寿险公司投资养老房地产探究引言

　　1 引言

　　1.1 研究背景

　　根据 2011 年国家统计局公布的第六次全国人口普查的数据显示，我国年龄在 60岁及以上的老人占国家全部人数的 13.26%,年龄在 65 岁及以上的占全部人数的 8.87%,与 2000 年第五次人口普查相比分别上升 2.93%和 1.91%,国际联合组织对我国老龄人口进行了估测，2020 年的时候年龄在 65 岁以上的数量将会有 1.67 亿人，约占到全世界老龄人数的 24%,估计到 2050 年我国 60 岁以上人口将占全国总人口的 31%,按照国际上给出的标准，60 岁以上的人数达到国家全部人数的 10%,为“老龄化社会”,超过 14%为“老龄社会”,在 1999 年左右，我国就已经开始迈入了老龄化社会，现在已经正式成为了“老龄化社会”,按现在的老年人口增加的速度将会很快的就迈入到“老龄社会”.

　　此外经济的发展、与医疗相关的科学技术巨大的进步，人们的生活状况有了翻天覆地的改变，根据 2010 年我国第六次全国人口普查所作出的统计，当时的人口平均预期寿命为 74.83 岁，比 2000 年的 71.40 岁高出 3.43 岁，也大大高出了世界平均预期寿命 69.6岁的平均水平，使人口老龄化表现出高龄化的特点。因而可知，中国老龄化问题异常严重，传统的家庭结构被打破，较大的家庭规模也随之慢慢的变小，中国一直以来的以家庭为单位的养老模式受到冲击，子女们养老的重担加重，养老逐渐的成为家庭最关心和最困难的问题，这样就使大众对提供养老服务的养老机构的需求迅速增大，但是我国养老市场中可以提供养老服务的养老机构却相对缺乏，2012 年底，全国所有类型的社会养老机构只能够提供出 395 万张的床位，按当时老年人人数计算，每一百位老人所能享有的养老床位仅为 2.06 张，即只有 2%的老人能够享用到床位，还剩余 98%的老人不能享受到社会养老服务，国际上一般是国家所拥有的养老机构床位数要能够达到老年总人数的5%到 7%,可见我国与国际水平还存在明显的差距，不断扩大的养老服务需求及养老服务供给的不足，会暴露隐藏的矛盾，因此政府的养老重担又被放大。

　　在政策方面，国务院办公厅于 2008 年年底发布了“金融 30 条”,其中明确指出了政府支持有关的保险公司投资于医疗机构、养老服务实体等对社会保障有利的领域。新《保险法》将保险资金投资的渠道放宽到不动产领域，2009 年保监会又相继出台了对保险资金投资不动产和投资股权的有关规定，允许保险公司根据自身的当前境况直接投资国家允许的不动产范围和持有具有良好经营业绩的企业股权。2011 年，国务院发布了《国家人口发展“十二五”规划》提出了要快速建设我国的养老保障和服务体系，注重发挥家庭养老和社区养老服务的功能，以家庭养老作为基础、社区养老服务作为依托、养老机构作为有力支撑的国家养老服务体系。保监会紧接着发布保险业在“十二五”规划中的发展纲要，支持将保险资金投资于有利于解决社会住房问题的保障房建设和有利于解决当前严重养老问题的养老项目，使保险企业投资养老地产的门槛降低。随后颁布的一系列法规对保险资金投用于投资股权类资产和不动产进行了明确的规定，进一步明晰了保险公司投资不动产的若干条件和要求。

　　在我国寿险业快速发展的过程中，积聚了许多能够用于投资的资金，保险产品市场越来越激烈的竞争使保险产品销售带来的净利润不断减少，投资业务越来受到重视，并积极的为寿险资金寻求投资渠道，可是长期以来的约束使较大比例的保险资金只能投资于银行存款、国债和其他投资时间短，并只可获取固定性收益的资产，造成了投资结构上产生很多问题，从而造成资产在时间长短、规模和利率等方面和负债的不合理匹配，使寿险资金遭受更大的市场风险带来的损失，同时也难以达到预期投资利润。这就要求保险公司积极的创新出多元化投资渠道从而来分散保险资金在投资中的风险，并且也能够在很大程度上形成合理的投资组合从而获得较高的收益，新《保险法》的颁布进一步的增加保险公司保险资金的投资渠道，在法律制度上为保险资金直接或者间接的进行不动产的投资提供了保障。

