房地产开发工程管理策略研究绪论

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【题目 】房地产公司工程管理问题探析
【第一章 】房地产开发工程管理策略研究绪论
【第二章 】房地产工程与现代项目管理
【第三章 】现有管理模式存在的问题
【4.1 】ZD地产企业项目管理模式实践
【4.2 】LH集团项目管控模式介绍
【第五章 】项目管理模式优化方案
【总结/参考文献 】房产企业工程管理形式研究总结与参考文献

　　第 1 章 绪论

　　1.1 课题研究背景。

　　随着人们生活水平日益提高，百姓对居住环境的要求也越来越高，不再仅仅限制于户型的选择，也对房产的配套设施、人文环境的定义、房地产企业的品牌提出了越来越高的要求。而房地产企业本身又处于国家严格的宏观调控政策之下，资金和地块的获得以及整个房地产的功能定位，都在相应的政策之下进行了严格的约束。银行政策环境的紧张态势迟迟得不到缓解。基于以上情况，房地产企业的生存和发展受到了越来越多的挑战。

　　在现有的状况下开发商存在一些困惑，是应把产品和客户不断提升的需求放在首位，还是更应关注房地产产品的成本控制。房地产企业不仅要使设计的产品满足客户的共同需要，同时还应该有优质的质量和服务。在政策的指导下，满足客户要求的同时实现利润的最大化。要实现这一切，离不开良好的项目管理。一般来说，研究工程管理专业是一个承包商为主体建设过程中项目管理、承包商或承包商的项目管理，项目管理和房地产项目管理的主要责任方。

　　房地产开发项目的管理，是指开发商对房地产项目建设过程的顺利完成，公司自身的人力资源、财务流程、施工体系、销售体系和运营部门组织和管理，直至项目完成后所必需的物业管理。房地产开发建设项目的目标是确保工程实施的顺利运行，并通过建设目标的实现来达成企业资本的保值、增值。以此为基础，为客户打造功能足够丰富、配套设施齐全的、定位合理的地产产品。以及后期维护和其他服务，高质量的物业管理是重要条件。我认为房地产项目管理的业务发展在整个开发项目的操作周期，对房地产开发企业而言，在整个项目实施过程中成功的前提条件，就是良好的决策能力、科学的项目的组织与领导、实施过程的有效控制和技术与工艺的创新。可见，房地产项目管理的好坏，它关系到房地产企业的生存和发展。然而，当前的房地产行业项目管理模式的研究略弱。所以，通过项目管理模式，可以更好地处理各种问题为房地产企业当前所面临的环境，这是本文的出发点和主要研究方向。

　　1.2 研究意义。

　　通常来说，房地产项目管理是独立的施工管理和施工监理项目管理模式。

　　本文通过对典型房地产公司的项目分析，得出实际的项目管理研究的现状，分析其在当前房地产行业整体环境下遇到的问题的深层原因，同时提出优化和解决方案。总结当前形势下这种类型的企业项目管理模式，在一个相似的发展阶段为民营房地产企业提供借鉴标准。

　　1.3 文献综述及国内外研究现状。

　　上个世纪八十年代初，我们国家逐渐引入了一些现代工程建设项目的管理方法，最具代表性的管理理论分别源自日本和当时的联邦德国。20 世纪 70 年代，英美等国家的工程建设项目管理出现，它们的观点是代表业主的。近年来，随着工程建设项目规模日趋扩大，对项目综合管理的要求也日益提高，需建立一个对工程建设全过程实现有效管理、及时协调的机制。在《工程建设项目管理》（1988 年出版）一书中，阐述了一种以业主为代表的工程项目管理的"新"理念：对一个建设工程项目从开始到结束所进行的全方位的计划、控制和协调，以满足业主的切身需求。

　　一九八八年，我们国家开始执行建筑监理制度，监理制度的推行，为工程建设项目管理开启了新的里程碑。但经过近三十多年的实践，监理制度在我们国家建筑行业中还主要是以服务的方式得以履行，并没有达到最初的"代表业主管理"的目标。上个世纪九十年代末，众多国外资本投资的项目进入国内，在这些外资本土化的过程中，也衍生了众多的新问题。不过在当今建筑行业的项目管理实践中，代表业主的项目管理方式由于其在整个工程建设项目过程管理的规范化、业主利益的保障性方面得到了较好的实际效果，使得这种管理方式正在成为越来越受到重视的领域。

