第四章 不动产信托登记的程序
本章考察不动产信托登记的程序。如果以登记业务流程为观察视角，不动产信托登记主要包括登记启动、登记受理、登记审查和登记决定四个登记流程，以及登记赔偿、登记信息查询和登记信息共享三个非登记流程。由于不动产信托登记是不动产登记的一部分，故在程序上也基本遵循不动产登记的一般规则。另一方面，诚如学者所言，不动产物权登记与不动产信托登记的“财产是相同的，不同的是法律关系”①。法律关系上的区别决定了不动产信托登记程序具有某些特殊之处，主要表现在因法律关系主体不同而导致登记申请人不同，以及因法律关系内容不同而导致登记申请材料和审核事项不同。此外，不动产信托登记信息还涉及与信托交易信息的互联共享。所以，在本文第一章提出的总体思路的指导下，本章不再特别探讨两种登记共用的程序性规则，仅研究上述不动产信托登记程序的特殊问题。
第一节 不动产信托登记的申请
不动产信托登记的启动方式有依申请登记、依嘱托登记和依职权登记三种。依职权登记的主要目的是纠错，可适用不动产物权登记的相关规则，依嘱托登记除需增设公益事业管理机构为嘱托机关外，②其他规则也与不动产物权登记基本一致。三种启动方式中，最主要也相对特殊的是依申请登记，故有必要细致讨论。
一、申请人意思自治是私法的基本原理，私法上的权利义务关系变动一般以当事人的意思表示（或者说是法律行为）为基础，即“个人得依其意思决定，形成其私法上的权利义务。”③具体到不动产信托领域，不动产信托关系变动的主要原因是当事人的意思表示，信托登记只是信托关系变动的附属性要件，而非信托关系变动的根源。信托登记是在当事人关于信托关系变动的意思表示的基础上，为使此种私法关系更为明晰以保护交易安全和第三人利益而采取的手段。换言之，当事人的意思表示是信托登记的基础，在大多数情形中决定着登记是否发生以及如何发生。
所以，信托登记应受意思自治原则的规制。这种规制在信托登记法上表现为申请原则①和形式合意原则，前者表明登记原则上须以当事人申请为条件和范围，后者表明登记须以引发信托关系变动的当事人之合意为基础。②基于申请原则和形式合意原则，登记申请应当反映当事人对信托关系变动的意思自治，就申请人范围而言，则要求一般应由引发信托关系变动的当事人共同提出申请。应当指出的是，此处的“当事人”是指信托行为当事人，而非信托关系当事人，③因为信托登记的内容源于信托行为当事人的意思表示，即信托行为是引发信托关系变动的根源。
根据上述原理，在因法律行为导致不动产信托关系变动的场合中，不动产信托登记的申请人原则上是信托行为的当事人，⑤具体而言：第一，在以信托合同设立信托或变更信托关系时，应由信托合同当事人（委托人和受托人）或者变更条款的当事人（如受益人根据《信托法》第 21 条、第 49 条第 1 款的规定与受托人调整信托财产管理方法）申请相应的信托登记；第二，在以遗嘱设立信托或者其他委托人已不存在的情形中，则由受托人单独申请登记；⑥第三，信托转移登记应由委托人、原受托人与新受托人（或者多个受托人中的其他受托人）共同申请；⑦第四，在信托终止，信托财产转移至权利归属人名下时，由受托人与权利归属人共同申请登记。由于信托行为一般涉及两方或多方当事人，故上述安排实际上遵从了各立法例规定的共同申请的通行做法，与《不动产登记暂行条例》第 14 条第1 款确立的共同申请原则也属相符。
需要注意的是，因为信托行为当事人和信托关系当事人的范围可能不一致，所以信托行为当事人的申请请求可能不符合其他非申请人的信托关系当事人的主张，从而产生权益冲突。例如，受益人依《信托法》第 21 条、第 49 条第 1 款之规定要求受托人调整信托财产的管理方法，受益人与受托人会同申请信托变更登记，但是委托人可能认为不应当信托财产的管理方法。对此，《信托法》第 49 条规定可以通过申请法院裁决的方法予以解决，在不动产信托登记程序上则应允许不同意登记的一方申请更正登记乃至异议登记，以待权益冲突在实体法上完全解决。
