银行个人住房贷款风险防范措施研究绪论

　　第一章 绪论

　　第一 选题的背景和意义

　　一、选题的背景

　　(一)房地产业有力助推国民经济发展

　　改革开放三十五年间,中国经济建设取得了举世瞩目的成就:国内生产总值实现年均9.8%的高速增长,中国成为世界第二大经济实体和世界最快经济增长实体,经济实力和综合国力得到了显着提升。而作为国民经济的先导性产业,房地产业在国民经济发展中起到了基础性和主导性作用,对经济发展的贡献可谓是功不可没。在投资、消费、出口这三驾拉动GDP增长的“马车”中,房地产业携手固定资产投资,联袂居民住房消费,有效驱动国民经济一路高歌猛进,奋勇向前。房地产业自身产业链长、波及面广等特点,使得它能够释放出强大的关联影响力,引领建筑、建材、钢铁、机械、能源、家装、金融、家电、中介服务等上下游相关产业随之蓬勃发展,同时创造大量就业岗位,促进了国民经济的整体协调发展。

　　(二)个人住房消费市场发展前景广阔

　　国人素有“安居乐业”、“居者有其屋”的传统观念,购买住房这一单纯的消费行为在实现建筑物居住功能的同时,又被赋予了成立温馨家庭、搭建安乐小窝的特定涵义,于是,拥有自有住房就成为了许多人毕生孜孜以求的奋斗目标和美好理想。当前,我国经济仍处于城镇化、工业化、人口红利的推动阶段,国民经济的持续高位增长又极大丰富了国民的可支配收入与货币购买力,住房的刚性需求持续旺盛。在2014年刚刚结束的“两会”上,国务院总理李克强在政府工作报告中指出,在今后一段时期内,要着重解决好三个1亿人的问题促进约1亿农业转移人口落户城镇,改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村,引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。政府后续将配套跟进的棚户区改造、保障房建设和基础设施建设等一系列基础性、战略性、全局性的建设项目,都为个人住房消费市场的未来描绘了美好的发展蓝图,预留下广阔的发展空间。

　　(三)住房金融有效助力住房消费市场发展繁荣

　　1998年,国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,决定停止住房实物分配,从而拉开了住房分配货币化改革的序幕。随着住房制度改革的持续推进和个人信贷政策的不断完善,商业银行的个人住房贷款业务已逐渐驶入发展的快车道。截止2013年末,仅工、农、中、建四家商业银行自营性个人住房贷款余额己达66141.98亿元(详见表1),是1997年末余额194.44亿元的340余倍。商业银行充分发挥金融杠杆功能,把居民手中的潜在购买力聚集起来,把居民的自我积累型滞后消费转变为有金融支持的适度超前消费,从而扩大住房消费市场的有效需求,提高居民的住房支付能力,取得了服务民生大众、改善居住条件、优化城市面貌、繁荣住房消费市场的良好成效。【表1】

　　
　　(四)国家持续加大对房地产业宏观调控力度

　　1993年至2013年间,在住房价格快速贱升和土地出让市场激进演变的大背景下,国家先后出台了五个维度的宏观调控政策,以抑制商品房价格过快上涨的态势,促进房地产市场走势回稳。一是出台货币信贷政策:调整存款准备金率、调整基准利率、调整二套房首付比例及贷款利率;二是加快推进保障房安居工程,缓解供求矛盾;三是以家庭为单位,以户籍为标准,推行住房限购政策;四是土地政策,规定各类经营性用地必须以招标、拍卖、挂牌方式出让;五是税收政策,调整个人住房转让营业税免征时限等。上述一系列配套调控政策的出台,表明了国家促进房地产市场供需平衡与整体优化、确保房地产业与国民经济协调发展的坚定决心;同时,也对各商业银行的自我约束、风险预警、市场应变和风险缓释能力提出了更高的要求和期待。

　　(五)经济下行加快暴露个人住房贷款违约风险

　　当前,国内外经济发展形势诡谲多变,我国经济在持续30余年高速增长之后,进入了增长速度换档期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期“三期叠加”的新的发展阶段,在实体经济增速放缓和经济结构调整转型两方面因素的交互作用下,外部环境的不确定性依然很大,经济存在下行压力,部分行业和领域风险上升,潜在风险隐患加快显露,并逐渐呈现出向银行业传导的趋势,风险防控形势较为严峻。个人住房贷款违约风险也主要源于以下几方面成因:企业生产经营出现困局或资金链断裂等原因导致借款人财务状况恶化;受经济大环境及民间借贷资金链断裂的影响,个别开发商楼盘“烂尾”引致与借款人的纠纷;借款人涉案或失联;借款人发生重大变故等。个人住房贷款违约风险的进一步显现,暴露出商业银行信用风险管理滞后于业务发展和外部形势变化的风险管理弊端,资产质量管控形势不容乐观。在当前复杂多变的经济环境下,个人住房贷款资产质量要在业务高速发展过程中保持平稳,风险防控工作仍任重而道远。

