我国住房市场体系调控的思路与实施对策(3)

　　民意是支持上述观点的。在我完成的问卷调查中，在 “合理的住房需求政策”这个复选问题上，认为对自住需求要实行鼓励的占回答者 65% （ 另有允许 34%、抑制1%） ; 认为对他住需求的投资实行允许的占回答者 67% （ 另有鼓励 17%、抑制 15%） ; 认为对无住需求实行抑制的占回答者 70% （ 另有允许 24%、鼓励 6%） .至于如何对三种不同的需求分别实施鼓励、允许、限制政策，将主要在下文 “手段保证”中展开。

　　（ 二） 由供给适应---有区别地适度扩大供给

　　“十年调控”期间遇到的基本矛盾是住房供不应求。在工业化、城镇化的大背景下，中国住房需求继续增长将是一个较长的历史现象。为克服这一基本矛盾，扩大住房供给就是一个长期要求。办法是，在政府继续扩大住房保障之外，适度扩大市场供给量。但是，适度扩大市场供给到何种程度呢？ 这就需要联系前文所说的需求了。

　　前文说到对三种不同的住房需求分别实施鼓励、允许、限制政策，可以保护真实需求，抑制虚假需求。这样区别对待的政策，基本上确认了需求总量进而界定了供给总量，但仍未解决住房需求和供给的实物结构。只有解决住房供求实物结构的前提下，供求总量的平衡才有意义。所以，反过来还得分析真实需求中的实物结构。在真实需求中，可以分出基本 （ 生存） 需求、改善需求、奢华需求三种，对应在实物上也可以分出普通型中小套型住房、改善型中大套型住房、豪华型大套型住房三种。为了全面地对接需求的总量和结构，要对实物供给进行区别对待，而非全面地扩大供给。

　　作者的意见是： 对普通型中小套型住房供给要实行鼓励； 对改善型中大套型住房供给要实行允许； 对豪华型大套型住房供应要实行抑制。对其必要性试简要分析之。对普通型中小套型住房供给实行鼓励，是由中国人多地少的基本国情和各地节能的可持续发展方针决定的。从供给角度考虑，鼓励的对象应该是开发商，鼓励的手段可以是经济性和行政性的结合，比如供地数量的宽松、容积率宽松、小套型最低比例规定和土地出让金优待等。对自住需求的中小套型住房开发和消费的双向鼓励，一定能达致目的。

　　对改善型中大套型住房供给实行允许，是不断提高国民生活质量的要求。允许的方法，不一定需要特别的规定。只要对普通中小套型实行鼓励和对豪华大套型实行抑制两头管住了，对中大套型住房的供给可以不设特别政策。

　　对豪华型大套型住房供应实行抑制，道理是简单明了的。当然，抑制也不是禁止，仅仅是控制它的数量。抑制的对象首先是开发商，抑制的手段可以是经济性和行政性的结合，比如用地数量的限制、大套型最高比例规定和土地出让金加成等。同时，配合对豪华大套型住房消费的抑制，双管齐下也能奏效。

　　民意是支持上述观点的。在我完成的问卷调查中，对 “合理的住房供给政策”这个复选问题上，认为要对普通型中小住房供给实行鼓励的占回答者 79% （ 另有允许 19%、抑制 3%） ; 认为要对改善型中大住房供给实行允许的占回答者 70% （ 另有鼓励 26%、抑制 4%） ; 认为要对豪华型大住房供应实行抑制的占回答者 59% （ 另有允许 40%、鼓励 1%） .在适应和对接需求总量还有实物结构的前提下，再来讨论如何扩大供给才有意义，而不是一般地空喊扩大供给。未来调控中，适度扩大市场供给的主要措施应该有以下几项。

