我国房地产企业融资模式的发展创新

    本篇论文目录导航：

　　【题目】中国房地产企业融资困境探究
　　【第一章】国内房地产行业融资渠道研究引言
　　【第二章】房地产企业融资的现状和融资模式分析
　　【第三章】我国房地产企业结合现有模式的创新模式
　　【4.1 - 4.3】凯德的融资模式分析
　　【4.4  4.5】万科地产的多元化融资模式
　　【第五章】我国房地产企业融资模式的发展创新
　　【结论/参考文献】我国房地产融资方式创新研究结论与参考文献

　　第5章 我国房地产企业融资模式的发展创新

　　5.1 案例中融资模式在我国房地产企业应用中遇到的问题。

　　对于凯德和万科的融资模式，我国房地产企业可以学习和借鉴，但是在应用方面也存在一些问题。

　　凯德拥有很成熟的资产管理和基金管理团队，它不仅仅投资开发房地产项目，同时也运作自己的基金，这对于规模较小和发展不成熟的企业来说根本无法实现。

　　凯德有一个很好的背景支持，它是新加坡的国有企业，得到当地政府的各种政策支持，在当地开发运作得很好，随后，凯德将成熟的模式在其他国家复制，所有控制管理权集中在新加坡，凯德可以为其他国家的项目引入国外资源和成熟的基金以及投资者，这样强大的背景连一般的大型房地产企业都难以企及。凯德通过基金对项目的投资是让基金对项目参股，每年项目运营中的大部分盈利通过支付融资利息费用的形式返还给凯德旗下的基金，这样就大大降低了投资风险。我国的企业一般难以承担高额的融资利息费用。

　　万科多元化融资渠道体系的建立带给其整合各方资源的优势，可以根据市场环境选择不同的融资方式，其对国内外投资者都建立了良好的融资关系，这需要企业首先要成为比较优质的客户，占有相当的市场份额。而作为我国房地产企业来说，大多数无法获取这么多渠道，规模上也受到限制，对于国外资源更是没有途径可以获取。同时，多元化的融资渠道，就需要非常专业和成熟的管理团队来设计方案和后期运作，这当中投入的人力、财力、物力需要企业具备一定的实力才能完成。

　　5.2 先进融资模式在我国房地产企业融资过程中的发展创新。

　　我国房地产企业可以从凯德和万科的案例中吸收先进和优质的方法，进行改良和创新，寻找到适合本土中小型房地产企业的融资模式。结合以上案例，我国房地产企业可以尝试选择多元化的融资渠道+良好的退出机制的模式来使企业在市场竞争中立于不败之地。现状一些创业公司都在尝试基金的介入，使房地产企业逐渐走向"轻资产"化。我们知道，投资人偏爱轻资产企业，而传统房地产偏偏是重资产企业，对于投资人来说，重资产企业的资金周转期长，回收速度慢，所以房地产企业想要引入好的投资人，首要任务是把企业做"轻".

　　对于中小企业来说，比较可行的方式是由基金与地产商共同持股来使房地产企业轻资产化。现在有一些私募基金尝试做股权地产投资基金，企业可以利用REITs+私募基金进入的方式来进行融资。我们知道 REITs 是由专门的投资机构汇集特定多数投资者的资金来进行房地产投资经营管理的基金，这种模式相当于"公募",而私募基金是通过非公开方式面向少数投资者或个人募集。对于中小企业来说，结合这两方面资源来融资可以获得较大的资金支持。目前市场上有很多基金偏爱与企业共同持股，共同经营控制风险，同时有能取得一定分红，这样使资金回收更有效率，资金流动性也更强。房地产企业可以利用这一模式来获得第一轮融资，这比直接让投资者投入资金要容易得多。

　　使用这种融资模式就要求企业不再是传统的住宅销售，而是要加入商业地产的运行。这个模式就和凯德的模式非常相近，因为商业属于自持型地产，商业地产主要以租金形式来维持持续的现金流，那么无论是对于 REITs 或私募的介入，还是企业自身，都可以在投资的过程中，通过租金来回收初始投资成本，如果运行良好，还可以将收回的资金用于再投资，这样就实现了资金安全性、收益性和流动性三者较好的结合与平衡。

