我国住房市场体系调控的思路与实施对策(2)

　　由于房地产经济和住房市场的特殊性，更加需要政府必要的干预和调控①.房地产经济的特殊性，是房地产兼有必需品和投资品的双重性。作为大额必需品的交易，消费者的购买行为大体上是理性的，即根据自己的实际需要来购买。既不会因为价格有所上涨而停止购买，也不会因为价格下降而大量购买。在市场主要为必要需求的条件下，供求的不平衡可以通过双方的较量达到均衡，形成的价格或许高一点或低一点，但大体上趋于平稳与合理。但是，作为投资品的交易，投资者的购买行为并不总是理性的，甚至是疯狂的。其主要表现为所谓的 “买涨不买跌”,这几乎是一切投资品的交易特征，即不管投资品的实际使用价值如何、价格是否合理，只要价格预期上涨能够套利就买进、更多地买进； 只要价格预期下跌就卖出、更多地卖出。在投资者占支配地位的市场上，商品房市场和价格就可能出现快速上涨和失控局面，危及金融和整体经济安全。这种状况，人们在 20 世纪 80 年代的日本、90 年代的香港地区和本世纪第一个年代的美国看到了。

　　为了防范这种情况出现，或者已经发生了这种情况，市场本身是无能为力的，惟有政府干预（ 调控） 才能转危为安。

　　（ 三） 住房市场调控的指向---供求平衡为根本，价格稳定为核心

　　在对 “十年调控”的批评声中，还有一种非常流行的观点认为，政府对房地产市场进行调控只是围绕价格做文章，所谓 “围绕价格调价格”.这样的批评是罔顾事实的。根据我对 “十年调控”文件的逐一细读和研究得出的结论是：

　　“十年调控”加上 2002 年的调控，大体上可以分成两个阶段。2002 年到 2004 年，基本上是抑制房地产投资过快增长、扩大需求阶段。2005 年到 2013 年，基本上是抑制不合理需求和房价过快上涨、扩大供给阶段。为了达到这样的目的，“十年调控”首先并最大限度地、反复地动用了各种经济手段，包括信贷、利率、税收、费用等手段，只是在上述手段没有达到预期目的之后的2010 年开始采用了限购、限价等行政手段。实践表明， “十年调控” 不仅没有 “围绕价格调价格”,而且，限价等行政手段只是在最后阶段才登场。

　　问题的关键是，在住房市场调控中，应该如何确定价格在其中的位置呢？ 也就是讲住房市场调控应该指向哪里呢？ 准确的回答是---供求平衡为根本，价格稳定为核心。

　　住房市场调控以供求平衡为根本，是可以理解的。为何要以价格稳定为核心呢？ 因为，住房市场价格的稳定，有利于民众的住房消费和安居，实现住房发展民生优先的功能； 有利于稳定劳动力价格、稳定其他生产要素的价格乃至国民经济价格体系； 有利于民众实际收入的提高，扩大消费和内需； 住房市场价格的稳定，也有利于降低住房保障的成本； 等等。总之，住房市场价格的稳定，有利于经济社会的稳定发展和社会和谐。住房市场价格的稳定是如此重要，以至于天下人都关注住房价格，那么国家调控住房市场时紧盯和调控价格就是天经地义的。同时，从技术角度和管理角度讲，住房市场调控只有、也只能将价格作为核心指标来考察，舍此，别无它途。因为，在住房市场的供求关系中，价格是体现供求最灵敏的指标，也是体现供求是否平衡和健康最准确、最适用的指标。如果不围绕价格指标来考察住房市场、考察住房供求，那么考察何种指标呢？

　　至于价格的稳定是何含义，是何尺寸，那是第二位的问题。其中，可以有不同意见的探讨。

　　但这并不妨碍、也不能否定住房市场调控以稳定房价为核心，考察住房市场以价格指标为核心。

　　关于如何实现住房市场价格的稳定，当然不是刚性地规定住房价格那么简单，而是要通过一系列措施从根本上来平衡供求。

　　三、调控的系统思路

　　为了满足社会对于房地产的合理需求，为了房地产市场供求和价格的基本稳定，为了房地产业的健康发展，为了房地产同国民经济的协调，作者吸取 “十年调控”的经验教训，遵照中共十八届三中全会的精神，提出从需求出发、由供给来适应、用手段来保证、请改革先行的系统思路①.