　　第一，完善现有城市住房用地出让办法。包括： （ 1） 制定和落实对普通型、改善型、豪华型三种住房用地，在数量、容积率、价格、限制条件等的差别政策，总量适度扩大。 （ 2） 坚信土地出让价格是由预期的房价决定的，坚持招拍挂的出让方式不动摇。 （ 3） 注意住房需求冷热和土地市场冷热之间的时间差，提高供地的预见性和均衡性。（ 4） 改大地块出让为小地块出让，防止寡头企业多占地、囤地，促使住房供给量及时释放和均匀到位。

　　第二，允许名义非市场住房进入市场。名义非市场住房，主要是农村宅基地房。现行政策是禁止进入市场的，实际上已经在市场中发挥了作用。从利用资源角度和可能性看，应该发挥它们在缓解住房供求矛盾中的作用。障碍在于土地产权的转让，这是可以规避的。借用城市土地所有权和使用权分离的办法，正式承认农村宅基地房使用权的有限期转让，并同样纳入对三种不同需求的管理。

　　第三，将农村非农建设用地，纳入城市住房建设用地市场运行。今后，除了成片开发的需要才将农村土地转变为城市土地之外，在一般情况下，只要符合城市发展总体规划，对于农村非农建设用地可以不征用为城市土地，而直接用作住房开发，以缓解城市住房用地短缺。土地权限上的障碍，同样借鉴使用权有限期转让的办法解决。对于在农村非农建设用地上开发的住房，同样纳入对三类不同实物结构供给的管理。

　　第四，给房地产开发企业融资以国民待遇。适度扩大住房供给，必然要求适度扩大房地产企业的融资力度。一段时期来，对房地产开发企业的融资权设置了一些障碍。未来需要两点改变：恢复和给与房地产企业在融资上的国民待遇 （ 除专业特点之外的限制） ,如借贷、信托、债券、私募、上市等； 继而加快推进符合房地产特点的住房融资的新发展、新产品。

　　（ 三） 用手段保证---经济手段为主为先，行政手段为辅殿后

　　第一，经济手段为主为先，要以稳定的税收为主、以灵活的信贷为辅。征收税收应先有法规、再由政府实施，变动相对困难，所以需要相对稳定。信贷手段可以由中央银行动态调控、指导并由商业银行实施，变动相对容易，可以灵活。民意答题上是支持这一设想的。在我完成的问卷调查中，在 “合理的楼市经济调节手段”这个单选问题上，认为要以稳定的税收为主、以灵活的信贷为辅的占回答者 50%; 以灵活的信贷为主、以稳定的税收为辅的占 20%; 灵活的税收和灵活的信贷结合的占 30%.经济手段以稳定的税收为主，有三个要求： 一是要 “加快房地产税立法并适时推进改革”①,即实现房地产税收体系的合理化。如果把现实不合理的税收稳定下来，则永远无法达到调控的预期目的。当前，房地产税收需要系统改革，其指向就是删繁就简，并将 “前重后轻”改为 “前轻后重”.比如，总体降低交易税和契税，以便加快房地产交易速度，提高房地产资源配置效率； 维持增值税和所得税不变； 总体提高持有税。二是在满足前一个要求条件下，要实施对三种不同需求和三种不同供给的差别税收要求。比如，对于自住需求的住房实行免税或减税，对于投资于他住需求的住房征收正常的租赁税，对于投机的无住需求的住房征收空置税 （ 先可以用租赁税替代，即除了自住住房外全部征收租赁税） .三是在税收基本稳定的前提下，要提供微调的可能性。比如，将税率设置成弹性区间，让地方政府有根据市场动态灵活调整的空间，而非时时、事事要请示中央政府，陷于被动和调控滞后。经济手段以灵活的信贷为辅，在利率市场化的改革大趋势下，较容易实施。但在利率未充分市场化的条件下，仍有调节空间： 一是调节房地产消费信贷总量，包括住房公积金信贷总量； 二是继续实施差别化信贷及其利率。

　　第二，行政手段为辅殿后，要以房价控制为核心展开，当各种经济手段无法制止房价疯涨时，行政手段就要果断登场。其中，包括实施时机、采用何种手段、退出时机三个问题。