重庆农村三权抵贷款现状及问题

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【题目】重庆市农村“三权”抵押贷款风险研究 
【第一章】农村“三权”抵押贷款困境探究 
【第二章】农村抵押贷款风险理论基础 
【第三章】重庆农村三权抵贷款现状及问题 
【第四章】重庆市农村抵押贷款新模式的风险分析 
【第五章】重庆市农村“三权”抵押融资风险的原因分析 
【第六章】重庆市农村贷款融资风险防范对策 
【结论/参考文献】农村抵押贷款模式及其风险研究结论与参考文献

　　3 重庆农村三权抵贷款现状及问题

　　重庆市从 2010 年起，开始研究制定相关政策文件，为开展农村 三权 抵押融资改革试点准备条件。先后出台了《关于加快推进农村金融服务改革创新的意见》、《关于开展农村土地承包经营权居民房屋和林权抵押贷款及农户小额信用贷款工作的实施意见》、《重庆市农村 三权 抵押登记实施细则》等政策，并从简化贷款程序、明确融资对象、规范操作流程、建立风险分担机制等方面加快推进三权抵押贷款，取得了积极进展。

　　3.1 三权抵押贷款现状

　　截至 2014 年底，全市累计发放农村 三权 抵押贷款 685.5 亿元，其中林权抵押贷款 224 亿元、农房抵押贷款 132.2 亿元、土地承包经营权抵押贷款 114.1 亿元、农户小额贷款 75.5 亿元，其他创新型涉农贷款，如农村集体建设用地抵押贷款、塘库堰承包经营权抵押贷款、农村建设用地复垦项目收益权质押贷款等，约有 139.7 亿元。其间发生的不良贷款率仅 0.015%.从放贷银行看，主要集中在重庆农商行、重庆银行和农发行、国开行、农行 5 家银行，其发放的农村 三权 抵押贷款占全市的95%.

　　3.2 三权抵押贷款的积极成效

　　3.2.1 撬动涉农信贷资金投入较快增长

　　农村三权抵押贷款直接带动了各类涉农资金向农村的投入，以重庆农商行在开县业务为例，农村 三权 抵押融资改革前，重庆农商行开县支行的涉农贷款为 14亿元，实施改革后到 2012年6月，贷款即达到 22 亿元，累计增加 8亿元、增长 57.1%,同时撬动各类资金 30 亿元投向农村地区；该支行各项贷款平均增速，改革前为-4%,改革后达到 17.8%;各项贷款中涉农贷款的比重，由改革前的 86.6%上升到改革后的 93.1%,提高了 6.5 个百分点。

　　3.2.2 有效满足农村创业群体资金需求

　　当前农村居民有创业热情的人数不断增加，但是受制于创业启动资金不足，许多有创业意向的农民最终选择放弃，农村三权抵押贷款可以为有创业意向的群体开提供足够的启动资金。如重庆市武隆县火炉镇罗全献，于 2009 年回家开始创业，养殖冷水鱼（全部养殖鲟鱼），在自有的土地及田上建筑有鱼池 8 口，每口鱼池平均在 50 平方米左右，往年存鲟鱼在 2000 尾，因修建鱼池后差资金，当时正值我市加快推进农村三权抵押贷款工作，他用土地承包经营权抵押贷款 4 万元，用于购鱼苗及饲料，创业得以顺利启动，目前已经成为当地有名的专业大户。

　　3.2.3 促进农村经济发展

　　经过对农村 三权 抵押融资规范的优化，加强了其的融资功能，激发了广大涉农主体扩大生产经营的热情。其中：农村创业群体和种植养殖大户获得的贷款，主要用于购买生产经营资料或扩大种养规模；农业企业获得的贷款，则主要用于农产品加工、生产资料购买、基础设施建设等方面，有力促进了农村经济发展。

