房地产规划开发施工中的问题及合理建议

　　前言
　　
　　房地产工程管理是房地产开发企业的重头戏，是房地产开发经营中贯穿于项目开发整个运营周期的一项关键活动。因此，房地产业为提升房地产项目成本管理水平，做好工程全过程的决策、组织、领导、控制及创新是房地产工程取得项目成功的重中之重。文章旨在分析房地产工程的开发管理，对其规划研究提出合理化建议。

　　1 房地产工程中开发管理的内容
　　
　　工程管理是房地产开发的一个重要环节，也是一个实质性环节，如何做好工程管理对保障建筑工程顺利进行、促进国民经济稳定具有重要意义。下面我将简要介绍一下房地产工程管理内容，其大体可分为三个方面。

　　1.1 房地产开发规划管理
　　俗语说：“好的开始是成功的一半。”规划管理是房地产开发工程管理的第一阶段。这一阶段工作的关键，就是明确建筑规划方案。建筑规划方案关系到项目开发的成败，必须认真探究分析建筑方案的可行性和可取性，使得建筑规划方案在整个项目开发中的作用得到发挥和充分体现.

　　1.2 房地产开发设计管理
　　优秀的设计是一个建筑的灵魂，设计管理直接决定建筑工程目标的实现。为此，对于如何做好房地产开发设计管理，有如下建议。

　　1.2.1 提高设计单位的市场准入
　　严格以《建筑工程质量管理条例》和《中华人民共和国招标投标法》等法律法规为准绳，优化对设计单位的选择，使得拥有良好资质和实力的设计单位进入房地产开发市场。

　　1.2.2 与设计人员加强沟通
　　保证施工人员和设计人员的工作沟通，如施工要求、项目目标、施工进度等。双方协调合作，及时有效解决工作中的问题，提升工作效率。

　　1.2.3 加强对设计单位的工作监督
　　房地产开发商要严格监督设计单位执行国家技术标准，提升设计技术含量；开发商要按要求进行施工图审查，对有需要改进的地方，严格按照有关程序进行，不得单方面操作.

　　1.3 房地产开发施工管理
　　房地产开发施工管理直接关乎工程管理目标的实现，自身具有周期长、内容繁、影响深远、涉及广的特点。在施工过程中，要严格执行国家法律法规和规范要求，择优选择施工单位以保证房地产工程的顺利开展。对此，要做好以下几个方面的工作。

　　首先，管理好施工合同。施工合同是房地产开发企业对建设项目进行施工管理的法律凭证，开发企业和施工单位要严格执行项目合同。其次，保证施工质量。质量是一个建筑的生命，保证施工质量是施工管理工作的重点。房地产开发商的相关工作人员要把握全局，与施工单位通力协作，共同保证施工质量。再次，严格执行工期。工期顺利完成不仅关乎房地产开发商和施工单位的根本利益，还涉及到购房者的利益，三者不可分割。为顺利交工，要督促施工单位结合实际，制定详细且切实可行的施工计划并严格实施。

　　2 房地产工程中开发管理面临的挑战
　　
　　随着房地产业的发展，房地产项目管理中出现的问题越来越多，对此进行分析，可为提升房地产开发管理水平提供依据和凭证。

　　2.1 房地产工程前期准备不足
　　房地产开发商在前期准备工作中，较多关注房地产建筑市场价值、升值空间、配套设施等，往往对技术方面的工作掌握不足；还有部分开发商为加快进度，提早工程交付，对工程建设缺乏了解，这些都对以后工作的开展留下了隐患。

　　2.2 开发商对有关施工规定缺乏重视
　　开发商往往为了赶工期，提早交房实现利润最大化，对建筑许可证办理重视不够。部分开发商还未等到许可证审批下来就使工程匆匆上马，等到相关管理部门一经发现，便造成严重后果，最终使得开发商处于极为被动的位置，影响工程交付并有损企业信誉。