　　就现在而言，我们国家房地产企业的项目实施管理水平和当前我们国家本行业发展阶段是不合适的，项目管理质量也不容乐观。应该考虑项目整体的功能设计越来越完善，更多的高科技配套设施越来越普及，融资渠道和方式日益受限所带来的日益激烈的竞争，国家政策和市场消费者行为的进化，需要开发商具备更为专业化、广泛的范围以及快速应变能力。开发商不再是仅仅有一些开发工程或销售项目，更需要处理与项目工程相关事件及其变化的复杂过程的各种资源的分配与整合。

　　当前业界在工程管理模式方面的研究重点主要有如下几个部分，他们每一部分都从一个侧面反映了工程管理模式的现状和发展趋势。

　　质量与房地产产品性能化质量是项目管理中不变的主题，而房地产产品的性能设计又对质量控制提出了新的挑战。质量控制的目标也从确保可交付实体产品的质量范畴延伸到房地产产品的全面性能/功能（Total Performance）和项目管理（服务）全过程的质量保证。随着工程管理模式的逐渐创新，目前西方先进国家在这方面正在逐渐向性能化转变。这不可避免的涉及到对项目管理目标的再认识、对整个项目过程的重组、施工各阶段与各工种的协调等更为细节的问题。

　　成本与价值。

　　主流项目管理模式中的成本管理一般包括成本的估计、控制和变化风险等，在这方面，业界的研究热点主要有全面成本管理（TotalCostManagement）和全寿命期成本（LCC,LifeCycleCost）管理等概念。其中 LCC 更是为项目管理模式的成本管理给予了新的内涵，使成本管理的意义更为全面，它在项目的整个生命周期综合考虑建设成本、运营成本、维护/维修成本和损失成本等多个方面，而非单一的某个阶段的成本。近年来，在发达国家和地区如美、澳和香港等地，价值工程（ValueEngineering）应用也取得了较大的成效。

　　HSE 问题与可持续发展社会的进步和发展使得 HSE（安全、健康与环境）问题收到了越来越多的关注。房地产建设领域由于突出的安全和健康问题、由于其对环境的突出影响使得其项目管理中的 HSE 管理成为热点，由此导致的是相关法律法规的加强，在这种环境下，更多的企业也接收了安全与环境管理的保证体系，并有机集成到工程项目管理模式中。与此同时，各国政府制定的日趋严格的环境保护政策，以及人类与日俱增的对未来社会的责任感，越来越多的项目管理者也认识到可持续性发展成为了本行业在环境、社会经济等方面巨大的挑战。从项目管理的角度，对房地产行业的项目管理全过程进行分析和研究，必须认识到资源管理、环境的污染与改善都与房地产行业的可持续发展有着密切的关系。

　　风险与应急管理。

　　近十几年来，风险管理也成为了工程项目管理模式正在研究的热点问题。

　　房地产项目的不确定性所导致的风险，需要管理人员在复杂和多变的因素下对不确定的因素做出判断并进行决策。风险管理的目的就是通过减少风险发生的几率或减少风险发生后可能带来的损失来。风险识别确认、风险分析和评估、风险应对是风险管理的三大核心步骤。而风险应对，就是要根据风险分担的原则，制定所有相关风险的应对措施、管理框架和总结风险管理的经验教训。风险管理依然成为国际主流承包商的核心业务之一，其根本目的就是减少损失、增加收益。

　　1.4 研究思路与结构安排。

　　本文以工程管理理论为基础，注意广泛的相关文献回顾，相关领域的研究现状的充分了解掌握，注重研究结果的有效性和系统性，充分借鉴已有的相关研究成果，既有定量分析又有定性分析、通过实际案例与基础理论综合进行分析，密切跟踪国际国内的行业发展态势，深入剖析和探讨房地产相关的项目管理模式的理论发展。主要研究方法包括以下两点。

　　（1）以系统性为基础，综合多学科的理论以及研究方法，从有效性的角度开展探索与研究。

　　（2）定性分析与定量分析相结合。