　　3.2.4 促进农村居民增收

　　村民利用承包地、宅基地等多种资产合理运作获取利润的方式存在很大的问题，严重阻碍了村民个人收入的发展。让农村产权抵押融资得到提升，充分表现出融资单位市场化核心价值，对这一区域产权权属交易模式进行改革，不仅能够提高农民当时能够调度的资产，而且可以使农民获得更多的利润转换渠道，确保农民利润得到持续增长。如永川区大安镇云雾山村金鱼函村民小组的唐道云苦于没有启动资金，无法创业。实施三权抵押贷款后，唐道云通过抵押自己老家的房子，在重庆农商行永川支行大安分行获得了 3.6 万元的银行贷款，利用这笔贷款，唐道云开始经营猪毛收购加工，经过近一年的经营，现在每月净收入达一万有余，自己致富的同时还解决了周边近十人的就业，开辟了创业致富路。三权抵押贷款吸引更多的资金投入到农村农业，解决了农业融资难题，有力推进了农业农村发展和农民增收，激发了农业创业热情，真正成为农户增收的 助推器 .

　　3.2.5 促进农业产业结构调整

　　在重庆地区农业现代化不断发展的过程中，农业生产运营各方面均得到了壮大，对于资金的需求也越来越多，小额信用贷款与当前的资产抵押融资两种方式并不能实现与农业进步速率的一致协调，资金不足早已是现代农业建设的主要瓶颈而存在。

　　重庆市华恩农业有限公司成立于 2003 年 3 月，是一家集果苗、果树种植，品包装、冷藏、销售以及农技推广为一体的市级 农业产业化 、 农业综合开发 龙头企业。

　　2010 年秋，企业为充分利用林地增加收入，拟在林下空地种植特色蔬菜，急需流动资金 300 万元。2010 年 11 月，该企业通过流转土地抵押贷款 300 万元，企业在获得银行流动资金贷款后，林下蔬菜种植取得了良好的效益。2010 年，企业销售收入1500 万元，利润 156 万元；2011 年，企业销售收入达到 2000 万元，利润 363 万元。在龙头企业的带领下，周围群众依托该公司的技术，走 公司+合作社+农户 的发展路子，带动和优化了农业产业结构调整。

　　3.3 重庆市农村 三权 抵押贷款面临的问题

　　3.3.1 抵押贷款不畅

　　由于评估体制的不足与不合理，造成农村 三权 开展阶段面临着价值分析难、成本高、周期长的问题。同时在 三权 中，只有农房权属完全产权，且价值相对易于评估；而土地承包经营权和林权不属完全产权，且价值相对较难评估，特别是边远地区的 三权 更难以评估。此外，在提供贷款阶段，抵押物本身的价值、交易套现等无法明确，大量法律条例的掣肘，使得抵押贷款不畅，风险系数较大。

　　3.3.2 抵押进展不平衡

　　在重庆市农村 三权 （狭义的林权、土地承包经营权、农房）抵押贷款中，林权抵押贷款的比重达到将近一半，农房和土地承包经营权各占总量的 20%多。不难看出，农村房屋抵押和农村土地承包经营权抵押比例较低，进展不平衡。此外，抵押贷款覆盖面不足，只有通过房产抵押可以由农户直接获得，林权以及土地承包经营权抵押则是面向各类型公司、协作机构等主体，农民无法获得。

　　3.3.3 金融机构参与积极性不高农业生产阶段存在利润回报时间长、过于依赖季节、初级产品不耐贮运等特点，不可控风险比其他行业大。同时由于农业生产实际上并没有形成过大的规模，财务条例不足等，造成金融单位无法进行有效的跟踪控制。目前大部分金融机构在没有较为可靠的还款保障措施的前提下，都不愿意通过农村 三权 抵押发放贷款，农村三权 抵押贷款主要集中在农商行、重庆银行、三峡银行，其中农商行占比 52%,重庆银行占比 24%,三峡银行占比 10%,其余银行只是零星的开展了农村 三权 抵押贷款业务。

