房地产开发造价控制中的问题与加强措施

　　房地产行业是新兴产业中的支柱产业，它对于我国的经济发展有着重要作用，为了保障房地产行业的健康稳固发展，房地产开发商应当做好开发项目的造价管理，解决好房地产开发过程中出现的设计方案不科学导致成本增加、施工浪费造成成本无法控制等问题，优化方案，节约成本，从而从投资决策、方案设计、施工和后期各个阶段，做好房地产开发的控制工作。

　　1 房地产开发造价控制中出现的问题

　　1． 1 投资决策阶段中出现的问题

　　在房地产开发造价控制的投资决策阶段，项目计划书中对工程的估价往往较不准确。首先，房地产开发的工程量不定，对工程量的估算只能依据以往的经验进行评判，在投资决策阶段对方案进行分析和确定，由于房地产开发在不同地域的不同的功能性，工程量的大小也各不相同。其次，由于大型建设企业大都使用招投标模式，以中标为目的，为了避免责任，合同的相关内容较为模糊，导致后期施工时发现成本被动提高。

　　1． 2 设计阶段中出现的问题

　　在对工程造价进行管理时，在工程的设计阶段是造价管理的关键阶段，但管理的难度较大。导致这一阶段较难进行造价控制的主要原因有以下三个方面:

　　( 1) 不结合实际，方案设计不科学。在房地产开发的设计阶段，没有对所属地区的各项地质条件进行勘察了解，不提前做好相关的勘察工作，在方案设计好之后才去当地考察; 设计漏项太多，一方面，重新设计会造成时间和人力的浪费，另一方面，也造成了资金的浪费，不利于房地产造价的控制。

　　( 2) 在设计方案上没有体现造价控制的相关理念。对房地产开发项目进行方案设计时，在人员数目、材料数量、机械设备等方面，没有做到贯彻造价管理的理念，方案设计者没有全局观念，只是片面关注建筑设计的细节，而忽略从房地产整体的成本角度对房地产开发项目做好造价控制。如我司开发的某商业广场项目，由于第一次接触 loft 产品，设计人员对该产品的墙体保温设计内外保温两道工序，结合工程所在地区的实际气候情况，是完全不需要内外保温，二者选其一即可，这种设计方案的不科学将会大大的增加开发成本。

　　( 3) 施工图纸滞后。由于开发周转的需要，房开公司往往在不具备招标条件下启动招标程序，招标所用图纸与施工所用图纸不一致，这种情况对工程造价的控制极为不利，同时也人为的增加了其他相关部门的工作量。

　　1． 3 施工阶段中出现的问题

　　施工阶段主要是实施计划方案，这个阶段出现的问题主要可以分为以下几个方面。第一，设计阶段出现的问题在施工阶段延续。由于设计方案的不合理，导致施工中材料、人力等各项资源的滥用或浪费，导致建设成本的增加。第二，施工阶段本身出现了问题，施工建设过程中不可预知性较强，外界各项因素的变化会导致房地产开发工程的造价发生变化。

　　2 加强房地产开发造价控制的建议

　　2． 1 投资决策阶段的造价控制

　　要想做好房地产开发的造价管理，首先就要从投资决策阶段入手进行优化。要做好投资决策阶段的造价控制，首先，要充分了解房地产开发市场。在调查中了解房地产开发市场的环境，掌握市场对房地产开发项目的需求，对市场调查的的相关数据进行整合，针对市场的情况做好投资决策，才能提高房地产开发企业的经济效益。第二，对财务数据的分析要透彻。要对房地产开发项目进行综合评估，评估主要包括房地产开发项目赢利的能力、资金回收时间的长短、项目可能存在的风险等等。资金的使用效率一般通过盈利能力来评判，房地产开发项目中对资金的回收率进行评判，对工程造价有重要的影响。在进行开发造价管理时，检查自身信用记录，确保及时还款，从长远来看，这些措施有助于房地产开发企业日后向银行申请贷款的顺利审批。

　　2． 2 设计阶段的造价控制

　　在设计阶段做好房地产开发的造价控制，对做好整个房地产开发项目的造价控制非常有意义。一般而言，设计阶段的图纸是房地产项目进行施工的主要依据，设计的建设图纸一方面要符合预算的要求，另一方面要体现建筑的功能。设计方案与成本预算密切相关，设计方案是否科学，其成本也是重要考量因素之一。

