第二章 不动产信托登记的制度框架
从本章开始，本文将在第一章阐述的理论依据基础上，具体讨论不动产信托登记的制度设计方案。其中，本章将分析论证几个框架性问题的解决方案，第三章和第四章将分别就登记内容、登记程序方面的重要问题提出方案并加以论证。
第一节 不动产信托登记的机构
由于不动产信托登记既可视为信托登记的下位概念，又可视为不动产登记的下位概念（如图 2 所示），故对登记机构的选择存有两种理论主张：一种是分散登记模式，即不同类型财产的信托登记分别由对应的财产权登记机构负责，不动产信托登记应由不动产登记机构负责；另一种是统一登记模式，即所有类型财产的1①两种方案在现实中的角力也颇为激烈，这从我国不动产登记主管部门与信托业主管部门均试图建立登记系统便可见一斑。
不过，根据上一章对不动产信托登记制度定位的分析，这个问题的答案应当是明确的。统一的不动产登记包括登记机构的统一，所以在不动产登记体系下构建不动产信托登记制度，当然意味着不动产信托登记机构应与不动产物权登记机构保持一致。鉴于我国已将不动产（物权）登记的职责整合到统一的不动产登记机构，①所以不动产信托登记也应由统一的不动产登记机构负责办理。这种选择最符合现实国情。虽然我国不动产物权已基本实现统一登记，但是在动产权利和无形财产权利领域的基本格局仍然是分散登记。
基于信托登记与财产权登记在实体和程序上的密切联系，信托登记需依附于财产权登记展开，因而信托登记机构难以独立于财产权登记机构而存在，所以由财产权登记机构来负责办理信托登记就具有现实的必然性。这种方案最为便利，成本增加不多，能够最快地缓解信托实践对登记制度需求的“燃眉之急”,故为多数学者的共识。
比较法上，日本规定不动产信托和不动产权利登记均由法务局办理，④韩国规定均由法院办理，⑤我国台湾地区规定均由地政机关办理，⑥虽然具体的登记机构不同，但是登记体系上均为分散登记。
但是，分散登记的弊端也是突出的。信托财产--尤其是民事信托和管理信托中的信托财产--往往涵盖多种类型的财产，这意味着信托登记需到多个登记机构办理，这大大提高了信托运行的成本和难度。即便所有登记都已完成，各个部门之间的信息共享以及信托登记信息的查询亦十分困难。
此外，如果一个信托涵盖多种应当登记的类型的财产，当事人只完成了其中部分种类财产的信托登记时，此时分散登记会给信托效力带来难以解决的障碍。
统一登记模式在很大程度上正是针对分散登记的弊端而提出来的，在具体操作上又有两种做法：一是建立专门的信托登记机构，完全实行集中登记；二是建立专门的信托登记机构，由其统一登记后，再向财产权登记机构备案。
前一种做法最为理想化，有利于提高登记、查询和监管的效率，但是与现有财产权登记体系的冲突极大，难以协调，故可行性不高。后一种做法表面上看能够兼顾信托统一登记的要求与财产权分散登记的现实，但从本质上看，信托登记机构享有的是实质的权力，而财产权登记机构不过为形式上的备案，因而仍然面临权力的冲突，故其可行性也不见得比前一种做法更高。
其实，上述后一种做法“集中登记、分散备案”体现的“双层登记”思路是有益的。财产权信托登记既为财产权登记的下位概念，又为信托登记的下位概念的事实，决定了两种登记体系都具有一定的合理性，故需统筹考虑。只不过在此过程中，要把握两种登记体系功能面向的不同，并充分顾及操作上的可行性，方能提出有益实际的方案。本文认为，财产权登记体系下的信托登记要解决的是信托财产的归属和受托人处分权限的公示问题，而信托登记体系下的信托登记侧重的是登记和信息利用的便利性，前者涉及的是实质的权利公示，后者是权利公示基础上的形式优化。可见，前者是更为根本的。因此，基于法理基础和现实国情而选择的由财产权登记机构负责信托登记的体系不宜轻易改变，此可谓“内容决定形式”.但是，“形式也反作用于内容”,“在形式不适合内容要求的场合， 形式就成为内容的桎梏或阻碍者”.