　　3.3.4 农村 三权 抵押手续办理难

　　办理农村 三权 抵押贷款需要到房管局、国土局、林业局等单位进行对应的抵押登记，提供对应权证后，这一流程方可受到法律保护。首先、农村在进行土地承包经营权抵押时，各方面标准相对严苛。当下，这一经营权证是承包权和经营权两证合一，土地流转时也仅仅是签订了《土地流转合同》，不能办理农村土地经营权证权利人变更。按照《重庆市农村土地承包经营权抵押登记实施细则（试行）》规定： 申请办理农村土地承包经营权抵押需依法取得的《农村土地承包经营权证》 ,通过转包、出租、入股流转等形式得到土地经营操作权进行抵押一方，必须提供原承包方书面的授权 .因为专业大户等主体本身拥有的土地面积覆盖面广，达到几十、甚至过百农户，由于部分村民个人问题没有签名，造成抵押登记不能正常进行，贷款也就无从获得了。其次、林权抵押登记办理较难。部分 80 年初发放的《林权证》，登记方面比较含糊，地名、林种等和后期流转协议中涉及的地名、林种存在较大差异，故而无法进行抵押登记，影响林权抵押贷款。

　　3.3.5 农村 三权 价值评估难

　　目前，农村 三权 价值认定主要凭主观判断，缺乏专业评估机构，使得金融机构无法准确认定其价值，不能客观反映农村产权的市场价值。一是林权评估影响因素多。林权抵押，评估依据为林木未来一定期限价值进行评估，而未来价值的不确定因素较多，任何因素都可能对现时林木价值产生影响。二是土地承包经营权价值难以确定。对土地价值的评估还缺少经验和评判标准，更没有评估机构评估，其价值均由农户和银行根据当前市场价值或经验判断，未对土地进行具体分析，导致土地承包经营权真实价值难以合理确定。同时，对于部分畜禽养殖企业和养殖大户，畜禽养殖涉及的活体动物、建设圈舍、设施设备等抵押物均面临无地方评估的局面。

　　3.3.6 金融机构授信 门槛 高

　　近年来，各商业银行都加强了风险管理，风险和收益两者进行选择时，商业银行常常将风险监管作为主体，最终确立的授信要求也在逐渐完善。如在抵押担保方面资产抵押贷款率依次减少，结合《担保法》中的相关规范，不动产（土地、房屋）抵押贷款率必须低于 70%,这样一来让过去担保价值不高的村民、协作机构等得到的资金更少。产业大户、专业合作社、龙头企业的资金需求往往较大，而现实中他们的 三权 抵押贷款资金很少，根本满足不了需求。特别是部分招商引进的专业合作社或企业，在农村没有就 三权 ,就更谈不上通过 三权 抵押而获得资金帮扶了。

　　3.3.7 农户对 三权 抵押贷款意愿不强

　　农户是产权抵押融资的核心主体。然而将 三权 政策放在农民立场进行考虑，不仅属于基本生产资源，而且属于生存保障的根本，因此农民十分依赖这一政策，尤其是土地与房产。另一层面，由于一直以来不曾受到传统文化制约，特别是那些发展缓慢地区，农民生活过于封闭，各种观念延续过去的习惯。因此就算提供一个发展的机会，绝大多数农民依然不想打破固有的生存模式，将基本保障进行抵押[7].

　　同时，多数农民对于农村 三权 抵押贷款的政策并不了解，一定程度存在宣传不到位的问题。只有通过房产抵押可以让农民直接获得，土地承包经营权、林权等形式抵押全部由种养大户、个体工商户等获取。所以 三权 政策内仅将房产作为农民唯一抵押贷款方式，所有农民全部能够通过房产在银行拿到贷款。以长寿区为例，目前，农村居民个人农房抵押融资仅有 13 笔，融资额 932 万元，占贷款总额的 3%（见图三），银行更偏于向规模较大的企业和合作社。