重庆市农村“三权”抵押融资风险的原因分析

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【题目】重庆市农村“三权”抵押贷款风险研究 
【第一章】农村“三权”抵押贷款困境探究 
【第二章】农村抵押贷款风险理论基础 
【第三章】重庆农村三权抵贷款现状及问题 
【第四章】重庆市农村抵押贷款新模式的风险分析 
【第五章】重庆市农村“三权”抵押融资风险的原因分析 
【第六章】重庆市农村贷款融资风险防范对策 
【结论/参考文献】农村抵押贷款模式及其风险研究结论与参考文献

　　5 重庆市农村 三权 抵押贷款风险的原因分析

　　在我们实践接触的一些具体案例中可以发现，目前造成三权抵押贷款风险主要有以下几点原因，一是法律规章不完善造成的，主要是物权法、担保法以及土地承包法对农村三权抵押的一些限制；二是重庆市在政策设计层面，有些配套政策没有跟上；三是参与主体方面，不管是银行还是农户，在参与三权抵押贷款过程中的一些作为可能造成风险；四是金融体制本身缺陷造成的风险等等。

　　5.1 流转土地承包经营权抵押贷款风险原因分析

　　案例概述：文太胜从 2001 年 3 月至 2005 年 11 月一直在丰乐街道乌阳村经营果树苗木繁育购销。2005 年 12 月，在丰乐街道乌阳村流转土地 233.5 亩，出资 100万元，成立绿周果业有限公司，主要从事果树新品种引进、苗木繁复、购销、名优果品、绿化树、造林苗生产、销售及农副土特产品购销。2012 年 1 月，因扩建果园、改良现有品种及筹建农家乐和养猪场等配套产业，所需资金较多，不仅包括自有资金，而且需要 100 多万元的融资资金，可是因为抵押担保的条件不足，所以贷款也迟迟得不到，阻碍了项目的开展。

　　2012 年 2 月初，文太胜、周贤文、周自学等位于开县汉丰、万州、长寿城区房屋 561.97 平方米和流转土地 233.5 亩作为抵押，向开县农商行申请贷款。最终，银行审核后，从风险角度考虑，只对房屋进行抵押贷款 225.95 万元，而流转土地则未授信。

　　案例分析：银行之所以认为流转土地经营权抵押贷款风险比较大，只要是基于以下几点原因：一是权属关系的问题。作为一些经营大户，从农民手中流转过来大面积的农村承包地开展规模化经营，就权属关系来说，经营大户只有土地的经营权，而承包权还是在农民手中，在这种情况下，如果贷款出现问题，银行如何处置流转土地是件非常棘手的事情，从规避风险角度，银行对开展流转承包地持保守态度。

　　二是由于本身金融机构放款积极性不强。本案例中，银行工作人员直接表示，由于农村中、小额度贷款的成本、收益，与贷款资金所承担的风险不成正比，金融机构对此积极性不高。我国金融机构尤其是银行的业务重心，主要集中在城市和发达地区，往往看重大企业、注重大业务，而忽视小企业，对农民的创业贷款更是慎之又慎。

　　5.2 农房抵押贷款风险原因分析

　　案例概述：借款人李丕容，女，家庭人口 6 人，小学文化，劳动力 4 个，2012年 1 月 5 日在农商行垫江支行黄沙分理处贷款 12 万元，用于养鱼，约定 2013 年 1月 4 日还清，抵押物为位于垫江县黄沙乡长红社区 8 社学堂丘农村居民房屋，房屋所有权人为王裕福（系李丕容丈夫），建筑面积 580.36 平米，土地使用权面积 188.36平米，修建时实际及投入的资金不少于 40 万元，而后，依法办理了抵押登记手续，李丕容是当地政府要求重点支持的养殖业大户，2011 年 12 月，该农户信用等级评定为二级。该贷款 2013 年 1 月 4 日出现逾期，2013 年 4 月贷款转为不良，期间银行采取了多项措施催收贷款，并采取诉讼手段，但收效甚微。

