房地产企业融资的现状和融资模式分析

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　　【题目】中国房地产企业融资困境探究
　　【第一章】国内房地产行业融资渠道研究引言
　　【第二章】房地产企业融资的现状和融资模式分析
　　【第三章】我国房地产企业结合现有模式的创新模式
　　【4.1 - 4.3】凯德的融资模式分析
　　【4.4  4.5】万科地产的多元化融资模式
　　【第五章】我国房地产企业融资模式的发展创新
　　【结论/参考文献】我国房地产融资方式创新研究结论与参考文献

　　第2章 房地产企业融资的现状和融资模式分析

　　2.1 房地产企业融资的现状分析。

　　房地产企业融资，是指发生在房地产日常经营和管理活动中，运用多种金融工具、信用方式和融资渠道为企业筹措资金的金融行为。现在房地产企业主要的融资渠道有以下几种方式：

　　1）自筹资金。来源比较广泛，包括自有资金以及来自各地方、部门、企业、行政事业单位自行筹措的资金。2）预售回款资金。房地产企业预售住房获得的部分或者全部购房款。3）商业银行贷款 4）房地产投资基金。所谓房地产投资基金是指一种专门的投资基金，主要投资于房地产公司发行的股票。根据投资商是否直接对其进行投资大致可以分为两大类：一类是投资者直接对房地产发行的股票进行投资（这种方式在我国比较少见，我国目前实际发生较多的是直接投资房地产项目）；另一类是间接的基金投资，就是以房地产抵押方式作为基金，这样可以间接筹集所需资金。5）募集上市。是指由发起人按相关的要求认购一部分股份，其余的可向社会公开募集，以完成公司的出资。主要包括公开募集股份到上市两个部分，募集的过程即所谓公开募集股份。而上市是股份公司将其公司股票按监管机构要求的程序拿到证券交易所在市场上公开交易。6）发行债券。

　　是债券发行人为筹集资金根据法律法规向投资人出具的、承诺按一定利率到期还本付息的法律行为，是证券的一种。通过发行债券就可以把最终债务人转移到最初投资者身上。7）房地产私募股权投资。在资金的募集上主要来源于非上市股权，或者上市公司通过非公开方式向少数投资者或者个人募集股权的一种投资方式。从投资方式来看，这种股权的募集主要指通过私下与投资者协商并以私募形式进行的，在交易的实施过程中，非上市企业进行的权益性投资附带考虑了将来的退出机制，一般通过上市、并购或管理层回购等退出机制出售持股并获利。8）民间资金。

　　近年来，我国房地产行业竞争愈发激烈，在房地产行业变成支柱产业后，很多企业看到了这一行业带来的经济利益，纷纷投入到房地产行业中来，对于这种重资产行业，想要运行得好，就需要充足的现金流，这就促使各房地产商不得不思考如何拓宽融资渠道来争取更多的流动资金。然而，我们房地产企业却面临着渠道单一，过分依赖银行信贷；金融体系不健全导致很多融资途径受到局限；海外基金与国内企业很难对接等问题，海外有一系列较为成熟的开发商和房地产基金，由于风险衡量标准不同且很难对接，造成他们对国内地产项目不清晰，从而无法对国内房地产项目进行投资。

　　同时，货币政策是"稳健"还是"从紧"也会给房地产企业的融资带来很大影响。因为传统的房地产企业融资基本上都依赖银行贷款来实现，这种单一的融资模式就将风险全部集中于银行，使得房地产的市场风险和融资信用风险不能分散，由于银行承担了巨大的风险，如果企业资金链断裂，无法偿还贷款，就会严重危及到银行贷款无法偿还，会为金融业的健康发展带来负面影响。

　　房地产企业是一个资金密集型企业，前几年国家实行"从紧"的货币政策，因此房地产企业依靠传统银行贷款的融资模式来获取资金支持的难度相对较大，资金的稀缺性和重要性对房地产企业的发展十分关键，目前市场上的竞争已经非常激烈，很多中小企业就会陷入困境，进而制约整个房地产规模和格局的发展，企业便会面临更多的资金问题。

　　2.2 我国房地产企业融资面临的问题。

　　2.2.1 房地产金融缺乏创新工具。

　　我国房地产金融创新工具较少，与融资模式较为先进的国家相比，房地产金融创新工具没有根据实际情况而设计，无论是对房地产企业贷款还是对个人住房贷款并没有专门适用的多样化产品，基本都是采用抵押、按揭等相对原始的方式，房地产企业也不具备按照企业和居民支付能力的不同来设计不同贷款品种的条件。

　　2.2.2 房地产金融体系效率不高。

　　目前，我国金融资源的融通循环不够顺畅，相应的金融资源也不能够完全匹配。我们知道金融体系为了能够最大限度地实现将金融资源从过剩方向需求方融通，需要在投融资相互作用并有效配置的情况下来达到这一目的。然而，我国房地产金融的资金融通效率并不高，很多房地产企业存在的问题是较大的资金需求得不到满足；同时，市场上却有很大的闲置资金，无法找到合适的渠道进行投资，这就造成我国金融体系的投融资无法相互对应来满足彼此的需求，从而反应出的就是资金没有得到有效的流动。