　　房地产企业有时也会选择售后回租的方式进行融资。以前房地产企业与银行进行交易，比如分期付息、贷款到期偿还本金的抵押或质押贷款等，售后回租的方式和这差不多，只不过交易方不是银行而是租赁公司。售后回租相比于其他融资方式有很多的优势，首先企业可以用固定资产换取流动资金维持企业经营，其次在回租期限内企业把固定资产移出表外，固定资产折旧不在提取，这对企业资产的流动性十分有益，有助于流动比率的增加和获得可观的经营绩效。

　　因为售后回租有这么多的优势，它不但以融资工具和融资方式来改善企业资金的流动性，上市公司还经常用它提高经营业绩实现短期内的高股价，售后回租最主要的价值就是把固定资产移出表外，减轻公司资产，获得较好的流动性。

　　目前以售后回租的手段进行融资对于地产公司来说还不够完善，但是规模较小的地产企业常采用该方式来销售商用物业，售后回租能够满足中小商业地产开发项目的资金需求。由于中小低产企业在诚信方面十分欠缺，常用散售的方式进行，为了销售业绩，预售商铺经常会许诺诱人的回报条件，但是回租期满时经常不能按照合约回购，由此引发群体事件，建设主管部门不得将其停止。

　　如果仅仅是融资，经营中的商用物业可以申请银行的长期经营型物业贷款来获得资金支持，这样资金成本还会低于售后回租的租金，期限也更长，可达 8-10年。但是用银行贷款进行融资，商用物业作为固定资产也是向银行提供的抵押或者质押等保证一种方式，通过保证来增加自己的信用度，这也会算作企业的固定资产，不能把它移出表外。而采用售后回租方式融资就没有这样的要求，由于和金融租赁公司或者投资机构完成了商用物业产权的转移，可以将其全部移出了表外，所有使企业资产变轻。

　　因此规模较大的商业地产企业或者拥有较多商用物业的零售企业常用售后回租的方式轻化资产。以国内现有的法律和市场行情为背景，售后回租是最可行的方式。

　　合作开发也是房地产企业融资的一个良好渠道。及目前现状来看，首先国内缺乏金融支持工具，其次资产或者权益基本上不能出境，再者大型商业地产项目或者规模较大的地产公司需要大规模的投资机构，这是现实无法满足的。基于此，合作开发和与专门的投资管理机构的合作就有了发展空间。

　　商业地产开发商与专业的投资管理机构合作已屡见不鲜，比如万科商业地产业务与凯雷的合作。和万科把商业地产项目转给凯雷不一样，万达商业地产采用新建工程与投资机构合作的方式来轻化资产。

　　以前的万达商业采取的"现金流滚资产"和"以售补租"模式，而上市后的万达商业地产抛弃了已有，走上了"举轻并重"的发展道路。

　　企业选择重资产还是轻资产进行经营，并没有好坏之分，关键是看企业的发展环境和企业战略需要，有时为了企业发展在重资产与轻资产之间转换也是必要的。由于技术不断进步，泡沫经济蔓延，财富观与企业理念在随时代变化，资产的内涵与外延也有了新的改变，而能够让企业实现永久健康发展的资产经营才是真正的诉求。