　　1.2 研究意义

　　我国 2009 年刚刚许可保险公司在不动产的某些领域进行投资，所以说保险公司在这一领域的研究还属于初级阶段，在西方国家，养老地产早已成为了保险公司投资领域中的一个重要部分，为保险公司的发展注入了新的动力，我国寿险公司才刚刚的尝试这一新鲜事物，当前对我国保险公司投资养老地产进行研究将会产生理论上的支持，对当前寿险公司投资养老地产过程中的问题进行分析，找出解决的对策产生的社会价值也是显而易见的，不仅能够加快建立起我国养老保障体系，而且对于实现社会福利的增加和深化经济改革具有重大的理论意义，此外，通过对寿险公司投资养老地产的分析，提出了寿险公司自身的不足及弥补方法，为其更好的认识这些障碍和解决问题提供了帮助，也对当前寿险公司寻找新的投资途径，扩大业务范围，提高投资收益及提升社会地位等指明了方向，产生了实践上的指导意义。

　　社会老龄化的背景下养老的供给和需求的矛盾不断深化，养老服务需求的多样化可以为养老社区的产业链带来多样化，寿险公司是专门进行寿险产品经营的实体，在长期的发展中开发出了与养老相关的产品，寿险公司发挥自身优势将相关保险产品与养老地产结合，不仅能够将业务范围延伸到更多的领域还能够扩大客户基础。除了这些还有养老地产的稳定性和长期性满足了保险公司对固定收益的需求，本文通过对当前寿险公司投资养老地产中遇到的问题进行研究，在借鉴美国、日本和英国的实践基础上，为促进寿险公司投资养老地产提出了针对性、合理性的对策，这对于传统养老模式的打破和养老保障体制的完善，及对寿险公司增加养老地产的收益渠道，实现快速发展具有一定的参考意义。

　　1.3 文献综述

　　1.3.1 国内文献综述

　　国家对保险资金投资不动产领域放宽，国内大多数学者认为寿险公司投资养老地产能够在缓解社会养老压力的情况下实现本身的发展。

　　（1）寿险资金投资养老地产的影响。焦岩、秦楠（2010）通过对我国当前的老龄化现状、养老服务供需进行研究的基础上认为，寿险资金投资养老地产能够缓解由于老龄化问题带来的社会养老压力，实现寿险公司社会管理的职能，解决养老市场供需不平衡的问题。庹国柱（2012）除了对当前社会的老龄化进行分析外，还对我国寿险资金本身及投资中出现的问题进行了研究，对保险资金的投资原则进行了阐述，并对养老地产的特点进行了研究，指出寿险资金投资养老地产不仅能够拓宽寿险资金的投资渠道，缓解资产负债长期不匹配带来的压力，还能为养老地产的发展提供充足的资金支持。欧新煜、赵希男（2013）认为当前养老服务市场上缺乏适合高端人群的养老服务产品，随着经济的发展和居民收入的提高，社会上富裕的人群越来越多，迫切需要与其消费水平之相符的高标准的养老服务，寿险公司投资的养老地产主要客户群体为高端人群，因此这将在一定程度上弥补我国养老市场在高端产品供给上不足的缺陷。张佩、毛茜（2013）认为保险公司在发展中已经形成了不同层次的客户类型，可以利用客户资源方面的优势，将客户购买的养老保险产品与养老地产相结合，实现养老保险资金的给付转化为养老服务的提供，这是寿险公司创新经营模式的体现，不仅能够将养老保险资金长期的占用还能够延伸寿险公司产业链，扩展业务范围，提高综合收益水平。崔浩雄（2013）对寿险公司投资养老地产在社会中的影响进行了深入的分析，认为寿险公司投资养老地产在一定程度上带有正的外部经济性，能够对老龄化带来的社会管理问题进行有效的缓和，在养老地产的宣传和经营中树立寿险公司在社会中的良好形象。

