房企加强资金管理的问题与改进建议

　　摘    要：　资金是房地产项目的“血液”。房地产项目投资大，建设周期长，资金管理要求高。在项目前期规划、开发建设及运营管理中，都必须要有充裕的资金保证，推进项目有序运营。因此，房地产企业必须高度重视资金管理。同时，由于房地产业在经济发展中的影响十分明显，宏观经济环境对房地产业的影响极大，房地产企业更需做好资金管理，加强风险防范。为此，本文对房地产企业加强资金管理的重要性进行了探讨，分析了企业资金问题中存在的问题，并有针对性地提出了改进建议。

　　关键词：　资金管理; 房地产企业; 管理改进;

　　在我国社会经济发展过程中，房地产业所起的作用非常重要。然而，在房地产业快速发展的情况下，行业风险不断加大，国家为了维护房地产市场的稳定，出台了系列调控措施，对房地产企业融资活动带来极大困难，不少房企业面临着资金紧张的压力，发展受到极大影响。而且房地产项目资金需求大，资金占用多，对资金管理的要求很高，如何做好资金管理，保证资金运行的科学性，对于房地产企业发展至关重要。为此，房地产企业必须充分掌握好政策变化，根据市场行情做好应对，加强资金管理，提高资金的利用效率，从而解决资金困境，助推房地产企业稳步发展。

　　一、房地产企业加强资金管理的重要性

　　房地产项目在建设过程中，需要不间断地投资，因而，对资金管理有着较高要求。而且，在国家政策调控下，金融政策的收紧对房地产企业的融资活动带来极大影响，资金问题给不少房企发展造成极大压力，在这种情况下，加强资金管理，做好资金的科学调度，对于房地产企业发展具有重要的现实意义。
 

　　（一）加强资金管理有利于提高资金使用效率

　　房地产项目资金使用量较大，资金成本较高，在房地产项目运营中，不仅需要保持足够的“现金流”，维护项目运转，同时，还要考虑资金筹集与运用所需花费的资金成本，如果资金管理调配不当，资金成本过高，项目效益将难以提升。因此，加强资金管理，就是要对房地产企业资金全面筹划，科学调配，提高资金使用效率，为房地产企业创造出最大价值。

　　（二）加强资金管理有利于增强风险防范能力

　　房地产企业发展中受政策影响较大，同时，市场需求与行业竞争都会对房地产企业造成很大压力。面对十分复杂的内外部环境，房地产项目要做好项目运营维护，并保证竞争优势，必须不断强化资金管理，在项目运营过程中，必须要有一定的资金额度，可以随时调配，从而对不确定性因素做好防范，如果资金管理失当，资金高度失灵，项目运行受阻，将会对房地产企业发展带来极大影响。因此，基于风险防范的需要，房地产企业必须对资金进行科学筹划与使用，保持一定的资金额度，加强资金管理，保持项目正常运转，增强风险防范能力，防范各项风险。

　　（三）加强资金管理有利于企业资本结构进一步优化

　　房地产企业要进行项目融资，离不开资本市场，需要与资本市场打交道。而资本市场对企业的要求较高，除了项目有吸引力外，还需要企业有较强的管理能力，保证项目投资具有营利性。房地产企业加强资金管理，有利于提高企业综合管理能力从而有更多的机会获得资本市场的认可，在资本市场中有更大的吸引力，从而有助于房地产企业在融资活动中拓展融资渠道，选择多元化融资方式，采取最有利于企业发展的筹资模式，使企业的资本结构进一步优化，降低企业的融资风险。

　　二、现阶段房地产企业资金管理中面临的主要问题

　　（一）政策影响大，财务风险高

　　众所周知，房地产项目投资大，周期长，仅凭企业自有的资金规模进行投入开发，项目建成的概率极小，因而，对融资的需求较大，需要从金融部门获取贷款，或者进入资本市场进行融资。在政策宽松的情况下，房地产企业的融资活动相对容易，这有利于项目开发顺利进行。而在现阶段，由于房价增长过快，对宏观经济造成一定影响，宏观调控不断加码，房地产企业受到的影响极大，不少房地产企业融资困难，资金紧张，面临较高的财务风险。此外，政府对房地产企业的资金监管加强，房企资金回笼缓慢，资金周转变慢，资金难以平衡，盈利能力不断下降，房地产企业的发展空间受到挤压。企业潜在风险加剧。

　　（二）融资渠道有限，融资方式单一

　　为了筹集资金，房地产企业会设计多种融资方式，而最便捷的融资模式就是申请银行贷款。运用一定的抵押物进行融资。对于房地产企业而言，由于项目对资金的需求量较大，而抵押物较少，在项目运作前，如要开展竞标拿地，就需要较大的资金量，企业如果没有资金注入，参与拿地都会面临困难，而融资渠道有限，不少房地产企业由于受实力限制，难以参与土地竞标，从而失去进入市场的机会。在项目建设中，房企要不断投入，不象其他企业运营模式一样，可以收取客户保证金，有一定的资金回笼，缓解资金压力。项目建设需要达到预售条件，取得预售资格方可进入销售程序。此外，房地产企业进入债券市场与股市融资的要求更为严格，融资难度更大。由于融资方式单一，许多房企面临极大的资金压力，不少房企被迫转型，不利于行业发展。