　　二、选题的意义

　　当前,我国住房消费市场发展尚不平衡,一些地区住房供求的结构性矛盾仍较为突出,住房价格和投资增长过快;房地产市场服务体系尚不健全;房地产开发和交易行为不够规范,对房地产市场的监管和调控有待完善。本文通过甄别、分析住房消费市场中各方主体的主要风险点,有针对性地提出控制、化解风险对策,这将有助于我们顺应宏观经济发展趋势,促进房地产业与经济发展相适应,与相关产业相协调,走上持续健康发展的道路;本文对商业银行在办理个人住房贷款业务过程中遇到的各类风险进行认真梳理分析,剖析、论证个人住房贷款风险形成的关键驱动因素,将有助于商业银行管理者有的放矢地调整管理策略,进一步规避风险,审慎经营,摘除操作痼疾,防控金融风险,实现业务流程效率与风险管控在更高层次上的平衡,确保银行业安全、稳健、高效运营;通过此次对商业银行个人住房贷款风险防范工作所做的有益探索,进一步完善综合性、多功能、集约化的商业银行风险管理体制,健全全面风险管理体系,增强风险管控效应,促进商业银行健康发展。

　　第二节相关文献综述

　　一、国外相关文献综述
　　
　　(一)个人住房贷款的风险驱动因素研究

　　风险驱动因素理论主要是基于商业银行视角,研究出现风险的贷款在申请时所呈现出的借款人、贷款人、房产抵押物、经济形势等多个维度要素特征与违约贷款之间的关联性。美国学者Gau, GeorgeW. (1978)通过因子和回归分析法,对美国个人住房贷款违约风险进行研究,通过搜集64种变量数据,建立个人住房抵押贷款违约风险评价指标,得出结论:职业与借款人的持续收入、偿债能力有着高度关联关系,所以借款者的信用等级和职业是影响违约行为的重要动因⑴。

　　学者Deng(1999)认为借款客户群体间有较大的差异性,一旦忽视此类差异性,对于测算提前还贷风险就会带来很大的偏差,他选择了贷款特征和当地的经济指数来测算违约概率以及可能引发的风险。

　　(二)个人住房贷款风险与LTV关系研究

　　通过对商业银行大量数据的统计分析,学者Jung(1962)提出,贷款价值比(Loan-to-Value)是借款人在商业银行贷款本金总额与抵押房产评估价的比值,贷款价值比和个人住房贷款利率与违约之间存在正相关关系,即个人住房贷款利率越高,违约风险也就越大;贷款价值比越高,违约风险也越大“。学者Quercia和Stegina(1992)通过对大量原始数据的分析研究后提出:是住房净资产或贷款价值比对风险的产生起到了决定性作用1"。但目前还没有哪位专家学者能够就LTV为何值时个人住房贷款的风险最小这一命题得出明确定论。

　　(三)期权理论在个人住房贷款风险研究中的应用

　　这一流派理论是以经济学理论中的“经济人”假设为前提建立的,假定借款人具有经济人特质,是一个理性决策的主体,在一定约束条件下总是倾向于追求利益最大化。因此,学者们认为,在个人住房贷款存续期间,借款人的决策具有期权属性。Foster和Van Order (1984)研究发现,理性违约可视为一种看跌期权,当负权益出现(即住房市场价格+借款人违约成本〈抵押贷款价值时)后,借款人就极易违约,将行使这种看跌期权。
　　
　　二、国内相关文献综述

　　迄今为止,我国商业银行开办个人住房贷款业务时间不足30年,国内学者对个人住房贷款风险管理的研究工作也起步较晚,上世纪90年代后期才开始介入相关领域,研究层次尚不够深入,主要停留在定性研究阶段。