在不动产信托登记的申请人原则上是信托行为的当事人的基础上，从信托事务的管理成本及效率来考虑，还应注重受托人的地位和作用，这就表现为上述原则的几处例外：第一，受托人是信托事务的管理者，在信托财产频繁交易（如《信托法》第 14 条第 2 款规定的信托财产更替）或者非基于法律行为而导致信托关系变动时，由受托人单独申请信托登记（如信托财产灭失）或依嘱托登记（如公益信托的变更）最为便利；①第二，在委托人众多的不动产投资信托中，委托人可能为不特定的投资者，无法会同受托人申请登记，②故宜规定由受托人单独申请信托登记；③第三，在因纠正受托人的失职行为而发生的信托登记的情形中（如《信托法》第 22 条、第 49 条规定的恢复信托财产，以及第 26 条、第 27 条规定的特定财产归入信托财产范围等），由于登记须以法院的生效裁判文书为依据，此时由受托人申请登记，也是其履行生效裁判，负担相应登记成本的应然表现。不过，在上述情形中，为了防止受托人故意不申请或拖延申请登记从而给委托人、受益人造成权益危害，有必要赋予委托人、受益人救济手段。比较法上就此专设代位登记制度，④规定委托人、受益人在受托人怠于申请登记时，为了保全自己利益，可以以自己的名义申请信托登记。代位登记可备单设受托人为信托登记申请人之不足，有利于增进对委托人、受益人合法权益的保护，值得我国借鉴。
二、申请材料
不动产信托登记的申请材料原则上可适用不动产登记的一般规则，即《不动产登记暂行条例》第 16 条⑥及《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定，此处仅讨论两个特殊问题。
第一，现行不动产登记申请书①主要系针对不动产物权登记而设计，未考虑不动产信托登记的需求。本文第一章第四节已经指出不动产信托登记与不动产物权登记的若干区别，在实务操作上实有必要做出区分，为此需在“申请登记事由”项下明确区分物权登记与信托登记，本文提出相应调整方案如表 2 所示。登记实践中，当事人可根据具体情况，单独或同时勾选物权登记类型与信托登记类型。
第二，在不同的不动产信托登记类型及登记原因下，登记原因证明文件各有不同，主要有不动产权属证书、信托文件、当事人之间订立的补充合同或变更合同、信托财产交易文件、法院生效裁判、税务凭证、营业信托或公益信托主管部门的批准或证明文件等。具体各种登记类型的证明文件可参酌比较法上的做法，并结合我国实际于实践中逐步细化。
要特别指出的是，根据本文第三章第三节的论证，当事人提出的信托文件及其他补充或变更合同应当包括两个版本：一种是当事人自行订立的文本（私人文本），其内容既涉及信托内部关系，又涉及信托外部关系；另一种是当事人依据登记机构和信托业主管部门制定的专用于登记的格式化文本（公共文本），内容只涉及信托外部关系。当事人申请登记时需提交两个版本供登记机构审查，但最终只留存公共文本以作登记资料备查。
第二节 不动产信托登记的审查
登记审查是登记机构行使法定职权，判断受理的登记申请或登记嘱托是否满足登记条件的过程。不动产登记审查中的核心问题是审查标准和审查事项，前者在不动产物权登记与不动产信托登记中的性质与表现基本一致，故既有讨论多可借鉴于不动产信托登记，后者则因两种登记所涉法律关系不同而有一定区别，需以特别探讨。