当一种登记体系在形式上过于繁琐复杂时，必然会成为其实质功能实现的障碍。所以，对于信托登记制度对便利性的形式要求，也应充分重视。
基于上述考虑，本文提出“体系分散，窗口统一”的方案，即在维持分散的信托登记体系的同时，建立一个综合信托登记窗口机构。此种方案的优势在于：
第一，窗口机构只负责登记申请的受理与转交，实质的信托登记仍由各个财产权登记机构负责，这就大大降低了权力格局调整的协调难度；第二，最终的登记信息都汇总至该窗口机构，并通过窗口机构反馈给当事人，这就实现了信托登记信息的统一，有利于信息共享与查询；第三，所有的登记申请必须通过窗口机构进行，这既便利了当事人的申请，又有效避免了信托财产部分登记带来的法理难题；第四，由于窗口机构只是形式上的窗口单位，故在设立和运行成本上亦可大幅降低。总之，“体系分散，窗口统一”的方案能够有效克服分散登记体系的不足，又能避免统一登记体系之弊端。当然，在这种方案下，不动产信托登记在统一的窗口受理后仍应由不动产登记机构负责办理。
第二节 不动产信托登记的类型
在实务操作中，登记官面临的第一个问题就是如何确定信托登记的类型。对不动产信托登记进行分类研究不仅是认识事物的重要手段，也对登记实务具有重要意义，因为不同登记类型在申请人、申请材料和登记程序上都存在差异，通过类型化的梳理可以使登记规则的制定和适用更为清晰、准确。但是，《信托法》第1的完整运行，漏洞甚为明显，必须予以完善。本节先考察比较法例，再结合我国实际提出不动产信托登记的类型划分方案。
一、不动产信托登记类型的立法例
比较法上，日本、韩国及我国台湾地区均采取在不动产登记体系中开展不动产信托登记，与我国现实较为贴合，故具有较大借鉴意义。
日本的不动产信托登记类型包括四大类：（1）信托登记和受托人变更的所有权转移登记，其意义是在设立信托和受托人变更时，需在办理该项信托登记时同为办理信托财产权移转登记；（2）共同受托的变更登记，数个受托人中的某些人退出或变更时，以共同受托人之名义进行变更登记；（3）信托原本的记载变更的登记，信托文件等属于信托自身的记载事项发生变更时，需要进行变更登记；（4）信托的取消登记，包括信托财产权转移至信托外第三人以及信托终止时的财产归属，需办理此种登记。
韩国的不动产信托登记类型也包括四大类：（1）信托申请登记，包括初始申请登记（《韩国不动产登记法》第 123 条）、因信托财产更替而进行的登记（第 118条第 1 款）和因恢复信托财产而进行的登记（第 118 条第 2 款）；（2）受托人变更登记，包括因受托人更替进行的登记（第 121 条第 1 款、第 122 条）、因数个信托人中的某一人任务终止而进行的登记（第 121 条第 2 款、第 122 条）、因法院选任或解聘信托管理人③的登记（第 125 条）以及因法院或州长官解聘受托人而进行的登记（第 126 条）；（3）信托财产管理办法变更登记（第 127 条）；（4）信托注销登记，包括信托财产的不动产因权利移转，该权利不属于信托财产时的登记（第168 条第 1 款）和因信托终止导致信托财产的关于不动产的权利移转时的登记（第168 条第 2 款）。
我国台湾地区的不动产信托类型同样可以分为四大类：（1）移转登记，指受托人因取得信托财产而进行的登记（我国台湾地区“土地登记规则”第 127 条）；（2）受托人变更登记（第 129 条）；（3）信托内容变更登记，指信托内容变更而不涉及信托财产权利变更所为之登记（第 133 条）；（4）信托消灭登记，包括自益信托终止时的信托涂销登记和他益信托终止时的信托财产归属登记（第 128 条）。
上述立法例中的不动产信托登记的类型名称虽有不同，但实质是相同的。依信托关系发展之时间脉络，信托关系有设立、变更和消灭之分，故可对应于设立登记、变更登记和消灭登记三大类型，又因变更登记包括会引起不动产物权变动的受托人变更登记和不引起不动产物权变动的其他记载事项变更登记，二者区别极大，故有必要拆分成两种类型。所以，综观前述三种立法例，不动产信托登记应当包括设立登记、受托人变更登记、其他记载事项变更登记和消灭登记四大类，除其他记载事项变更登记外，其余三种登记均涉及不动产物权变动登记。这种划分既有效涵盖不动产信托运行全程所发生的权利变动情况，又注意到在不动产登记体系中与不动产物权登记的衔接，其思路值得我国借鉴。
二、不动产登记体系中的信托登记类型
根据《不动产登记暂行条例》第 3 条的规定，不动产登记类型包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等 8种。将不动产信托登记纳入到不动产登记体系中，必然要考虑信托登记和现有的登记类型的关系：信托登记属于现有登记类型，还是需另行设置登记类型？
首先应当明确的是，《不动产登记暂行条例》第 3 条列举规定的 8 种登记类型，并非按照统一标准所做的划分。理论上，依据登记有无终局效力，不动产登记可以划分为本登记和预备登记：本登记是对不动产权利变动的登记，具有终局、确定的效力；预备登记是为保护当事人权利而在本登记之前进行的登记，不具有终局、确定的效力。
