房地产企业融资存在的问题与融资建议

　　1 我国房地产企业主要融资方式

　　1.1 金融机构贷款

　　通过银行贷款是房地产企业通过外部进行融资的最主要的方式之一。在我国目前国内的商业银行贷款具体包括经济适用房的贷款、住房开发的贷款和商业用房的贷款，当然除了这几种贷款方式之外还有其他房地产开发所需的配套设施的贷款。通过银行贷款的融资方式主要优势就在于没有外债额的限制，也不存在需要支付一定的利息预期所得税，因为利息费用可以在企业的所得税和实际的土地增值税中进行核实扣除。但是，银行并不是一味地对房地产进行贷款，它也有自己的限制条件，比如说企业必须担负贷款的利息和费用，一般的储备土地的项目银行不会给予一定的贷款，而且贷款的期限也有着严格的限制，如果企业超过签订归还时间，银行将有权采取强制措施进行索要。

　　1.2 企业上市融资

　　房地产企业所有者通过出让部分股权换取企业当期急需的发展资金，促进房地产项目开发。上市融资主要有境外上市与国内上市两种。此方式的优点是：提高股权流通性；可吸纳大量资金用于项目开发；同时能培育公众的认知度和品牌的建立。但上市手续繁琐且审核时间较长，上市融资的初期成本较高，对于中小房地产企业来说，上市融资的方式根本是望尘莫及的。

　　1.3 预售经营收入

　　该方式简单易行，其主要限制是：商品房预售应符合相关条件；购房限制（首期付款及利率的限制）将使房地产企业资金回笼受阻。

　　2 房地产企业融资存在的问题

　　2.1 银行贷款。银行贷款作为房地产企业资金的主要来源，其有着多样贷款形式，如抵押贷款、信用贷款、担保贷款、贴现贷款等。总体上看，目前房地产开发企业至少有 60%以上的资金是来自银行系统，融资渠道过于依赖银行。

　　2.2 房地产债券。房地产债券融资是房地产企业的一种通过举债来筹措资金的融资方式，房地产企业债券的发行单位为房地产企业，债券则是对房地产企业与投资者之间债务债权关系的一种凭证，资金的提供者作为债权人在到期之时可以收回本金以及利息。

　　2.3 房地产信托融资。房地产信托作为一种融资方式，是指将买卖、收租、保险等业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项交由信托机构代办，信托机构也可参与到房地产的开发经营活动之中。房地产信托机构通过受益凭证获得收益。

　　2.4 上市融资。通过上市可以迅速获得巨额的资金支持，通常上市的过程较为复杂，要经过严格的审查切初期成本要求高，这使得许多中小型房地产企业在通过上市进行融资变得困难重重，目前我国房地去企业有五万多家。

　　2.5 基金。基金的融资方式主要有两种，一种是海外房产基金，另一种就是国内房产基金。由于全球化的发展，我国在这几年的海外基金收入不断在快速增长，所以为了保障海外基金的顺利发展和有效管理，就要选择合适，讲信誉的合作伙伴，专门建了一只有素质和技能的管理队伍，时时对海外房地产进行勘察和管理。但是我国因为国情比较特殊，房地产的发展因为不健全的法制制度而时时处处受到一定程度的限制，就现在状况来看，我国的房地产融资存在以下三个主要问题：

　　（1）可融资的方式单一。国内房地产开发贷款的形式有以下三种：流动资金贷款、房地产开发项目贷款、房地产抵押贷款，贷款的主体大多都是银行。但在这个过程中也出现了很多问题。

　　（2）房地产企业捂盘出售，使得资金的回笼变得缓慢。在楼盘的出售阶段，开发商往往将楼盘分批预售，目的是给消费者造成一种假象以此来影响消费者购房心理；有的甚至提高房子的销售价格。这大大减慢了自身资金回笼的速度。

　　（3）垫资现象严重。在房地产开发的过程中，垫资承包是在不提供预付款的情况下，由施工单位垫资施工，这是一个比较普遍的现象。垫资可以使得房地产企业获得零成本资金，但这种方式使得资金风险从开发商到建筑商之间的传到速度激增。

　　3 新形势下房地产企业融资建议

　　3.1 创新融资渠道

　　传统融资方式主要是通过银行贷款，但从现在的发展趋势来看，这种方式已经不能完全满足房地产企业的进一步发展，所以要想获得更大的发展契机，就必须寻找多种途径。比如房地产开发商和经营商可以进行联合开发，通过合作的方式进行房地产项目的开发和融资，这种方式的好处就是大大地降低了开发商或者经营商的投资风险，而且合作联盟之后，不论从统筹管理还是在综合实力方面都比之前有多提升，这无疑增强了房地产企业在市场竞争中的实力，同时双方有效的资金流动可以确保产业的真正运行。这种强强联合的方式在很好地促进双方的社会效益的同时也提升了它们的品牌效应，这样一来房产的销售状况也会得到很大改善。总而言之，联合合作的方式有利于双方的降低风险投资，在实现互惠互利的基础上增强了企业的综合实力，也增加了企业的经济利润。

　　3.2 科学管理企业资金链，提高开发能力

　　科学管理企业，就是要对项目的基本数据进行科学的分析，并给出相应有效的实施方案，在企业内部优化资源配置，制定一定的融资方案，针对房地产的不同发展阶段制定不同的融资方式。另外注重员工的创新能力的培养，摒弃传统管理模式的束缚，尽可能利用现代化的高科技成果和技术水平。

　　3.3 并购解决中小企业融资难问题

　　中小房地产企业难以生存的最主要原因就是资金的匮乏。因此政府要对一些有利国计民生建设的项目要给与一定的支持和资金扶持，运用宏观调控的经济手段和行政能力促使中小企业的健康发展，防止大型企业进行市场垄断和吞并，同时这些企业也可以和一些大型有实力的地产企业进行合作达到双赢的局面，获得生存的机遇。

　　通过文章的叙述，房地产融资的主要方式我们也已有所了解，为了保证企业的正常运行和适应时代的要求，那么房地产企业就要在不断地发展中寻求多种融资方式，不能固步自封，而是紧跟社会需求进行创新和发展，只有这样，房地产企业才能不断地保持新的生命力，才能在全球化的竞争中立于不败之地。

　　参考文献

　　[1]余琦。我国房地产企业境外融资方式的比较研究[D].上海交通大学，2013（6）。