　　(一)关于对个人住房贷款风险管理旳定性研究

　　王剑锋(2003)以个人住房贷款中的“以租养房”问题为研究对象,推算出个人住房贷款风险上升的判定标准,运用实证研究,对我国个人住房贷款风险的变化幅度进行了模拟估算1*^李彪和谢赤等(2005)认为,房贷市场风险的主要影响因素是利率和住房价格的周期性波动,为了防范借款人违约风险,根据我国现阶段的国情,可以考虑釆取延长贷款期限、实行无限责任抵押和收取违约罚金等防范措施I”。徐根贵、王文红、高朋生(2005)提出,要防范贷款风险,应把好贷款项目准入关,严格贷款的审查和管理,全面建立个人信用体系梁琪(2005)对商业银行各种个人信贷风险度量方法进行全面地阐述,提出了组合法用于度量组合信贷风险。杜凌翼(2009)认为,通过全面实施资产负债管理、对资产负债进行结构性调整以及建立流动性风险预警机制可以达到加强银行流动性风险防范的目的。蒋卓妮(2009)认为,房地产市场周期性波动是房贷市场风险形成的起因,提出了加大对房地产市场周期性波动的前瞻性研究、强化监测职能、完善法律法规等对策。余丽霞和窦挣(2011)认为,信用风险、抵押物风险、流动性风险、市场和政策风险、开发商风险、管理风险是商业银行个人住房贷款普遍面临的风险。刘昕雨(2012)认为:政府应加强对房地产市场的监管,保证其健康稳定地运行;在全国范围内建立起个人信用体系。裴文静(2013)认为,风险控制制度不健全、房地产业发展欠规范、个人住房贷款管理机制不完善是个人住房贷款发生违约风险的主要动因,据此,她提出了加强房地产市场的监管与调研、完善银行个人住房贷款管理机制、建立和完善个人住房信贷保障制度、加大住房保障供应等加强我国个人住房贷款风险防范的应对策略。

　　(二)关于对个人住房贷款风险管理的定量研究

　　吴晨等学者建立了个人还款博弈分析模型,把借款人的还款过程视为信息动态的重复博弃,并对个人住房贷款的违约风险原因进行了分析,认为银行对个人资信的判断是最关键的,这直接关系银行的风险水平和获利情况"'>。刘春红等学者(2000)通过对个人住房贷款违约因素的分析,得出结论:借款人年龄及其家庭、房屋大小、房屋单价对违约行为的产生并没有显着影响,而家庭收入、还款收入比、首付比例、购房能力、还款承受能力对违约有较大影响龙海明和邓太杏(2006)建立了偿债能力模型,研究借款人负债率和贷款预期违约率之间的定量关系,并比较不良贷款率与实际违约率的收益与风险损失,为商业银行提供了一个研究贷款风险损失度量的新思路和相应的政策建议徐平安、侯剑平、薛强(2010)通过对陕西省建设银行个人住房贷款客户的实证研究,运用Logistic回归模型建立个人住房贷款信用风险的评估模型,测算个人住房贷款客户的信用风险,提出结论:违约概率与受教育程度、有无子女、职称水平、家庭负债比、贷款利率、住房升值潜力等变量都存在一定的相关关系。陈国鹏(2013)将个人住房贷款市场风险指标数据设定为个人住房贷款不良贷款额和违约损失额,在此基础上,运用实证模型和压力测试工具,对市场风险影响下的不良贷款和违约损失情况进行测算,得出结论:房价变化对个人住房贷款市场风险的影响最大,利率和收入变化影响居于其次;二手房贷款违约损失率远大于一手房贷款;贷款价值比和收入月供比过高会使个人住房贷款面临更大的市场风险。他提出相应对策:制定房价审核和调整制度;建立收入旁证制度;控制二手房贷款新增额度和贷款成数;釆取贷款展期、违约补偿、无限责任抵押和贷款担保与保险等措施,降低或转移个人住房贷款市场风险_。

　　(三)关于对个人住房贷款风险管理的压力测试研究

　　2007年,银监会发布《商业银行压力测试指引》,要求商业银行测算如遇到极端不利情况可能发生的损失,分析损失对银行的负面影响。对于日常管理中广泛应用各类风险计量模型的银行,压力测试应成为模型方法的重要补充。压力测试也能够帮助银监会充分了解单家银行和银行业体系的风险状况和风险抵御能力?。李树林(2010)认为,与经济发达国家银行业的压力测试相比,我国银行业压力测试的情景设定不够全面,未在整个宏观经济背景下考虑房价下跌对银行贷款质量的影响方舟(2011)以国内股份制商业银行为例,对商业银行压力测试结果进行分析,认为目前商业银行个人住房贷款压力测试的结果过于乐观,压力测试的环境设置未考虑整体经济环境的恶化引发测试基础环境发生的变化12"。邱兆祥、傅勇、王涛(2011)在研究中发现,因我国房地产业发展时间短,未经历过较严重的衰退,亦未形成较为完整、连续和相对稳定的房地产业长波周期,一旦房价在短时间内快速上扬,整个行业调整的幅度及所需时间就难以确定,压力情境下各变量的取值存在相当大的困难,以国外通行的压力测试办法进行计量分析,其意义可能并不是很大.