　　（2） 寿险资金投资养老地产存在的问题。从寿险公司投资的养老地产的市场需求方来看，雷平（2013）认为由于长期形成了家庭养老传统养老观念，人们大多对机构养老存在排斥的心理，而且这一传统意识已经根深蒂固，打破这种观念需要一定的时间，这对寿险公司拓展养老地产的市场产生一定的阻碍。孔月红、王莉莉（2013）指出当前寿险公司投资的养老地产是为自己所拥有的高端客户提供一种满足其养老需求的服务，为了呈现出养老地产高端的特点，在各个方面资金投入较大，为了弥补其在设施、人员等较高的成本投入往往收取较高的费用，造成养老地产的价格偏高，而我国老年人收入整体偏低，这将会使大多数具有养老服务需求的老人因缴纳不起高昂的费用而拒之门外，这将会导致养老社区的入住率偏低。李海超、钟慧澜，（2012）认为在寿险公司采取将养老地产与养老产品相结合的方式过程中，还会产生投保人和保险人之间的信任危机，对保险人所承诺提供的养老服务投保人持有怀疑的态度，影响了养老地产的需求。

　　寿险公司作为养老地产供给方面，孙洁（2011）指出投资养老地产对寿险公司是一个新的领域，在养老地产的开发、运营管理方面缺乏专业房地产商的经验，养老地产又不同于寿险资金以往的投资领域，其风险具有特殊性，寿险公司在养老地产投资过程中的风险管理方面也缺乏相应的经验。张佩、毛茜（2013）分析指出寿险公司当前拥有的是与其经营业务相关的保险专业人才，而养老地产的开发与经营管理需要一大批在建筑规划、不动产投资管理、医疗保健、健康护理等方面的专业人才，这就造成了专业人才的缺乏。杨志洁（2014）通过对寿险资金投资养老地产的盈利模式进行分析，指出由于保险公司经营的养老社区受到政策的限制，只能够采取单一的出租盈利模式，与一般的房地产开发商所开发的商品房能采取出售的形式不同，造成盈利渠道狭窄，不利于资金的快速回流，将增加投资风险。沈阜周（2013）分析了我国当前养老地产的现状后认为寿险资金在定价等方面也存在较大挑战，国内尚无成熟模式作为参考，只能通过自身在经营中的不断摸索，这将会增加寿险公司在养老地产上盈利的不确定性。

　　寿险公司投资养老地产的外部环境方面，张佩、毛茜（2013）在研究过程中指出与寿险公司投资养老地产的相关配套政策，如土地、税收、金融方面的政策尚未细化，政策上的不明确增加了寿险公司投资养老地产的政策上的风险，由于我国盈利性与福利性养老机构的相关标准没有明确区分，增加了寿险公司的开发运营成本。李海超、钟慧澜（2012）认为建筑标准、配套设施、专业服务等相关的行业标准尚未建立，影响了寿险公司的定价，同时不利于寿险公司的规范经营，保险行业关于保险公司投资不动产的监管的一些方面尚存在监管空白，容易遭成保险公司只顾眼前利益，忽略长远发展，打破有序的竞争环境。吴军、薛小玉（2014）通过对当前我国社会存在着的多个养老机构投资主体进行比较，寿险公司以外的投资主体在资金、专业管理经验、技能等方面存在一定的优势，这将带来较大的竞争压力。

　　（3）寿险资金投资养老社区的政策建议.寿险公司投资养老地产的健康可持续发展离不开政府的支持，孔月红、王莉莉（2013）指出保险公司应加强与政府的沟通争取政府政策的支持，获取土地、税收、资金等方面的优惠。庹国柱（2012）认为寿险公司投资的养老地产能获得大的成功与政府的监管政策有很大的关系，政府等监管部门应制定灵活宽松的监管政策，制定寿险公司投资养老地产的统一行业标准，区分各个机构的监管范围，应根据实际情况对寿险公司的投资范围、投资方式和经营方式进行规定和监管。

