一、 新区开发的困境
各大城市新区建设如火如荼,问题同时也随之出现。
1. 政府主导的新区开发
政府前期投入过多资金进行新区的基础设施建设,虽然现代城市面貌已形成,但后续动力不足,缺乏经济的持续增长点,新区开而不发。
2. 市场主导的新区开发
政府前期通过大量土地出让获利,但缺少产业支撑,新区沦为大量楼盘集聚的“卧城”,带来诸如建设混乱、就业缺乏、钟摆交通等问题。
这两种情况主要是管理者对新区分期建设缺乏整体考虑,缺少政府与市场关系的平衡。
二、 中国城市新区开发建设的内在机制
中国特有的“土地经济”模式,是中国城市得以快速增长的关键。
在城市建设过程中,基础设施建设资金的筹集是主要难点。国外一般通过税收或租借抵押的方式筹措,而中国的土地财政则更能有效筹集资金。通过土地出让获得先期建设资金,使基础设施周边土地升值。再出让土地,进而建设其他地区,实现滚动开发。
考虑到新区的后续使用阶段,政府还要保证各种公共设施的正常运转,不断付出公共成本,而这需要通过税收来平衡,即要有产业发展作为支撑。这就导致了政府一方面通过设施建设提升土地价值,另一方面通过各种税费减免吸引产业发展。
新区建设开发是一个连续动态的过程,不单要从建设的阶段来考虑投资成本,同时也需要从后续使用的角度平衡政府的收支,从而制定新区不同阶段的建设重点和策略。
三、 新区开发的成本与收益估算
新区开发的成本与收益估算应考虑开发全过程的政府收支平衡,包括开发建设过程中和开发后使用两个阶段。
1. 开发建设过程中的成本与收益估算
新区的开发建设涉及的成本内容众多,主要分为基础设施建设和征地拆迁两大部分。其中需建设的基础设施包括交通设施、公共设施、市政设施等,征地拆迁费用包括农用地征收、房屋征收补偿、安置房建设等费用。收益方面,主要来自于新区土地出让,用地类型通常包括商业、居住和工业用地。
2. 开发后使用阶段的成本与收益估算
新区使用阶段,政府支出包括教育、文化体育、社会保障、公共服务等。政府提供这些公共利益相关的公共产品,以保证城市正常运转。
该阶段主要收入则依靠各类税收,主要有营业税、地方企业所得税、土地增值税等。为实现城市税收增长,各城市政府极力推进基本经济部类(主要是第二产业)的发展,以带动城市经济的整体增长。【表1】
四、 基于政府收支平衡的新区开发
政府作为公共产品提供者,当收益高于成本时,公共产品才会被有效提供。而城市化就是不断增加公共产品的过程,如果收益越少,那用于滚动开发的资金减少,城市化进程变慢,经济发展就越慢。
文章开篇提到的两种新区开发的情况,就是没有把握好收支关系。前者先期投入过多资金用于基础设施建设,产业却没有良好培育,导致开发后没有持续税收保障;后者先期大量出让土地,虽获得足够建设资金,但公共设施和产业没有及时跟进,导致吸引力减弱,持续增长动力不足。这两种情况在图 1 中概括,可表达为曲线 A、B.【图1】
相较上述情况,较合理的开发方式应是在建设和使用两阶段均收支平衡。在开发过程中统筹考虑分期建设和土地出让,实现资金滚动利用。并注重产业培育,保证税收平衡,即曲线 C.
现实中,各城市在有限产业项目环境下,相互争夺投资。政府先期投入大量资金建设基础设施,并提供优惠政策,营造良好招商环境,希望通过后期税费平衡前期投入。这种方式具有一定风险,操作顺利能使产业快速发展,即曲线 D.但也可能难以收回资金,变为曲线 A.正是由于风险,只有拥有雄厚资金的大城市,在大型基础设施带动下,这种建设方式才能较好实现。
五、 新区开发的规划分期开发重点
根据上文分析,可对新区规划的分期建设提出近、中远期的开发重点。
1. 近期开发重点--发展动力
新区开发近期为启动期,决定了未来的增长路径,保证发展动力是关键。
(1)重点设施建设为动力
政府先期投入资金,以重点设施为触媒启动建设,包括交通设施、标志性公建等,提高新区知名度和吸引力。
(2)产业发展优惠政策
提供优惠政策,引导产业发展,培育产业基础。政策包括用地出让优惠、税费减免、奖励资金。
(3)关键地段预征控制
为减少后续开发的征地难度,满足重要设施用地需求,对关键地段土地进行提前征收。
2. 中期开发重点--滚动开发
中期阶段打造新区核心服务功能,保持对企业和人才的持续吸引力。需要以政府收回近期投资为前提,保证开发连续性。
(1)新区中心打造
发展新区核心服务功能(包括生活和生产服务中心),引导各类资金、信息、人才集聚。
(2)滚动资金获取
随着基础设施和功能发展,新区土地升值,政府通过土地出让获得滚动开发资金。
(3)景观环境和服务设施配套
不仅满足现有居民生活,同时也形成新吸引点和增长点,保障良性发展。
(4)产业集群培育
对产业类型进行梳理,选择专业性产业进行集群培育,针对性提出优惠政策。
3. 远期开发重点--持续增长
远期成熟阶段,重点从开发建设变为促进经济持续增长,需引导产业转型升级。
(1)产业转型升级
随着多数土地的出让,土地收益已不足以支撑政府日常公共支出,税收成为主要收入。为平衡收支并获得持续收益,需引导产业在集聚基础上进行转型升级。
(2)服务设施完善
留住高素质人才的重要手段。
(3)与周边地区融合发展
新区后期建设面临与主城、与周边的融合发展,不仅在空间层面,更要在功能层面协调,包括边界用地衔接、设施共享等。
参考文献
[1]赵燕菁。城市增长模式与经济学理论[J].城市规划学刊,2011.
[2]赵燕菁,庄淑亭。基于税收制度的政府行为解释[J].城市规划,2008.
[3]韩本毅。城市化与地方政府土地财政关系分析[J].城市发展研究,2010.
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