　　三、文献述评

　　通过对国内外学术成果的回顾,本节逐一对商业银行个人住房贷款的风险驱动因素、个人住房贷款风险与贷款价值比关系、期权理论在个人住房贷款风险中运用、国内定性与定量研究、个人住房贷款风险压力测试等进行了梳理,为下文进一步阐述个人住房贷款风险防范的相关理论奠定基础。

　　纵览国内外研究文献,我们发现,国际上的研究主要侧重于探讨风险驱动变量与违约概率模型之间的计量关系,国外这方面的研究已较为成熟,各学派形成较为完善的理论体系,呈现出百家争鸣之势;我国目前对于个人住房贷款风险管理还未能进行系统、深入的研究,大多停留在定性分析和理论上的逻辑推理,实证分析和计量测算主要是借鉴国外的优秀成果,自主研究的数量相对较少。本文将在现有风险管理理论研究的基础上,就个人住房贷款客户违约风险展开实证分析。

　　第三节研究的思路和方法

　　一、研究思路

　　本文深入分析个人住房贷款风险及其成因,归纳总结出个人住房贷款风险的核心影响因素,从而有的放矢地提出加强个人住房贷款业务风险防范的应对策略。具体思路如下:

　　第一章绪论部分首先说明选题的背景和意义,回顾国内外学者的研究成果,阐述本文的主要研究内容、研究方法、框架思路,并指出主要创新点与不足之处。

　　第二章介绍商业银行个人住房贷款风险管理的相关概念,主要包括个人住房贷款业务、信贷风险管理、个人住房贷款风险管理等相关概念的界定。

　　第三章论述商业银行进行个人住房贷款风险管理的必要性。列举C银行个人住房贷款风险管理的现状及存在问题,阐明商业银行进行个人住房贷款风险管理的重要意义。

　　第四章是以C银行业务数据、实际案例为论据,对商业银行个人住房贷款风险成因进行实证分析,主要研究外部宏观环境风险、开发商信用风险、借款人信用风险、商业银行内部风险、合作方风险等五方面风险成因。

　　第五章在C银行个人住房贷款风险成因分析的基础上,提出强化商业银行个人住房贷款风险防范的具体策略。本文具体框架思路如图1所示:【图1】

　　
　　二、研究方法

　　本文遵循从抽象到具体、从理论到实践、从定量分析到定性分析的研究规律,根据商业银行的个人住房贷款业务特性,运用文献梳理法、统计分析法、问卷调查法、定量分析法等研究方法,立足商业银行业务实际,以C银行调研数据为例,进行实证分析,通过理论梳理和问卷调查进行定性分析,通过实证分析对定性结论予以佐证,实现了理论研究和实证分析相结合,定量分析与定性分析相印证,增强论文的说服力和可信度。

　　第四节主要的创新点和不足之处
　　
　　一、主要创新点

　　本文的创新点主要体现在以下两个方面:

　　一是遴选并列举大量商业银行个人住房贷款风险案例,以业务实践作为有力论据,对所提出的风险分析论点进行科学论证。

　　二是个人住房贷款风险防范策略最终是在对C银行业务数据和实际案例进行充分论证的基础上得出的,因而具有较强的可操作性和指导意义。
　　
　　二、不足之处

　　本文的不足之处主要存在于以下两个方面:

　　一是数据资料的充足性方面。本课题撷取的风险实证数据主要是C银行某省级个人贷款中心发放的个人住房贷款数据。该个人贷款中心成立于2007年,且主要经办省分行所在地城区直属支行的个人住房贷款业务。部分数据分布跨度时间仅为7年,地域分布集中在国内房地产发展的二线城市,统计数据样本的局限性有可能会对研究分析结果产生些许影响和偏差。

　　二是实证研究的深入性方面。受学术研究水平和研究时间所限,本文未能就商业银行个人住房贷款风险成因搭建起风险关键驱动因素的指标模型体系,这方面模型的构建与论证,有待于在今后的研究中进行深入探索。