　　2.2.3 房地产金融体系还不健全。

　　当前我国制度体制发展比较缓慢，证券市场仍然存在一定缺陷，如股权分立、缺乏信用保证、监管机制不到位等，导致可用的金融产品范围缩小，资金融通不能得到有效运用。此外，房地产的融资方式仍然停留在传统的模式下，没有得到较大发展，由于我国证券市场还不完善，我国房地产企业融资渠道还在依靠银行贷款来获得流动资金的较为单一的模式，企业获得流动资金有很大局限性，这就给经济运行和资金融通带来了财务风险和金融风险。

　　2.2.4 与房地产金融相关的法律法规还不完善。

　　在房地产市场中，消费者由于信息不对称，在缺乏相关信息的同时又缺乏相关的专业知识，加上没有相关的法律法规作为指导，消费者在市场博弈过程中处于不利地位。我国目前还没有专门规范房地产融资的法律法规，这一因素致使我国房地产市场和房地产金融的规范发展受到较为严重的影响。

　　2.2.5 房地产金融市场尚待完善。

　　我国房地产金融市场的有关制度和体系还处于建设中，因为这方面我们才刚刚起步，所以在有关的市场规范和制度约束方面还不是十分完善，存在的主要问题有：

　　房地产金融机构单一，系统性风险集中在银行。

　　我国房地产金融机构的单一性表现在，金融市场主要以提供信贷资金的银行为主，缺少许多发达国家分担住房抵押贷款违约责任风险的职能，也不具备外国经济体常见的担保职能。

　　2）大部分的房地产金融交易只局限于在一级市场。

　　因为我国的房地产金融市场才处于初期阶段，所以基本是借助于传统的银行信贷产品的，其发展存在着明显的滞后，金融市场缺乏直接融资产品，尽管一级市场已初具规模，但是发展还很不充分、不均衡。我国房地产金融市场结构不完善，导致房地产金融的二级市场正处于萌芽状态，无法有效推动资金的流动，就目前形势来看，房地产金融市场发展还处在比较初级的阶段。

　　3）政策性房地产金融缺失。

　　我国目前缺乏明确的面向低收入群众、刚参加工作无经济基础、贫困人群这一类对象的住房保障体系，这部分人群的住房保障是非常严重的事情，会对弱势群体造成非常大的困扰，对社会的发展和企业形象的树立都是非常消极的。政策性住房制度及相应的金融支持是社会服务和社会保障的关键之所在，同时更是社会和谐发展，经济繁荣，政治稳定的重要方面。

　　2.3 房地产企业现存的融资模式分析。

　　这几年来，活跃于中国房地产企业融资市场的主要方式就是向银行申请贷款，逐步向房地产投资基金、引进外国投资者、利用私募投资和民间贷款来运作，根据企业的规模大小以及融资能力，来选择不同的渠道组合融资。然而大部分的融资还是来自于银行贷款，因为对于很多中小房地产企业来说，依靠传统银行贷款的综合风险和限制条件比较小，购买房产的消费者也大多依靠银行贷款来按揭购置房产，所以银行在房地产融资中始终占有较大比例。当然，也有很多新兴的创业企业更愿意尝试专门的投资基金或私募投资。这种融资模式对融资人来说承担的成本较低，而投资人也可以从中分享收益，因此越来越受到中小企业的青睐。

　　随着融资渠道的多样化，越来越多的企业开始尝试房地产投资基金和私募基金等方式，然而很多企业也同样发现，似乎我们学到的这些外来的融资模式并没有给企业带来特别好的效果，现金流依然紧张，企业依旧亏损。于是更多的企业想要尝试上市融资，通过做大企业的估值，获得更多的投资者，得到更多的资金。

　　但房地产作为重资产企业，想要上市比较困难，其前期的投资额很大，对于保持持续的现金流非常困难，需要企业有非常好的融资方式，同时对于上市来说，房地产企业上市投入的成本也较高，房地产企业目前在国内基本没有上市通道，无论是 IPO 还是借壳。 国内许多房地产企业转向了香港、新加坡以及美国上市。

　　面对目前市场的发展形势，房地产这种重资产企业在考虑融资的同时也要考虑退出机制，好的退出机制才能保证企业呈现良好的现金流。结合比较先进的融资模式来做的方法是投资开发新项目或收购现有项目，然后将这些投资的项目打包装入一个境外成立的私募基金或信托基金中，企业和基金共同持股以示风险共担，经过一段时间的培育经营趋于成熟，实现资产增值后，再在适当的时机下出售套现，实现阶段性盈利，然后继续循环投资。