传统物业管理存在的问题与转型措施

　　一、传统物业管理存在的问题

　　第一是物业管理法制建设滞后，虽然本行业已经实行了一些管理法制条例，但从整体上来看物业管理法规体系还不健全，国营物业管理企业之间、企业与政府之间、企业与房地产开发商之间以及企业与业主之间等众多主体之间的责权关系不明确，没有完善的法规体系来规范会使物业管理过程中产生大量纠纷和矛盾。其次是物业管理成本高而物业收费偏低。物业管理的正常运转和可持续发展离不开充足的经费支持，但是物业管理成本高，安全保卫、清洁卫生、工程维修和绿化养护等低级别的工作都还是靠手工完成，科技含量不高，管理技术落后，花销大，再加上目前尚存在一些业主拖欠物业管理费的现象，有的已经影响到物业管理公司的正常运行，这样物业管理难以走向现代化。

　　二、从传统物业向现代物业转型的必要性

　　1.现代物业是一种服务性质的行业，它是随着科学信息技术的发展而产生的，它的兴起实质上是顺应社会进步、经济发展和社会分工专业化的时代潮流;是改善当下我国人居环境、提升大中小城市的形象和推进新型城市化建设的题中之义;是加强社会文明建设、维护社会安定有序，建设和谐社会的重要举措;同时也是加强物业管理效用、保障改善民生问题，实现国营物业管理人性化科学化的重要举措。

　　2.现代物业是相对于传统物业有很大的优势，首先它既包括社会行业发展中的新兴服务内容，也包括将传统物业中的技术进行改造和升级的内容，现代物业就是与时俱进的物业管理。其次现代物业管理是以传统物业管理为基础，在此基础上运用现代新技术、新业态和新服务方式来改造和创新传统的物业管理模式，它以顾客新需求为导向，引导物业管理市场的消费趋向，给社会和人民提供高水平、高层次和知识型的现代化服务。

　　3.现代物业管理取代传统物业是历史的必然，虽然目前我国的物业管理行业已经有了一些可贵的探索和实践创新，但大多还都没脱离传统物业的范畴，传统物业管理无法适应社会化发展的趋势，无法迎接激烈的市场竞争，传统物业的转型是物业管理行业的进步，在优胜劣汰的市场竞争条件下，面对机遇与挑战并存的现实，实现物业管理的转型很有必要。

　　三、传统物业管理转型的措施

　　1.物业管理项目要趋向多元化。传统的物业管理大多以住宅项目为主，为了促进国营物业管理的长足发展，必须积极扩宽物业服务领域，逐渐覆盖各类不同的物业管理项目，努力实现自身多元化。企业可以积极创造条件和办公楼、别墅公寓、商业区、城市综合体以及农居点等多种物业项目合作，寻找商机;与此同时也要提升自身服务水平，积极推进后勤管理服务的社会化和市场化程度，只有走市场化道路的专业物业服务经营模式才能进一步突破传统物业管理框架，顺应时代的潮流，实现多元化的发展。

　　2.物业管理服务过程要趋向集约化。传统模式的物业服务的内容存在着同质化的现象，可持续发展要求物业管理从精细化做起，采用集约型的管理模式，追求服务流程的标准化、专业化和规范化;物业企业可以对不同的物业类型进行细致研究，完善对应的物业服务标准及细节步骤，注重环境的清洁，绿化带养护，社区空间管理和设施设置管理维护等内容，此外，物业服务的监督制度也要进行再修订，根据类别项目的不同而制度相应的检测标准，有重点有区分，不能眉毛胡子一把抓，这样才能提升整个物业管理体系的品质和效率。

　　3.与时俱进，实现物业管理的网络信息化。信息化技术是与时俱进的新技术，物业管理系统应该采用先进科技，建立以物业管理区域为基础的信息化管理系统，提升物业项目管理的服务水平，一步步实现同城性、区域性乃至全国范围内的项目联网。现今我们大多已经具备了满足房产管理、客户需求管理、收费管理、合同管理、客户服务及消防、保洁绿化等物业管理的网络软件系统，但是还有可以利用的网络信息技术来扩宽渠道，可以建立网络信息平台，注册以顾客或员工为主要成员的邮箱、qq群或者博客等，丰富沟通途径和交流渠道;还可以利用电话网络监控系统便于对客户的投诉和维修进行落实和解决，这样不仅提高了物业管理的效率，还大大提升了物业企业的可信度，科技创新下的服务产品创新都是企业提高竞争力的有效手段。

　　4.物业管理转型要实现技术水平的提高。国营物业管理企业都是劳动密集型的特点，随着劳动力成本的上涨，物业管理所支付的员工工资薪金也要增加，物业管理的成本增加，所以为了实现资源的优化配置和缓解成本不断上涨的压力，物业管理需要向技术密集型转变，要挖掘更多的科技技术来代替人力，创新技术引进，提升机械化水平，从人员减少、技术化水平提高上转变。

　　5.物业管理要采用可持续发展理念。为顺应时代潮流，物业管理应该引进“绿色化”理念，实现可持续发展战略，物业管理在推动节能减排和低碳循环方面应该做出贡献，所以企业可以在项目开发前期和早期对住宅区建筑物设计、施工及其对材料、设施设备的选择上从节能减排角度出发给出合理性的建议，一方面深化了环保理念，另一方面也提高了自身的知名度，更加值得注意的是物业管理中应该大力宣传和推进节能环保工作，在日常管理中科学调整设施设备的运行，在保证物业管理工作正常运行的同时降低物业管理成本，提高工作效率，提高环保指标，通过与业主沟通，合作排查高耗能低环保的设施设备，对设备进行改造、强化管理，引进新技术实现多方共赢。

　　6.国营物业管理可以向经营机制多样化转变。物业管理无论是企业自主还是政府主导都或多或少地带有行政命令的因素，但是这种因素并不利于企业自身的发展，物业管理要从这种经营体制中解放出来是一种创新也是一种挑战，因此，必须打破体制上的条框束缚，努力把物业管理引导成自主经营、自主盈亏的经济实体，以经营管理取代单一管理，以市场管理取代行政管理，以诚信服务取代无偿服务，这种多层次、多方位的多元化经营模式才能使物业管理机制真正实现转型，具体的转型方案要根据企业自身的历史条件和新情况来制定，这样才能适应新形势下物业管理的需要。

　　四、结语

　　从社会、经济发展的角度出发，物业管理的转型势在必行，传统的物业管理模式已难以立足于新形势下的竞争体系，物业管理的转型过程也就是一个转变观念的过程，也是一个自我否定和超越的过程，相信在不断的探索和创新改变中，物业管理的转型会取得令人欣喜的成果。

　　参考文献:

　　[1]张延波如何构建当前形势下物业管理新模式田现代企业教育2008(12)
　　[2]普仲韬可持续发展的物业管理研究[D]昆明理工大学2009
　　[3]赵向标内涵式改造提升外延式跨越拓左遥一谈传统物业管理向现代服务业的转型路径田中国物业管理2012 (10 )