　　从寿险公司自身来看，不能忽视养老地产投资的风险，崔浩雄（2013）认为寿险公司在应对风险和增强盈利方面，应建立起养老地产投资的风险管理部门，调整自己内部的部门结构，使其合理化，各部门之间不仅要有配合还要投资经营中对彼此进行监督，形成相互之间的制衡。同时，陈金宝，师春芳（2012）还借鉴了美国保险公司投资 CCRCs的经验，指出我国保险公司在投资养老地产时应根据一定期限内的运营成本确定准备金额度，建立准备金制度，提高保险公司在预见、规避风险方面的技能，保证养老地产投资能够安全的运营。在产品创新上，雷平（2013）建议寿险公司将养老地产与自身的保险产品相结合，将养老保险产品的养老金给付转化为享用养老服务，提高盈利能力。王小平、吴朝生（2013）通过借鉴国外的经验并结合自身的实际情况，指出政府要提高制定和出台法律法规的速度，对寿险公司投资养老地产制定出专门的法律法规，并监督寿险公司在养老地产上的投资行为，严格风险管控，将养老地产与以房养老相结合。施建祥（2007）建议创新投资模式，不通过将资金直接投入到养老地产的开发中去，而是投资 REITs,利用这种间接的投资模式的高流动性、弱化风险等方面的好处，实现多元化的投资组合，增加收入来源。在引进专业人才方面，卫新江（2013）认为寿险公司要想获得持久的发展，必须加强人才的培养，建立一支包括房地产开发、养老地产投资风险管理、医疗健康等专业的人才队伍，并且要制定合理的人员福利制度以留住人才。李海超、钟惠澜（2012）认为为了弥补自身的养老地产开发、运营管理、医疗护理等方面的经验不足，寿险公司需要加强与在这些领域有丰富经验的专业机构合作，汲取经验。此外，姜睿、苏舟（2012）在社会传统养老观念上，寿险公司应积极的加大对养老地产的宣传，对未来机构养老趋势进行分析，打破传统养老观念的束缚。

　　多数国内学者认为寿险资金投资养老地产是寿险公司进行的实质性的创新，能够促进社会保障体系建设和寿险公司自身发展，同时也发现了我国寿险资金在投资养老地产发展过程中遇到的问题，并针对性的提出了对策，然而大多只是从宏观和理论方面进行了研究，对我国现有的寿险公司开发运营的养老地产的案例研究不足，不能有效的支撑相关政策的制定。

　　1.3.2 国外文献综述

　　（1）保险资金投资不动产的收益。国外学者 M.Hoseli,W.Witkiewicz 通过收集英国保险公司在不动产领域中的投资数据并进行了细致的分析，认为将一些不动产作为配置对象放入保险公司的投资组合中去，不仅可以是市场风险降低，有可以将长期资金的投资收益率提高 1%--5%. Davis,Abbott（2003）在对英国、美国、法国、瑞典、日本等世界十几个国家在不动产方面进行投资的机构投资者做了深入的研究，研究表明益率在 6.5%左右是大多数进行不动产投资的收益率，这样的收益率是紧紧位列于股票及其他权益投资之后的，但是在债券类投资产品和抵押贷款产品之上，并超出较多，因此他们给出的结果是，保险公司在将保险资金投入到不同的资产中去时，不动产应当在其所建立的资产组合中含有一定的比重，这样将会拉高投资组合的投资收益。很多的学者也对不动产作为保险资金投资对象之一参与到资产组合中来会对保险公司构建的整个资产组合的影响进行了相应的研究，David（2000）指出，将保险资金投入养老社区，即为保险资金找到合适的投资渠道又增加了保险资金投资创造的收益。

　　（2）养老社区的经营管理及未来发展前景。国外学者 William Warren Bartley（2012）对美国的社区养老模式进行了分析，指出其巨大的优势在于针对不同的客户类型提供不同的产品，并且基础设施完备，配有专业的服务人员，服务周到，在满足老年客户物质需求的同时也注重心理上的需求。N.Pollak,W.Rheault （2004）认为在养老社区的建设方面不仅要能够满足老年人基本生活需求，还要有多种文化娱乐让老年人更加快乐，要有健全的医疗设施，享受更便捷的健康医疗服务。Thomas Davidoff,Gerd Welke（2004）通过对美国在 2000 年进行的人口普查的统计数据和当时的人们住房情况的调查，估计出老年人通过住房反向抵押贷款能释放出的固定资产可达 10 亿美元。Benjamin A. Neil,Brian A. Neil（2009）通过详细的分析住房反向抵押贷款的优缺点，提出随着在婴儿出生高峰期出生的人群到了退休的年龄，住房反向抵押贷款将会是他们在老年时期不降低生活消费水平，有安全的收入来源，并且能够使老年生活更加丰富和自由的做好的一种选择。