　　案例概述：开县郭家镇大西村 1 组程林，在郭家从事大棚蔬菜种植，系郭家镇蔬菜种植大户。因扩大种植面积急需流动资金 40 万元，除自有资金外，于 2014 年3 月向郭家分理处申请贷款 30 万元，以位于郭家镇大西村 1 组自有农房 797.16 平方米作抵押。郭家分理处受理该笔贷款申请后，按照我行贷款管理制度、流程和 三权抵押贷款的相关规定，对其房屋进行了评估，其农房 797.16 平方米，按每平方米 800元进行评估，价值为 63.77 万元，抵押率为 47%,银行意向发放贷款 30 万元，并执行人民银行基准利率上浮 40%.但最终程林未接受本贷款。原因有两个，一是在程林看来，贷款利率明显过高。当前，三权抵押贷款力量基本上都是上调大约 40%的基准利率所得（农商行金卡客户），部分农户认为利率偏高，本身农业生产的利润率低，相对较高的利率，对农民来说承受不起，所以部分农民认为风险太大，直接拒绝。二是缺乏专业的中介机构。本案例中的一个典型原因就是农民认为房屋评价估值太低，在这期间没有专业的中介机构介入，农民觉得是银行自己的人自己评估，肯定会压低抵押物价值。加行只有 47%的抵押率，农民认为自己吃亏。

　　案例分析：风险原因主要表现在：一是现行处置抵押物的法律法规不完善。该案例中，银行目前现在只有处理抵债资产这一条路可走，而按照《土地管理法》规定农村房屋的转让必须是同村村民之间、村集体内部有条件的流转，而不允许城市居民或外村人购买，《重庆农村土地交易所管理暂行办法》对土地的申购资格也做出明确规定：只有本村集体经济组织成员或者高山移民，才能够申购农村宅基地及其附属物设施用地，同时，本村村民之间存在着或多或少的人脉因素，一旦风险产生涉及房屋流转，村民一般不愿承担邻里压力购置本村房屋，从而导致抵押物变现较难。二是农村资产统一流转与处置机构缺失，在本案例中，即便抵押房屋能够处置了，如何处置，找哪个机构来处置，都是需要解决的实际问题。

　　5.3 林权贷款风险原因分析

　　案例概述：借款人李光玲，户籍地：重庆市梁平县云龙镇红旗村 1 组 10 号，现年 49 岁，经农商行梁平支行审批，云龙分理处于 2010 年 7 月 6 日与借款人及抵押人李光玲、保证人鄢小蓉签订了个人贷款合同，对借款人李光玲授信 80 万元，期限3 年，约定于 2011 年 6 月 30 日分期还款 10 万元、2012 年 6 月 20 日分期还款 20万元、2013 年 7 月 8 日最后还款 50 万元。2010 年 7 月 9 日借款人支用了该合同项下贷款 80 万元，2013 年 7 月 8 日该笔贷款到期，截至 7 月末日该笔贷款尚欠本金69 万元，利息结止 2013 年 8 月，风险分类为可疑。

　　案例分析：一是借款人经营不善风险。农村土地承包经营权、林权的抵押人多为农业大户或龙头企业，其经营方式与好坏直接决定了农业效益的高低，一旦经营不善无法偿还贷款，势必造成银行的损失。该案例中，原因之一就是由于借款人从事的林下养殖、木材加工经营不善，收益未达预期，第一还款来源出现明显问题。

　　二是自然灾害的不可控。农业产业化、规模化发展，致使受极端气候、自然灾害的影响加大。一旦遭受自然灾害，随即出现无法偿还贷款的现象，无论是抵押人还是银行对此都无实际处理办法。该案例中的一个主要原因就是由于梁平县爆发松毛虫疫情，林木已禁止采伐，抵押物的变现变得十分困难，虽然银行多次联系买家洽谈购买，但是购买意向价格与贷款本息相距甚远，造成贷款迟迟不能收回。