　　除了多元化的融资渠道，企业还应该建立良好的退出机制，目前比较常见的几种退出方式为上市、并购和管理层回购。（1）公开上市。投资者能够被投资公司股份就是公开上市，个人拥有的权益转会转化成公共股权，在市场得到认可后可以转让实现资本增值。当然这得等六个月到一年甚至更长时间以后才能把这个股票卖掉。虽然通过 IPO 投资可以得到相当好的回报，但是与其他退出方式比较，IPO 会牵扯到法律、会计、中介等方面的问题，手续繁琐且退出费也高。更重要的是，国内目前的多层次资本市场发育不够，企业上市门槛高、受国家政策制约大、上市审批程序十分严格，不是每个开发商都能够满足这个条件，中小企业上市之路更为艰难。（2）并购，通俗一点说就是转让股权。公司股东按照合法程序把自己持有股份转让给他人，一旦转让成功，拥有股份方就具有该公司股东的民事法律行为。股权转让使退出具有实际意义，股价可以由双方议定，可以全部转让股权，也可部分转让，根据实际情况而定。股权转让的完成可以通过自有渠道进行，想要实现几个投资机构之间的股权转让，鉴于比较复杂，可以由投资银行、证券公司的收购和兼并部门等专业机构完成。（3）管理层回购。在接受投资后，企业成长到一定规模，管理层回购也是退出的一种选择。按约定条件（一般指原股东或关联方签署股权回购协议或股权回购担保合同等） 要求回购权是一个常见的权利。作为投资者，若所投公司在未来三五年运作不错，可以有其他方式退出，如果一旦这个公司没有达到要求，可能使得无法顺利退出，那么可以要求这个权利，要求公司按照一定价格把投资者的权利回购回去，使得投资者确保收回他的投资收益。回购协议是在资本投资于企业之初就签订的，以保证在公司业绩不理想时有一条强制性的退出途径，但如果到期时企业经营得更好，回购协议就会限制投资者获取更高的收益。

　　5.3 国家政策对房地产企业融资的影响。

　　房地产政策从 2014 年开始这一年多来逐渐宽松，给融资带来利好影响。

　　2014 年一季度，房价已经开始下跌，但这一行业周期性大趋势的拐点并未引起各方足够关注。

　　2014 年二季度，针对宏观经济形势的下滑，央行开始推出一系列宽松政策，如多次定向降低准备金率以释放流动性，这些政策也间接惠及房地产业，但作用不够明显。实际上，整个 2014 年上半年，没有出台有力的调控措施"对冲"市场的这种变化。

　　2014 年三季度，各地正式允许出台稳定房市的措施。自 2014 年 4 月开始至今，全国 47 个限购城市已有 42 个放宽甚至取消限购。同期，房贷政策开始放宽：

　　央行准许"首付房贷利率七折"和"认房不认贷".

　　2014 年四季度，住建部等发文，要求提高住房公积金个人住房贷款发放率，支持缴存职工购买首套和改善型自住住房。同时，央行在时隔两年半之后，于2014 年 11 月 22 日降息。

　　2015 年一季度，政策制定部门开始重视房地产市场下滑风险，连续出台了一系列措施，促进住房消费，鼓励自住需求和改善性需求。如：央行等五部委将二套房首付比例降至四成，财政部等将个人住房转让营业税减免年限从 5 年调至2 年。北京部分银行首套房贷已三次调低打折数，从 9 折至 88 折又至 86 折。2015年 1 月和 5 月，北京市两次调整了公积金贷款政策：公积金贷款认定由"认房又认贷"改为"认房不认贷";首套房贷款首付降至两成。此前，套型建筑面积在90 平方米以内的才可享受二成，90 平方米以上为三成，首套房贷款最高额度由80 万升至 120 万；二套房贷款首付由七成降至三成，二套房贷款最高额度维持80 万元不变。

　　2015 年二季度中央政治局提出"要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制".为应对 GDP 增速下滑，央行在 2014 年四季度降息、2015 年一季度降息又降准基础上，又分别降息降准各一次，2015 年 5 月 11 日，1 年期基准贷款利率降 0.65 个基点至 5.10%;2015 年 4 月 20 日，大型金融机构存准率降 1.50 个基点至 18.5%.降息、降准措施有利于化解资金紧张状况，降低资金成本，促进房地产业尽早结束萧条。

　　房地产政策趋向宽松，对于融资来说是一个利好的消息。首先最直接的影响是银行贷款会更容易取得，消费者对房地产的需求也会增长，2014 年又有 tesco地产和凯德商用等国际大型地产商撤出中国市场，这对国内房地产企业来说是一个扩大市场占有率的机会，所以利用国家调控政策，选择合适的融资渠道，争取更多的流动资金来拓宽市场是我国房地产企业目前应该思考的问题。现阶段的市场环境对国内房地产企业来说是一个非常好的机会，不断有新政策出台，例如政府的外迁，二套房贷的放宽，对于企业来说，在短时间内建立起适合自身发展，并且可以稳定获得资金的融资模式是非常重要的。