　　（三）资金管理方式落后，资金运用效率不高

　　房地产项目有一定的建设周期，在资金安排上也需要做好资金预算，对资金进行统一调配，这样有利于提高资金的使用率。而在实际运营过程中，房地产项目的资金管理存在着很大的漏洞，项目融资以一次性为主，先期资金比较充裕，而资金需求量并不大，需要不断投入，分批次进行。不少房地产企业没有做好资金管理，没有对资金进行科学安排，导致资金前多后少，分配不均，不能很好地发挥资金的最佳作用。有时因为后期资金跟不上，出现资金缺口，导致项目难以建成，给企业带来重大损失。究其原因，主要是房地产项目建设中不确定性因素较多，资金使用效率不高，项目存在较高财务风险；房地产企业在资金管理上缺乏科学性，没有重视资金的预算管理，资金收付没有保持平衡，预算管控约束力不强，影响了项目的正常运转。

　　三、房地产企业加强资金管理的改进建议

　　（一）加强市场调研，做好财务风险防范

　　资金管理是一项十分复杂的管理体系，在管理的背后体现着政策的变化。为此，房地产企业必须高度重视政策环境的影响，时刻关注政策调整，准确把握高层动向。这就需要房地产企业对项目所在的市场进行深入调研，结合行业大环境进行市场解读，与本企业的发展思路相契合，从而做好长远规划，为企业稳步发展提供保障。一是做好市场分析：房地产市场环境十分复杂，影响因素较多，房企要对大环境进行充分评估，对项目小环境详细规划，防范项目风险。二是做好财务规划：要明确企业战略发展，统筹企业的综合资源，进行统一调配，聚合成可调动的“资金”，形成资金计划，确保各个项目运行都有一定的资金保障；要树立科学的资金管理理念，构建完善的资金管理体系，加强资金的统一筹划与监督，防范资金运营风险。三是加强项目资金管理：要以“项目”为载体，对项目运行情况进行监督，落实项目经理的财务责任；围绕项目运营强化资金管理，做好项目资金的事前预测、事中管控、事后审核工作，从而保证资金管理制度在实践中得到有效落实，确保资金安排有计划，使用符合规程，流程运转正常，财务风险降至最低。

　　（二）做好资金筹划，不断拓展融资渠道

　　由于宏观调控政策趋严，对房地产企业发展极为不利，房地产项目融资活动受到很大挤压，导致房企业融资渠道进一步收窄。在此背景下，房地产企业必须对融资环境进行分析，调整发展思路，做好资金筹划，制定资金收支计划，科学安排各项资金。同时，要加大融资渠道拓展力度，广泛筹集项目资金。一是要维护好与银行的关系，做好与银行间的协作：房地产企业资金需求量大，而自有资金也较多，房企与银行的合作对双方都是有利的，房地产企业稳健发展，可为银行提供稳定的收益，因此，房企可与银行签订长期合作协议。二是与其他社会资本及准金融公司合作：为了防止资金链断裂风险，房地产企业可与社会资本保持良好地关系，包括一些信托公司开展合作，开展融资活动，扩大融资范围。三是积极推进企业上市：房地产企业要加强内部管理，提高企业效率，积极做好上市准备，通过上市获得更广阔的融资渠道。四是与其他企业达成战略合作：房地产企业要构建健全的战略发展规划，与同行携手，开展跨区域合作，扩大影响力；与上下游企业合作，构建完善的产业链，获得更多的资金来源，取得更大的发展机会。

　　（三）加强资金预算管理，提高资金利用效果

　　要落实资金，对资金进行有效管理，房地产企业必须重视发挥预算的作用，做好资金预算及其执行工作，应对资金短缺风险，提高资金的利用效果。为此，必须抓好如下几点：一是构建全面的资金预算管理体系：要对房地产企业的所有业务进行全面预测，分析业务所需的资金需求量；同时，对企业的资源来源做好详细确认，做好调查统计工作，确保资金收入有稳定保证；在此基础上，编制完整的资金预算，将资金计划落实到各个责任单位，收入单位要按进度保证资金及时归集到企业银行账户，实行集中统一管理，支出单位要按项目进度提交项目支出预算与资金支付申请，按照资金审批拨付权限进行统一支付，做好结算工作。二是做好资金日常管理：财务部要严格执行资金计划，对资金进行准确核算，银行对账清晰，保证资金数额真实、准确，便于管理层对资金进行集中调度。三是不断优化资金使用方案：对收入要及时收拢，对支出要从严控制，对资金拨付要严格管理，对资金结存要详细分析；根据资金计划与结存情况，对结存资金可进行短期运作，进行短期投资或购买短期理财产品，闲置资金增值。

　　四、结论

　　资金是企业的“生命线”，房地产企业的资金活动量大，资金收付业务十分频繁，在政策调控加剧的背景下，房地产企业融资困难加大。为此，房地产企业要做好资金预算，拓展融资渠道，做好资金使用监管，加强财务风险防范，为房地产企业稳健发展提供财力支撑。

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