一般认为，《不动产登记暂行条例》第 3 条规定的首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记属于本登记，异议登记、预告登记和查封登记属于预备登记。
不动产登记的核心功能是通过不动产登记簿的记载而将不动产权利状况进行公示。本登记直接决定了不动产登记簿的记载内容，构成了不动产权利公示的基础，因而是不动产登记的核心类型。预备登记是为辅助本登记实现的登记类型，故可认为是不动产登记的辅助类型。基于这样的逻辑结构，本文认为对于不动产信托登记的类型化考察，也应先分析是否存在主登记类型，再分析是否存在预备登记类型。照此思路，下文将审视信托关系变动的全过程，在归纳信托登记类型的同时也注意考察其与不动产物权登记的关系。
（一）本登记
本文注意到，在本登记体系下，首次登记（设立登记）、变更登记、转移登记、注销登记在时间上涵盖了不动产权利从创设到消灭的全过程中的权利变动情况，而这种时间脉络同样存在于我国《信托法》规定的不动产信托之中。详言之：
第一，当特定不动产进入信托关系时，信托即在该不动产上设立，对此进行登记的类型可称为信托设立登记。它包括以下情形：（1）该不动产因信托初始设立而成为信托财产（《信托法》②第 14 条第 1 款）；（2）该不动产在信托存续期间因信托财产更替而进入信托财产范围（第 14 条第 2 款）；（3）该不动产因委托人或受益人行使撤销权而恢复至信托财产范围（第 22 条、第 49 条）；（4）该不动产为受托人利用信托为自己谋取的利益，而依法被归入信托财产范围（第 26 条）；（5）该不动产被受托人违法归入其固有财产，而被恢复至信托财产范围（第 27 条）。其中，第一种属于狭义的信托设立登记，后四种属于广义的信托设立登记（我国台湾地区称“信托取得登记”）。
第二，当信托关系发生除受托人变更以外的其他变更时，对此进行的登记属于信托变更登记。该类型包括以下情形：（1）信托财产管理方法被调整（第 21 条）；（2）公益信托的信托文件条款变更（第 69 条）；（3）因受益人放弃受益权而导致的受益人变更（第 46 条）；（4）因受益权转让或继承而导致的受益人变更（第 48条）；（5）委托人变更受益人或处分受益人的受益权（第 51 条第 1 款）。
第三，当受托人退出信托关系时，特定不动产仍处于信托之中，但其归属转移至新受托人或其他受托人名下，此时进行的登记可称为信托转移登记。该类型包括以下情形：（1）受托人被委托人、受益人或人民法院解任（第 23 条、第 49条）；（2）受托人辞任（第 38 条）；（3）公益信托的受托人经批准后辞任（第 66条）；（4）公益信托的受托人变更（第 68 条）；（5）自然人受托人死亡或丧失完全民事行为能力，组织受托人主体资格消灭（第 39 条）；（6）共同受托人中部分受托人的职责终止（第 42 条）；（7）原公益信托终止时向近似目的公益信托转入不动产（第 72 条）。
第四，信托关系消灭时进行的登记可称为信托注销登记。它包括以下情形：（1）信托文件规定的信托终止事由发生（第 53 条第 1 项）；（2）自益信托的受益人及其继承人解除信托（第 50 条）；（3）委托人解除信托（第 51 条第 2 款、第 53 条第 6 项）；（4）信托存续违反信托目的（第 53 条第 2 项）；（5）信托目的已经实现或者不能实现（第 53 条第 3 项）；（6）当事人协商终止信托（第 53 条第 4 项）；（7）公益信托终止（第 72 条）。
在上述四种登记类型中，设立登记、转移登记和注销登记必然还涉及不动产物权转移登记或注销登记，此即不动产信托登记公示手段二重性之体现。不难发现，上述四种类型可以归入到不动产登记本登记的四种类型，而且它们也同前文归纳的比较法上的四种不动产信托登记类型基本吻合，这种一致性体现的是民事法律关系存续与变动的规律性。据此，本文认为设立登记、变更登记、转移登记和注销登记是不动产信托登记的四大基本类型，并且它们可以顺利地融合于不动产登记体系中。①此外，由于更正登记意在纠正上述登记的错误，故成为不动产信托登记的类型之一也属应然。
（二）预备登记
预备登记包括异议登记、预告登记和查封登记。其中，异议登记乃更正登记未果的后续救济手段，故自应有适用之余地。查封登记同样应当适用于不动产信托登记，因为不论是信托财产自身还是信托受益权，都存在登记机构因人民法院或其他机关要求而对财产权处分施以限制性查封强制措施的可能。
预告登记是《物权法》第 20 条规定的一种赋予买卖房屋或其他不动产物权协议以优先效力的特殊登记，须以实体法有特别规定为前提。《信托法》等法律目前尚未赋予信托文件可以通过登记而取得此种效力，故目前不动产信托登记的类型尚不包括预告登记。
（三）小结
综上所述，本文认为不动产信托登记类型如图 3 所示。