　　（ 一） 从需求出发---将需求分成三类区别对待

　　住房市场调控为何要从需求出发？ 市场经济是需求导向的经济，离开了需求的导向，供给就像盲人摸象、无所适从。在住房市场中同样如此，只有准确地把握需求，才有土地供给、规划设计、资金筹措、建设施工、竣工出售等供给方面的准确安排。这对于微观经营主体，还是宏观和中观的管理主体，都是一样的。所以，住房市场调控要从需求出发是自然的、必然的。“十年调控”尤其是后期，大体上也循着这一思路展开的，是对的，要坚持。从需求出发，要避免一个简单思维，即： 从需求出发不等于简单地抑制需求，更不是不讲供给和扩大供给，仅仅是强调供求平衡的起点问题。

　　但是，仅从需求出发还不够，还要精确地分析、区分和处理需求。为此，我们就要在理论上对住房需求进行最基本的解析，为从需求出发精确调控寻找理论依据。住房的市场需求归根结蒂只有三类：

　　第一类住房需求是自住需求。即购买者购买②住房是为了自己居住。一般而言，购买第一套或许第二套住房，都是自己居住使用的。在自住需求中，也含有投资的要求。但这种投资性是附加的，并非首要目的。

　　第二类住房需求是他住需求。即购买者购买住房不是为了自己居住，而纯粹是投资，租赁给别人居住或使用，并获取投资回报。其客观必然性在于，在住房市场中总有一部分人是不需要或不可能购买住房的，只需要或只可能租赁别人投资的住房来居住。住房他住需求这样一种投资，对于满足和稳定市场，有正面的作用。

　　以上两类住房需求是真实的需求。从中还可以分出基本 （ 生存） 需求、改善需求和奢华需求。

　　第三类住房需求是无住需求。即购买者购买住房既不是为了自己居住，也非提供给他人居住，只是等待价格上升到期望水平，抛售套现获得货币增值。这也是住房的一种投资，但它有四项危害： （ 1） 它侵占社会的住房使用功能，浪费宝贵的土地和其他资源。（ 2） 它加剧供求矛盾推升住房价格，扰乱正常的市场秩序甚至社会秩序。 （ 3） 它制造住房市场虚假繁荣和泡沫，导致房地产业增加值快速增长、对经济增长贡献度扩大和财政收入飙升的幻觉并实惠，挖掘了令管理者左右为难、难以自拔的发展模式陷阱，增加了社会和经济的管理难度。 （ 4） 它是一种虚假需求，是可以随时抛向市场的供给，是住房市场风险的主要根源，甚至是金融风险和国民经济风险的主要诱因。该类需求也是虚假需求。2012-2013 年温州和鄂尔多斯两个城市房地产泡沫的破灭，就是一个明证。但迄今为止并未引起人们关于房地产泡沫的深刻反思。

　　通过对住房需求最基本的解析，为从需求角度精确调控住房提供了理论依据和基本思路。合乎逻辑的住房需求调控思路可分为三类。

　　第一类，对于住房自住需求，调控的基本思路应为鼓励。即凡中国民众，拥有或购买第一套、第二套住房，政府要给予鼓励。多年来政策已经有所体现，但还不够，可以更加明确 “鼓励”之意。这符合经济发展方式转变、扩大内需和民生优先的要求。鼓励的手段如财政、税收、信贷协调，可以发挥至极致。但对于其中的基本 （ 生存） 需求，改善需求和奢华需求，还要有所区别。

　　第二类，对于住房他住需求 （ 也可称为积极的投资） ,调控的基本思路应为允许。即对已经有了第一套、第二套住房的居民，还允许他们投资购买第三套、第四套甚至更多的住房，放开购买，投资用于出租。允许的手段，无非是正常的税金和信贷。无需优待，但不要打死。现在的政策是抑制的，需要改变。显然，限购政策的取消是合符逻辑的。

　　第三类，对于住房无住需求 （ 也可称为消极的投资） ,调控的基本思路应为抑制。抑制无住需求的投机，现在基本上已经达成共识，并且正在实施中。但问题依然存在，即主要是采取经济手段还是行政手段。当然，须弄清抑制不是禁止，因为人们难以区别超过合理界限自住需求的购买住房到底是用于租赁居住的投资、还是完全不作居住使用的套利行为，所以要用经济手段来抑制。简单易行的办法是，对于合理界限自住之外的住房，全部征收租赁税 （ 对于不作居住使用的住房，征收租赁税等于征收了闲置税或惩罚税，在一定时期内，甚至可以替代拟议中的房产税） .据此限购政策就不需要了。