温州房地产市场变化情况及风险防控

　　0 引言

　　随着房地产业的发展，温州的房地产市场与经济金融的关系越来越密切。自从温州“限购”、“金改”等调控政策陆续出台后，以房地产投资作为投资保值者或炒房者大大较少，温州房价已经连续 34 个月下跌，普通商品房跌幅超过 30%，高端大户型楼盘跌幅逾 50%。同时温州多项经济金融指标因此从此前浙江前列滑至垫底。由于房地产贷款占比高、房地产抵押物占比高和实体经济涉足房地产占比高，房地产与经济金融关联较强，房地产市场形势对今后温州经济金融平稳运行影响较大。本文从房地产与经济金融关联的角度进行阐述，通过对温州房地产市场变化情况及风险防控进行分析，同时提出相应的政策建议。

　　1 2011 年调控以来温州房地产市场的变化

　　房地产调控措施特别是限购措施自 2011 年实施以来，在温州已经发挥明显作用，其房地产市场出现新的变化。

　　1.1 前期过热的房价下行较快 房价下行压力依然存在。受 2013 年商品房住房供应大幅增长、限购政策持续、金融信贷收紧等的影响，据温州市住建委的统计：2014 年上半年市区新建商品住房销售均价继续下行，为 2.21 万元/平方米，同比下降 8.48%，环比上升 1.21。根据国家统计局公布的数据显示：该市新建商品住宅价格指数同比已经连续 34 个月下行，受全国特别是杭州、宁波等城市房价下行大环境，该市当前房价下行压力依然存在。根据温州市统计局发布的最新数据显示，与去年同期相比，温州市新建住宅价格指数、新建商品住宅价格指数，以及二手住宅价格环比指数继续下降，在 70 个大中城市中，温州住宅价格的降幅是最大的，在新建商品住宅、二手住宅价格方面，其排位也是最末的。

　　1.2 库存商品住房消化压力加大 截至 2014 年 6 月末，据温州市住建委统计：全市累计待售商品房 37163 套，建筑面积 474.21 万平方米。其中商品住房 9780 套；建筑面积 123.35 万平方米。如果按照市区上半年平均销售面积（6.286）计算，需要 19.6 个月消化当前商品库存量；如果按照最近 12 个月市区平均销售面积（9.548）计算，需要12.9 个月消化当前商品住房库存量。同时 2013 年 1 月至2014 年 4 月土地已经出让预计年内将上市项目有 21 个，面积预计将达 152.5 万平方米。

　　1.3 房地产市场呈现结构化、差异化特点 在住宅价格方面，尽管温州出现明显下调的趋势，但是，房地产市场的调整和变化具有明显的结构性特征。主要表现为：首先，物业类型方面，限购政策对温州住宅市场产生较大的影响，对于作为纯粹投资品的商铺、写字楼等商业地产，其受到的影响相对较小；其次，户型面积方面，由于存在刚性需求，销量较好的住宅主要集中在 90 平方米以下的户型，“大户型豪宅”受到的影响最大；第三，商品房成交区域方面，目前，温州市区成交量比较小，现有的成交量主要来自郊县。2013 年温州市一手房成交量中，市区（鹿城、瓯海、龙湾）只占 33.8%，约三分之二来自平阳、瑞安、乐清等郊县。

　　1.4 与房地产业紧密相关的民间借贷和金融风险逐渐暴露 对于温州人来说，在投资过程中善于运用金融杠杆，其中一部分来自自有资金，另一方面依靠银行贷款和民间借贷。当温州市房地产市场出现下调时，在这种情况下，会严重影响与之密切关联的温州民间借贷和银行信贷，进而逐渐暴露金融风险。具体表现为：一是不良贷款呈现上升态势。2013 年末，全市不良贷款 320 亿元，不良率 4.4%。在不良贷款处置力度加大情况下，名义不良贷款率较快上升势头得以抑制，不良贷款额和不良贷款率分别比年初增加 57 亿元和 0.65 个百分点。2014年 1 月末不良贷款 323 亿元，不良率 4.44%，比去年同期增加 60 亿元和 0.69 个百分点。二是民间借贷和金融类纠纷案件呈现高发态势。据市中院数据显示，2012 年至2013 年，全市法院受理民间借贷案件 27764 件、涉案金额 284.5 亿元；金融借款合同纠纷 14407 件，涉案金额493.3 亿元。被查封的房地产不在少数，仅鹿城区法院查封的房产就达 1000 多套。另外，温州法院自 2013 年开始试点抵押房产网上拍卖，截至年底，即已公告拍卖 1718套，成交金额 9.89 亿元。