　　（3）保险公司投资养老地产的风险研究及解决方法。国外学者 Chan（1990）选用了多因素套利定价的模型对影响房地产投资信托基金投资回报的因素作了较详的分析，对普通股票的投资回报有影响的因素能够 60%的对 REITs 产生影响。 Reddy 和 Mueller（1993）对寿险公司风险和收益的关系进行实证研究后得出，当寿险公司的投资组合面临较大的投资风险越大时，得到的投资回报率与风险呈正比也会提高，但是随之而来的是较高的监管成本，和不断增加的信用成本，并解释了导致这种现象的原因，还指出企业在准求投资组合收益的同时，还需要对投资中的风险进行认知，要将资产组合投资收益的与风险的关系进行合理的协调，还要注重控制监察管理的成本和信用成本。

　　Goodfriend（1995）对美国寿险公司的投资组合进行分析后，指出进行投资组合优化的保险公司，还需要考虑自身面临的承保风险，关心责任准备金的时间长短和质量水平，将资产在期限间隔、数量、收益等方面与负债相匹配，形成符合自身实际的商业策略，注重财务弹性等，但是就这些因素造成的何种影响却没有具体分析。

　　国外学者对保险资金的投资原则、投资方式及养老社区建设等都有较为详细的阐述，对保险公司投资不动产的研究较多，但是由于国外养老地产的投资主体广泛，以寿险公司作为投资主体进行研究的文章相对有限，国外发达国家养老社区发展时间较长，并且在社会养老保障制度、生活方式及养老文化等当面与我国有很大的差异，因此国外的研究在某些方面会与我国的实际情况不相适应。

　　1.4 研究内容和方法

　　本文研究的重点是在当前社会环境下寿险公司投资养老地产的现状，研究目的在于对我国寿险公司投资的现有的养老地产的分析，探寻其在发展过程中所存在的问题，借鉴国外保险公司投资养老地产的经验，提出相应的合理化对策。

　　论文的主要内容如下：

　　第一部分首先介绍了文章写作的背景和意义，分别对本文所参考的国、内外专家学者的研究成果进行分析整理，用结构图和叙述的方式对本文的内容简要的介绍，并说明了文章在研究中采用的三种方法，指出文章的创新点及研究中存在的不足。

　　第二部分理论分析，内容包括养老地产的概念、特征和寿险公司投资养老地产的特点，对社会管理理论、福利经济理论、外部经济理论进行阐述。目的在于为下文的研究进行铺垫。

　　第三部分首先分析了寿险资金投资养老地产的作用，从养老地产的投资概况、投资模式、盈利模式三个方面对我国当前寿险公司投资养老地产的现状进行研究，对我国主要四家寿险公司投资运营的现有养老地产的案例进行具体的分析，最后指出我国寿险资金在投资养老地产在外部环境、市场需求及寿险公司作为供给方存在的问题。

　　第四部分对美、日、英三国保险公司投资养老地产的实践进行研究，并从国外的实践中得出启示。

　　第五部分根据前几部分的理论分析和案例研究，针对上文提出的我国寿险公司投资养老地产存在的问题，结合美国、日本、英国三个国家实践经验给出了合理化的对策。

　　研究中主要采用了三种方法：

　　（1）定量分析与定性分析相结合法。运用定量分析为论文提供数据上的支持，在可应用的相关统计数据缺乏时运用定性分析来说明问题。

　　（2）案例分析法。从寿险公司投资养老地产的投资概况、投资模式、盈利模式三个方面总结出我国寿险资金投资养老地产的现状。接着从现有的投资于养老地产的寿险公司中选取主要的四家，对基本情况进行介绍，从产品特点、投资模式、运营模式等方面对养老地产的投资发展状况进行分析，增加内容的说服力。

　　（3）比较借鉴法。对国外寿险公司投资养老地产进行分析的过程中还将美、日、英三国进行对比，对成功经验进行总结借鉴，针对我国保险公司在投资养老地产中应注意的问题提出合理化建议。

　　1.5 创新及不足

　　结合国内外在寿险资金投资养老地产方面的研究，本文的主要创新在于：

　　（1）对我国寿险公司投资养老地产的案例进行了分析为今后推动寿险公司投资养老地产进行决策起到了一定的指导作用。

　　（2）分析了我国寿险公司投资养老地产存在的问题，并提出了对策，为进一步完善寿险资金投资养老地产提供了借鉴。

　　不足之处在于我国寿险公司在养老地产的投资上才刚刚起步，处于初级阶段，当前养老地产的投资和运营管理的经验还较为缺乏，与投资绩效相关的数据难以搜集，因此造成了本文缺少了对寿险公司投资养老地产的实证研究，在某些问题上不能进行深入的分析。