本文认为，不动产信托登记和不动产物权登记均为不动产登记体系的组成部分，而二者在内容、效力、程序等方面的密切联系，①决定了它们在关联范围采取的审查标准应当一致。不动产信托登记中的设立登记、转移登记和注销登记等类型均涉及不动产物权变动，在不动产信托登记与不动产物权登记一体进行的情形中，登记机构对不动产物权变动的审查实际上构成了不动产信托登记完成的条件之一。例如，委托人将不动产以设立信托之方式转让给受托人，当事人的意思是包含财产转让（对应不动产物权登记）与设立信托（对应不动产信托登记）的有机统一，登记机构不可能仅对其中一项意思的真实性、合法性进行实质审查，而对另一项意思只做形式审查。此时，惟有两种登记采取相同审查标准，方能实现逻辑和体系上的一致性，避免实务中出现混乱。所以，在依托不动产物权登记制度来构建不动产信托登记制度的思路下，后者的审查标准实际上取决于前者。
关于不动产物权登记的审查标准，有实质审查与形式审查两种主张，前者指“对于当事人申请的意思表示的真实性、当事人权利义务的真实性进行的审查”,后者仅指“对于当事人提供的法律资料形式上的真实性的审查”.②赞成实质审查的理由主要是确保登记簿的真实性和准确性，③“避免有借信托而为脱法之行为”④。赞成形式审查的主要理由是：第一，登记行为是程序性行政行为，并非是对实体法律关系的判断，登记机构无权审查当事人法律行为的真实性与有效性；①第二，实质审查背后的法理是要求登记机构保证登记簿记载的内容完全真实，但登记本身只具有“权利正确性推定”之效力，不具有实质审查的法理基础；②第三，实质审查不符合登记效率。
本文不赞成完全进行实质审查的主张，除上述观点外，还有一个很重要的理由是实质审查的可行性极低。若采实质审查原则，登记机构须对信托关系的真实性、合法性予以审查，但这在事实上是无法实现的：一方面，登记机构不可能完全探查到当事人的真实意思，即便可以做到也没有权力以此否认当事人申请登记所反映的形式合意；另一方面，登记人员普遍缺乏足以胜任合法性审查任务所需的专业法律知识。
不过，现行法律并未对不动产物权登记的审查标准做出明确界定。《物权法》第 12 条直接列举了登记机构的审查职责，各界对于该条表达的是何种审查标准存在巨大争议，有未规定说④、形式审查为主实质审查为辅说⑤和实质审查说⑥等多种理解。有鉴于此，本文认为务实的做法毋宁是抛开抽象的标准之争，直接明确界定不动产物权登记与不动产信托登记中的登记机构审查职责，对于两种登记均涉及的审查事项做一体设计，而对不动产信托登记的特殊事项则制定特别规则。
《不动产登记暂行条例》第 18 条、第 19 条和《不动产登记暂行条例实施细则》第 15 条、第 16 条等对不动产物权登记中依申请登记的审查事项做了规定，主要分为两类：一是申请材料与申请登记内容的一致性，包括主体一致、客体一致与内容一致；二是不动产自然状况和权属状况。这些审查事项对于不动产信托登记来说也是必不可少的，故应作为不动产信托登记的审查事项。
除此之外，基于信托关系的特殊性，不动产信托登记还有一些特别审查事项：
一是申请人的权利来源，即申请人是否享有《信托法》及信托文件规定的变动特定信托法律关系的权利，它既包括申请人的实体权利本身，也包括当某种权利为多个主体共同享有时，申请人具备单独申请登记的资格；①二是信托文件的合法性，但因不动产登记机构不具备审查的职权和能力，故此项审查旨在排除具有明显违法目的或手段的不动产信托；三是申请人提交的信托文件等的公共文本与私人文本是否一致，如果不一致，应当要求申请人修改公共文本以减轻或消除二者的含义差别，实现公示内容与意思表示的一致性。对于上述事项的审查程度，应以登记机构的职权和能够辨识的程度为限。
第三节 不动产信托登记的信息共享