　　1.5 近年来温州土地供应的大提速，住宅地价呈回落趋势 温州房地产市场的土地在 2010 年之前，其供应一直处于“饥饿”状态，在用地方面，每年房地产开发投入不足 600 亩。但是，到了 2010 年之后，每年的卖地数量提高了数倍。现在温州市等待出让、开发的土地净地仍有 4200亩，而房价的未来走势必然受到这种土地放量的影响。

　　2 房地产市场下行风险及影响

　　2.1 房价下跌造成财富缩水，民间投资萎缩 温州民间财富主要以房地产为载体，因 2011 年前房价增长得到迅速膨胀。借助于银行贷款和民间借贷等融资渠道，房地产投资高杠杆化放大财富效应，推动了企业和个人在其他领域的投资。在民间借贷风波和温州市政府积极贯彻房地产调控政策的背景下，近三年房价持续下跌造成资产贬值严重，社会财富缩水明显，个人投资偏向谨慎，企业投资趋于萎缩。

　　2.2“股权分散”加大套现难度，企业现金流受考验 房地产开发对资金需求量大而集中，温州中小企业多以参股形式投资。同行业、规模相近和上下游关联等多家企业通过“分散参股”形式投资开发房地产，每家企业持股比例基本上不超过 20%。在房地产投资“股权分散”模式下，较多中小企业仅以小股东身份参与，缺失独立决策权，特别是在项目套牢时不能自行转售套现，沉淀资本无法及时收回，还需为滞销项目继续投入资金，加剧中小企业资金压力。这种情况下贷款还本付息完全依靠实体平台的经营收入，潜在风险较大。

　　2.3 大量民间资金进入房地产市场，进一步放大了投资风险和金融风险 由于缺乏其他投资渠道，温州大量民间资金在房价高涨时，通过民间借贷方式进入房地产市场，这又进一步推高了房价。在房价上涨时，投资利润不能支付高利贷的利息，高利贷资金链一旦断裂，房地产投资风险就蔓延发展为民间借贷风险。

　　2.4 信贷规模过快放大又急剧收紧，导致资金链条断裂 2009 年之后，在宽松信贷政策下，部分银行信贷资金通过企业贷款和住房抵押贷款形势间接基恩如温州房地产业和民间信贷市场；再加上温州本身就是我国民间基本富裕的地区，大量资金的涌入推动房地产价格快速上涨。而日益趋紧的房地产调整中增侧不仅限制恶劣房价上涨的空间，限购措施也使投资物业失去了流动性，再加上集中爆发的民间借贷风险，温州企业和炒房者资金链条最终断裂。

　　3 结论及政策建议

　　3.1 房地产调控政策要顺应市场经济规律 市场经济难免会出现阶段或局部性产品过剩情况。我国房地产市场既存在短期供给过剩可能，又面临大量的投资投机行为。简单地将房地产运行与经济增长捆绑在一起，或过分担忧房地产形势对经济增速下滑产生严重影响，采取放松房地产调控政策及相应配套措施，可能有利于缓解短期供需矛盾，提升 GDP 增速，但长期看不利于结构性调整和消除过剩隐患。

　　3.2 国家对房地产市场的调控应把握趋势和方向 应定出形势发展底线，制定基本原则，保持政策的稳定性与连续性，让房地产市场走在长期健康道路上。地方政府要结合当地特征，可对房地产市场进行适时、适度调控。

　　3.3 开辟新的投资渠道，引导民间投资方向 一方面，要加大推进利率市场化进程的力度，对现有民间资本进一步松绑，鼓励民间资本进入除房地产以外的其他行业。另一方，民间资本要改变投资房地产的方向和形式，未来的投资出路可能在于商业地产或以基金和信托为代表的房地产证券化产品。

　　3.4 用现代金融投资平台取代民间借贷，规避金融风险 温州房地产市场调整引发的民间借贷危机说明，以血缘关系、亲友关系为纽带的民间借贷，一旦发展为陌生人间的融投资关系，朴素的信用体系就显得很薄弱。未来要用现代的金融服务平台，实现规避传统高利贷模式投资风险和金融风险的客观要求。

　　参考文献：

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