　　( 1) 通过招投标的方式确定科学的设计方案。通过这种方式确定设计方案的主要优势在于，可以通过比较筛选，最大限度地节约成本，促进行业内的竞争和合作，从而有利于行业技术水平的提升。尽管这种方式优点突出，其缺点也较为明显。一方面，招投标工作要想顺利组织，招投标过程中涉及到许多方面的沟通，招标后方案的确定需要耗费大量的精力，组织费用也较高。如何在众多的设计方案中，选择最适合自身的房地产开发设计方案也是相关管理人员需要考虑的问题。

　　( 2) 从设计方案的图纸选择入手，做好房地产开发设计阶段成本的控制。要想从根本上控制好房地产开发造价的成本控制，就必须做好设计图纸的选择。培养设计人员节约成本的设计理念，将造价控制的观念渗透于设计方案的图纸之中，从而让设计图纸做到既符合专业施工的要求，又符合成本控制的需要。

　　( 3) 聘请专业顾问。专业顾问往往都是设计专家领衔，他们有丰富的设计经验，熟悉现行的设计规范和计算机软件，有一套成功的设计成本控制办法，聘请专业的设计顾问来控制设计阶段的成本造价，是当前最有效和最科学的办法。

　　2． 3 施工阶段的造价控制

　　在施工阶段进行造价控制主要有以下四种方式: 第一，最大限度的降低设计变更的次数。对施工的相关环节进行管理和监督，减少设计变更的次数，从而能够控制好成本，减少设计方案临时改变所带来的费用的增加。明确设计变更的标准，规范设计变更的流程，从而达到控制好施工阶段造价的目的。第二，强化对施工人员、机械的管理。对人员进行管理主要包括对不同专业的人员进行合理调度，加强对低素质施工人员的约束，培养施工者学会利用专业控制好相关成本。对机械的管理主要包括在施工中科学合理地运用各类机械，保证机械的性能最大限度地发挥，从材料入手减少相关成本。还要做好安全工作，避免发生事故增加成本。第三，是强化对施工进度的管理。对施工阶段房地产开发项目的进展程度、完成到怎样的阶段以及实际花费的多少要有充分地了解，从而降低成本，为后期工作的安排打下基础。第四，工程施工阶段由于设计已完成，施工阶段工程量已完全具体化，因而影响工程投资的可能性只有 5% －10%，节约投资的可能性已经很小。所以在确定施工方后，以合同为依据，要处理好与施工方的关系，避免造成间接的成本增加。

　　2． 4 竣工结算阶段的造价控制

　　工程竣工结算是工程造价控制的最后一个重要环节。工程竣工结算审核主要在工程竣工图的基础上，根据招投标文件、施工合同、设计变更、现场签证等资料，对送审的竣工资料做出符合工程施工实际的造价审核。通过对工程竣工结算进行全面、系统的检查和复核，及时纠正存在的问题，确定更加合理的真实的工程费用，也为项目的后评估工作提供完善的数据支持。同时也为下一个项目提供更加科学、真实的数据支持，为后续项目的拿地工作提供更加完善的借鉴。建设工程竣工结算关系到各方的切实利益，把控审核的质量，也直接决定工程投资能否得到有效控制。

　　3 结束语

　　房地产开发项目的特点在于规模庞大、涉及资金数量多、工程周期较长和工程量较大，这就直接导致了房地产开发项目的造价难以控制。

　　本文通过分析房地产开发过程中出现的设计方案不科学、施工过程浪费等问题，指出了房地产开发成本控制的难点所在。探讨了房地产开发项目的各个阶段如何做好造价控制，例如: 在投资阶段做好市场调查，在设计阶段确定科学合理的设计方案，在施工阶段组织好人员和设备的分配，在竣工结算阶段对费用进行核查等等。通过采取这些措施，来优化房地产开发项目的造价控制和造价管理，从而提升房地产开发企业的经营效率，协助企业降低成本，取得最大的经济效益。

　　参考文献
　　
　　［1］黄仲花，朱萍． 论我国房地产开发的造价确定和控制管理［J］． 价值工程，2010( 09) ．
　　［2］沙立军． 浅谈房地产开发造价控制［J］． 当代经济，2011( 22).