不动产信托登记信息是重要的政府数据之一，对经济、社会乃至政治、安全具有重要影响。在大数据时代，如何实现登记信息的利用更成为各界关注的热点之一。对此具体的研究角度很多，本节仅讨论不动产信托登记信息与不动产信托交易信息的共享问题，因为与不动产信托交易信息的互联共享，对于本文研究的不动产信托登记制度本身的有效实施具有重要影响。
《不动产登记暂行条例》第 25 条等规定确立了登记信息共享的原则，《不动产登记暂行条例实施细则》第 96 条进一步提出建立不动产登记机构与不动产交易机构的信息共享机制，主要包括交易信息向登记信息传递和登记信息向交易信息传递两个方面。就不动产信托而言，该机制的核心是不动产信托登记机构与信托交易平台或交易机构的信息共享。需要说明的是，由于信托交易平台或交易机构只存在于以信托公司作为受托人的营业信托之中，故此种共享机制主要针对营业信托。
营业信托的交易信息存放于信托产品登记平台与信托受益权登记平台两个系统中，但两个平台在全国的统一建设均未完成。对于信托产品登记，目前有北京金融资产交易所、天津金融资产交易所等地方性平台，而信托业主管部门提出要设立中国信托登记有限责任公司以建立全国统一的信托产品登记平台，其功能定位是“支撑监管部门对信托公司及其相应产品的日常监测与管理”和“满足同业与客户对相关机构、产品与服务的查询与分析”.
信托受益权登记主要服务于信托受益权转让交易，其作用类似于证券交易中的清算登记，目前国内具有代表性的信托受益权登记平台是中国（上海）自贸区的信托登记平台，其登记的核心事项是受益人取得信托利益的形式、方法以及信托受益权的权利负担状态。至于未通过上述平台进行登记的信托，其交易信息主要存于信托公司。
总之，广义的信托登记体系包括信托财产登记（即本文主要讨论的信托登记）、信托产品登记和信托受益权登记，构建成熟的交易配套机制，需要在三种登记各自形成统一完善的制度基础之上，实现三种登记制度之间的信息互联共享。
通过对营业信托运行过程的观察，我们可以发现三种登记制度在运行中的关联。信托公司推出信托产品（信托计划），应在信托设立时分别办理三种登记，其中，信托产品登记服务于行政监管目的和金融投资者或金融消费者的行为决策，信托财产登记使已经成立的信托发生相应财产权变动的法律效力，信托受益权登记为受益权转让提供登记基础。在信托计划存续期间，如果发生信托变更，应分别办理信托产品变更登记和信托财产转移或变更登记，前者的功能是及时更新信托产品的信息（其目的仍然包括服务于行政监管目的和服务投资消费决策目的），后者的功能是发生相应财产权变动的法律效力；如果受益权被转让或继承，应分别办理信托受益权变更登记和信托财产变更登记，以实现受益权交付及公示。在信托计划终止时，仍应分别办理三种登记，以实现其在行政监管、法律效力与权益交易等方面的清结。
上述情况对构建不动产信托登记制度具有诸多启示。第一，信托产品登记信息或信托受益权登记信息在交易中发生变动时，应当及时提供给不动产信托登记机构以更新信托财产登记信息；不动产信托登记机构在做出信托财产登记决定后，应当向信托产品登记和信托受益权登记进行反馈，以便于信托业主管部门和金融投资者、金融消费者了解信托产品的法律状态，从而服务于金融监管与交易决策。
因此，三种登记平台之间应当建立即时便利的信息共享机制。第二，信托产品登记、信托受益权登记的信息可以成为不动产信托登记审核的信息依据，即不动产信托登记机构在办理信托财产登记时，可以通过调查其他两种登记的信息来审查信托财产登记申请的真实性、合法性。第三，尽管各种登记制度具有独立存在的必要，但为了方便登记，提高登记效率，应当制定便利的登记规则，尽量简化登记手续，如允许一体申请，统一审查标准，简化申请材料等。总之，在构建不动产信托登记制度时，一定要跳出“一亩三分地”的狭隘思维，树立全局观和系统观，如此方能发挥不动产信托登记制度的最大效用。