　　5.4 创新融资模式给房地产企业多元化发展带来的机遇。

　　现今的市场环境要求房地产企业须在不断变革中才能发展得更好，换言之，市场的竞争激烈以及消费者需求的不断提高、对高品质的更多追求，促使房地产企业不得不改变传统寻求创新。而新的、适应国际化的融资模式，要求房地产企业面向多元化发展，单一的经营范围早就无法满足市场的多样化需求，这或许是很多企业面临的压力，但换一个角度来看，它也给企业的发展带来了机遇。

　　一些意识比较前卫的房地产企业，已经开始探索打破传统经营方式，例如华夏地产注重将住宅与商业相结合，并计划搭建配套的养老、教育、酒店等多方面优质服务，提升产业的品质，使其更舒适便利，来吸引更多的消费者和投资者。

　　这些企业在积极融资的同时，还非常重视自有经营来维持良好的现金流，并且注重高质量的地产项目来提升产业价值，为企业退出做好充分的准备。

　　时代要求变革，在今年两会定调"互联网+"的大格局下，互联网金融模式被定位在一个相当高的位置，这是一个整合的时代，房地产企业也在努力融入互联网金融，除了线下的多元化发展，也逐渐开发线上的资源和信息。房地产行业需要根据时代变换转变发展模式，金融与房地产的结合是必然的，是时间的的产物，我们会发现有很多金融服务在做房地产众筹模式，所以对于很多中小房地产企业来说，这个颠覆传统的时代带来的是更多的机遇。万达在做复合地产开发--"高端公寓+高级酒店+连锁商业",华润在做"住宅+商业+增值服务"开发，很多大企业已经指明了方向，市场在向行业细分发展。房地产企业是一个非常依赖融资的企业，创新融资模式在带给企业充足的现金流之后，企业应该考虑的是向商业地产、养老地产和旅游地产等方向发展，除了将需要大量投资成本的房地产企业做"轻",还可以把单一类型的地产项目的风险尽可能的降低，这样不但可以满足多样化需求，还可以满足市场发展需要，像老龄化社会的到来、旅游人数增加等。在过去几年，房地产高速发展先解决了住房需求，又解决了子女教育问题，随后大家更多的是享受生活，所以休闲地产有较好的机遇和空间。就美国而言，每人平均住房面积为 70 平方米-80 平方米，而且美国的新建住房还在增加。在美国用于休闲度假的房子价格都比较高。再看一下中国，我们在这些领域才刚起步，所以有很大的上升空间。未来房地产可以实现复合发展，将旅游、休闲、养老等结合起来形成一个链条。此外，房地产金融也是房地产今后的重要发展方向之一。

　　房地产企业的战略选择正趋于一致，即加快"去房地产化",但选择模式不尽相同，包括以万科为代表的轻资产模式、以万达为代表的相关多元化模式及以恒大为代表的非相关多元化模式在 2015 年 1 月 18 日召开的公司年会上，万达集团董事长王健林宣布了万达第四次转型计划，转型重点以"去房地产化"为主，从以房地产业务为主的企业转向以服务业为主的企业。此次计划包括万达集团和万达商业地产的转型。

　　其实，除了万达以外，其他房地产企业如万科、恒大、绿地等，面对房地产市场持续低迷的困境，也在探索发展新模式和新业务，以降低房地产业务对企业未来发展的影响。其中，"去房地产化"已经成为房地产企业未来发展战略的重要手段。各主要房地产企业"去房地产化"的模式不尽相同，在行业颓势难以挽回的情况下，各房地产企业基于自身资源优势和行业竞争环境，选择适合自己的新模式，实现企业战略转型升级，是一个必然选择。

　　由此可见，虽然不断要求细分的市场给房地产企业融资的创新带来很大的压力，但同时想要开拓融资渠道、获得更好的融资方案，企业就不得不考虑提升自身品质，创造出更符合消费者需求项目，这是一种挑战，更是一种机遇，让房地产企业能够更好地顺应时代的发展，走在行业前沿的一种机遇。