　　2.3 工程验收和备案管理不到位
　　开发商往往在工程实施过程中对有关分部分项验收、消防验收等环节缺乏足够重视，以致到工程竣工时出现验收材料准备不齐全、结算依据不充分等问题，使得验收无法开展，造成工程拖延交付使用等不良后果，最终得不偿失，影响工程收尾。

　　3 对房地产工程中开发管理的对策探讨
　　
　　既要注重技术的合理性又要保证工程施工的质量和成本，加强房地产工程管理有着重要的现实意义。房地产企业做好工程全过程的决策、组织、领导、控制等工作是项目取得成功的关键因素。

　　3.1 掌握工程管理的绝对控制权
　　开发商必须全面统筹整个工程建设，配备具有专业知识和相关管理经验的领导团体进行整体工程质量、进度、各部门协调配合等方面的工作。

　　开发商在策划阶段就要做好全局控制计划，这就需要高级工程管理人员深入介入，使得工程计划和营销计划、资金计划有效配合，以便形成切实可行的项目计划书，这有利于公司面对全局的把握和统筹。控制权掌握在开放商手中，可随时纠正施工中的项目偏差，保证项目管理目标的实现，可最大限度的确保各个阶段合理使用人力、物力、财力，减少工程损耗，实现双方利润最大化。

　　3.2 选择高素质施工单位
　　施工企业和项目经理的素质好坏，直接关乎工程质量和工程进度。房地产开发商要选择高素质施工单位和专业性强、经验丰富的项目经理。开发商在进行选择时，可从以下几个方面进行考量：施工企业资质、施工企业技术力量、施工企业设备配备、近几年施工业绩、企业诚信度、项目经理资质、项目经理素质及能力、员工整体水平等.只有从多方面了解和掌握相关信息，加大筛选力度，提高项目准入门槛，选择优秀的项目班子从事项目施工工作，为建筑的顺利交工、保证项目质量、提升开发商和施工方企业价值、获得良好的经济效益和社会效益。

　　3.3 加强对工程的有效管理
　　开发商为保证工程质量，必须建立高效且合理的管理制度。这一制度包括：工程材料管理、工程队伍管理、工程资料管理。

　　工程队伍是工程建设的主体，要对工程队伍进行行之有效的管理，如对工程进行合理的组织设计、实施奖惩制度、督促工程施工等，保证工程进度和工程质量。工程材料是建筑工程的骨骼，开发部门要加大对建筑材料的市场调查，严格建筑材料市场准入机制，合理选材，多角度、全方位加以比较和区分，严格把握材料质量关，保证建筑材料供应链，提高材料供应速度，为加快工程进度、提高工程质量及降低工程成本提供切实保障。

　　3.4 严格房地产工程前期准备工作
　　面对房地产业前期准备不足，留下大量的安全隐患等弊端，开发商要转变观念，严格做好前期准备工作。设计阶段要做足准备，要审查设计图纸的合理性、可行性、安全性和完整性，及时发现和纠正设计过程中出现的问题；审查总体规划、户型要求及建筑要求；监察工程概算使之经济合理，为工程招标和控制建筑成本提供建设性依据。在施工招标阶段，严格审查施工单位资质，制定施工方案和措施并确保投标企业严格执行；双方共同制定施工承包合同，明确有关建筑条款，遵守相关法律法规和各项规章制度。

　　4 结语
　　
　　房地产工程项目管理体系先进与否、业务和技术水平的质量高低等，这些因素都直接影响工程建设的质量和经济效益。因此，加强房地产业的工程管理具有深刻意义，在这个过程中，用系统工程的理念和方法进行有效的规划、决策、组织、协调等管理工作，实现项目管理的科学性和准确性，对建设项目具有深远影响。

　　参考文献：
　　[1]吕萍。房地产开发与经营[J].辽宁教育行政学院学报，2011,（2）：132.
　　[2]毕星，翟丽。房地产工程开发管理探析[J].中国房地产，2012,（2）：15.