　　综合几个案例以及我们其他调研的情况来看，风险产生的主要原因可以归结为以下几点：

　　第一，法律规章的缺失。是影响农村 三权 抵押贷款顺利开展的关键因素。主要是针对农村土地承包经营权、农房并无具体法律依据可依。比如，农村集体经济组织拥有农民集体土地的所有权，而房屋下的宅基地的使用权可以为农民所用，但不能进行处置；农村企业利用租赁等其它多种方式，获取的集体土地也不能进行随意处置，而只能对其进行使用，只有使用权，《物权法》第 184 条第二款规定：除法律规定可以抵押财产，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地不得抵押，只有使用权。《担保法》第 37 条第二款中明确指出：土地使用权不得抵押的财产包括耕地、宅基地、自留地、自留山等。虽然国家及重庆市采取了一系列政策，推动开展农村 三权 抵押贷款改革，但农村土地承包经营权、农房抵押融资仍无法律可依。一旦出现坏账，金融机构即面临无法处置的窘境，从而影响金融机构开展抵押贷款的积极性。

　　第二，配套制度缺失。产权制度和产权市场建设滞后，进而造成农村“三权”抵押融资业务是部分金融机构最不愿意涉及的部分，部分企业虽然有涉及这部分业务，但不免表示担心。由于缺乏健全的农村社会保障制度，因而增强了农村“三权”的社会保障功能，极大削弱了资本功能。所以，只有充分保障农民的权益，才有可能促进农民主动开展土地流转。

　　第三，缺乏强有力的风险补偿、转移以及分担机制。首先，尚未形成健全的中小企业信用担保机制，比如，未能明确保障担保组织的法律地位，尚未形成健全的法律制度体系，没有建立全面和完整的对担保行为及其社会关系的规范体系，其次，农村信贷机构严重脱节与保险机构，二者联系不够紧密，因而难以形成较大规模且多元化的农业保险模式，另外，缺乏高效的农业风险补偿率，农业保险产品不适应已有农业信贷产品的模式，造成农业信贷缺乏农业保险强有力的风险保障和支撑。

　　第四，缺乏市场中介组织。首先，由于尚未建立完整和全面的农村“三权”价格评估组织和制度体系，所以由于专业评估人才的缺乏，专业评估标准体系的不健全，造成对“三权”抵押价值评估不准确。其次，缺乏农村资产统一流转和处置机构，一旦抵押人无力承担其所借款项，则抵押权人不能进行有效的“三权”变现，金融机构合法权益得不到充分保障。此外，政策性农业保险覆盖面涉及不广，专业农业保险尚未包括在其中。

　　第五，利益主体缺位都有规避风险的强烈愿望。因为面临着农村中、小额度贷款成本高、收益小，严重不符合贷款资金风险的现象，因而很难激起金融机构的主动积极性和热情。而农民又因为自身思想的局限性，大部分都过于保守，不愿意进行大量的投资，而只是寄希望于下一代上，缺乏农业生产的想法。另外，目前农村家庭收入主要集中在外出务工收入上，极大影响了农民依赖银行贷款的局势，贷款必须通过复杂的流程，也降低了农民贷款的主动性和热情。

　　六是金融体制缺陷。农村金融服务不能适应农村发展新变化，农业贷款额度小、期限短，只适合单家独户的传统农业生产方式，很难满足现代农业的发展要求。由于早年国有商业银行纷纷退出农村金融市场，导致农村信用社（或农商行）在农村金融服务市场一家独大，带来金融产品更新意识不强、行业竞争力低下、工作效率偏低等系列问题。农村金融服务创新动力不足。由于金融机构缺乏农村 三权 融通的积极性，创新金融产品的动力不足，对农村与城市金融市场不加区分，常常是 一刀切 ,使农村金融服务与农村发展需求之间的矛盾非常突出。

　　七是农业产业自身的风险。农业相对来说本身就是一个弱势产业，其生产周期长，资金回报相对较低。加上农业抗风险能力弱，不可控因素过多，受自然因素和天气影响大，都直接放大了其风险，为此从银行的角度来说，要考虑的因素确实很多。