甚至于各项税费等负担都没有降低,但是开发企业的利润下降了。

  第四,未来的预期不稳定,影响了开发企业购地开工的积极性。有一些政策方面的预期不稳定,有些市场方面的预期也不稳定,影响了开发企业对后市的投资。因为房地产开发都是有周期的,现在拿地实际上一两年以后要销售的,一年后的市场形势是什么?政府相关政策怎样?有一定的不确定性,也影响开发商企业的决策,如"营改增"的政策等。

  (三)市场预测

  今年以来市场形势好于去年,但明年、后年的市场能不能稳定,货币政策能不能持续保持宽松,也有一定的不确定性。这个预期也会影响房地产开发企业当前的投资。当前"末端好,前端难"的房地产整体市场表现状态下,前景到底应该悲观还是乐观?"难"是企业面临的压力,但是这里面也有积极的因素:

  一是整个房地产市场前端从来都是滞后于末端大概5 ~ 6 个月,楼市恢复增长 5 ~ 6 个月之后就会传达到前端市场、开发市场,我们认为现在楼市的持续稳定实际上会逐步地影响到前端市场。目前房地产市场前端难,现在实际上已经基本到底了,不会更难了,逐步会趋于好转。

  二是当前房地产最大的问题就是供求关系发生了变化,库存量大,要消化库存。在今年楼市好,前端投资增速慢,负增长的情况下,实际上对调整供求关系,优化消供比是有积极意义的。我们要看长远,今年开工少、拿地少,实际上意味着明后年新增供应就会低,如果保持销售稳定,这样的供求关系就会逐步调整过来。如果房地产市场供求关系不会得到有效调整的话,那么后期的发展就会非常困难。现阶段末端市场很好,前端比较难,但是这个难基本到底了,未来我们应该对稳定有信心。

  二、建筑和房地产企业如何应对市场变化

  随着房地产市场总量的增大,今后房地产市场会出现新的变化、呈现新常态。表现在 :一是速度上,随着房地产开发总量的增大,房地产业的增长速度肯定会降低,这对开发企业来说,意味着绝不可能把过去高速增长的经验复制到未来;二是结构上,未来房地产市场分化加剧,企业面对的主要是结构性的问题。过去的房地产市场无论涨多涨少,总的趋势都是涨,2011 年前,无论大小中城市,东中西部地区都是"涨"声一片,只是涨多涨少而已。但是未来,房地产市场一定是分化的,有些地方涨,始终面临着上涨的压力;有的地方可能一段时间内就是不涨不跌,还有的市场面临着价格下降的压力,这就是我们面临的市场。意味着房地产投资开发企业投在哪?在哪投资?必须要做好选择;三是动力上,2011 年"新国八条"出台之前,中国房地产市场高速增长,推动房地产上涨相当大一部分动力是投资性需求,全国房地产市场上投资性需求大概占30% 以上,现在有多少投资性需求,调研结果不到 10%.现在支撑着这个市场的是什么需求?一是消费性需求。买房是为住,特别是刚性需求,不是为了投资。二是改善性需求。三是个性化需求。居民不一定缺房子,但是会有更好的房子吸引他,必须个性化。未来消费型、改善型、个性化的住房需求将是主题而不是投资,这意味着必须做好产品和服务的创新。对开发企业意味着,必须创新开发理念、经营理念才能应对这样一个市场。过去大家都做一样的事情,那种粗放式或者传统式的开发理念很难应对未来的消费者。

  总之,未来面临的市场,速度会下降,地区会分化,满足以人为本的房子消费性需求量在上升,而不是投资性的。面对房地产的这样一个新常态,开发企业必须转变开发经营理念,通过创新性供给才能应对这样一个市场。创新主要有以下方面:

  (一)建筑产品的创新:从同质化到个性化

  从过去的同质化产品,开发企业都盖一样的房子,到未来的个性化产品的创新,新型产品的创新。这里面包括很多内容,包括普通住宅。举个例子,大家都说卖房子很难,但东北的一个城市新区,供应量巨大,各个开发企业房子都卖不出去,整个新区其它楼盘项目每月 30 ~50 套都卖不出去,每个小区每个月平均只卖 2~3 套,但是有一个开发商,销售周期一年半全部销售完毕。很多人疑惑,他有什么本事比别人销售得好?其实就是这个企业是在产品创新上做文章,动了脑筋。怎么创新?他们发现一个特点,都是普通住宅,每个小区销售都不好,但一楼带前后花园小区的房子不便宜,但是卖得都很快,楼上的房子统统卖不出去。他们分析,东北老工业城市有大量下岗工人,有大量退休老人,新区有大量征地农民,很多人对土地非常留恋,能不能开发一个房子,这个房子从 1 楼到 15 楼家家户户都有菜园地,这样就满足大家对地的需求了。果然,他们开发了这个产品,申请了专利,家家户户根据户型的大小或大或小都有个小菜园,为菜园设计解决了上水、排水、通风、采光、防水保温等等问题。现在,他们还研究出把家里的餐厨垃圾液体化作为有机肥料,都申请了专利。这个企业的产品迅速在当地受到欢迎。把握住当地的需求来创新,房地产开发企业是能够走出一条发展道路来的,而墨守成规,盖过去几十年不变的房子,跟别人都盖一样的房子,就没有任何的竞争力。

  产品创新还包括新型的地产,关注中国未来的养老,养老服务社区的改造。打造养老服务社区,通过政府的政策支持,真正能够在用户居住环境配套服务方面,打造适老型地产。现在没有很好的商业模式和开发条件,目前已经有的,绝大部分都是高端养老,缺少真正的大众化的,适合普通老百姓的养老模式,这都是未来的开发空间。相信在未来的老龄化社会,政府会特别关注老龄问题,也一定会在这方面有政策考虑。对房地产企业来讲,要眼光长远,要有所准备,以前没有做过,现在要开始准备,准备在新的领域和技术项目有所作为。此外还包括文化旅游地产、老旧小区改造等。房地产企业要眼光长远,要有所准备,在创新的领域和技术方面有所作为。把握住当地住房需求的特征,以消费需求为核心研发和提升产品品质,重点研究改善性需求需要什么,怎么改善,房地产开发企业是能够走出一条发展道路来的。

  (二)经营理念的创新:从懂开发到懂经营

  中国未来的房地产需求虽然增长速度会下降,但是总量很大,一年卖 12~13 亿平方米的房子,是全世界最大的房地产市场。一年能够卖 13 亿平方米的房子的巨大市场,房地产企业在市场不挣钱,那就应该在企业自身找原因。而这个一年卖 13 亿平方米新建商品房的市场会维持几年,不可能长期维持下去,因此,要抓住现在的时机。

  今后,随着存量房市场的扩大,新房市场的开发空间逐步减少,房地产的持有经营实现稳定的现金流空间逐步增大,未来的房地产将不是主要靠开发而要靠经营来赚钱的,要从过去的就是只懂开发到未来还要懂经营,拓展产业链发展。

  (三)行业领域的创新:从重建设到重服务

  一是随着房地产开发量的增大和积累,企业要通过延长产业链获得赢利,从过去重建设到未来重服务。目前部分开发企业利用互联网技术,基于众多的客户资源,增大服务性收费已取得明显成果。

  二是随着房地产步入存量房时代,未来存量房交易服务市场空间增大,所以行业的扩张将从过去单一的开发市场逐步发展到存量房市场,对此相应的服务需求上升,新的领域发展空间增大。

  (四)融资渠道的创新:从间接融资到直接融资

  随着房地产市场竞争加剧,今后是资本为王。资金实力强、能够抗得住市场波动的企业才能活得更加长久,资金实力强的企业,一定是有强大融资竞争力的企业。所以,企业必须提高自身多元化的融金能力。从通过单纯的间接融资,就是靠银行贷款、找银行要钱,到多元化、多渠道的直接融资。未来房地产企业将大者恒大,强者恒强,大是指企业资金实力大,强是指企业专业化能力强。能够抗得住市场波动的企业才能活得更加长久,而能够抗得住市场波动、资金实力强的企业,一定是有强大融资竞争力的企业。所以企业现在要做准备,要为多元化融资和强大的融资能力打好基础,否则在未来房地产市场竞争上会被淘汰。

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