房地产开发公司税收筹划的优化方案前言

　　一、前言

　　(一)选题背景及意义

　　房地产企业逼到了风口浪尖上。2003年以后,房地产企业迎来了一个黄金发展时期,房地产投资规模日益膨胀,住房价格不断攀升。自2005年,国家根据宏观经济走势,出台了一系列的调控政策。2005年至2008年,主要是抑制投机、投资性需求,相继下发了 “国八条” “国六条”,以及加强房地产税收管理的一系列政策文件,房地产企业税收环境趋紧;2008年,国际经济形势发生变化,由美国次贷危机引发的金融危机迅速蔓延至全球,国家及时调整预期,出台了一系列刺激房地产企业发展的税收政策,房地产企业在低迷中激活,进入了快速发展的轨道;就在国内需求释放的同时,房地产价格却屡创新高,出现了投资投机过热的问题,国家从2009年5月开始,逐步调整房地产市场政策,下发了“新国八条” “新国五条”等文件,由刺激转为抑制。税收是调控房地产市场的主要工具之一,相关政策再次收紧,房地产企业经营压力增大,经营环境更为严峻。

　　一波三折的房地产市场,反复变化的税收政策,共同影响着房地产企业的生存与发展,税收问题是房地产企业绕不过的坎。房地产企业财务管理的特点:一是开发周期长,从获得土地到竣工交付使用,往往经历两年或是更长的时间,资金需求量大;二是财务关系复杂,涉及建材供应商、建筑承包商、业主和政府多个部门;三是从前期获得土地到最终销售有关联的税种多达十余个,主要包括营业税、增值税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税、土地使用税、印花税、个人所得税、城市建设维护税等且税负较重,约占一个房地产项目收入的17%-25%,仅次于土地出让金和建筑安装成本[27]。因此,激烈的市场竞争,高额的税负,迫切要求房地产企业找到有效降低税收负担的途径,但不能靠偷税、逃税,不顾税收风险,导致企业发生损失,付出不必要的纳税成本,甚至影响了企业发展的前途。

　　本文以家和房地产开发公司为对象,从前期准备、建设开发、销售交易、保有四个环节入手,进行税收筹划,合法合理避税,以降低企业的经营成本,提高税后收益,实现三个方面的重要意义-第一,通过税收筹划有效降低家和房地产开发公司的税收负担,提高公司财务核算和管理水平,使全公司能够从税收的角度、财务的角度考虑和规范公司经营行为,实现股东价值的最大化。

　　第二,充分合理地运用国家政策进行税收筹划,减少偷税和逃税行为的发生,降低公司税收风险,对营造健康有序的法律环境,促进行业公平竞争具有重要的意义。同时,通过公司典型业务的税收筹划设计,对其他房地产开发公司的税收?筹划工作具有一定的参考价值。

　　第三,公司开展税收筹划活动,对于利用法律手段维护自身的合法权益,促进我国税收法律法规的建设和完善,形成纳税人依法纳税,税务机关依法征税的良性互动也具有积极的作用。

　　(二)主要内容和基本框架

　　1、主要内容

　　本文运用房地产税收筹划的基本理论和方法,根据家和房地产开发公司的经营特点,按照前期准备、开发建设、销售交易、保有四个环节,设计了公司有关业务的税收筹划方案,以提高公司的利润水平和竞争实力,主要内容包括以下几个方面:

　　第一部分房地产开发公司税收政策环境和财务管理特点,论述了有效降低税负对家和房地产开发公司经营和发展具有的重要意义,对公司,可以实现股东价值最大化;对行业,有一定的借鉴意义;对国家,可以促进税收政策的完善和执法水平的提高。

　　第二部分用因素因子法分析税收筹划的内涵和特点,并归纳总结了房地产企业税收筹划一般的方法。

　　第三部分结合家和房地产公司财务和税费管理的特点,论述了公司基本的业务流程;并结合公司各环节税种分布的情况和财务现况,分析了税收筹划潜在的空间,得出公司幵展税收筹划活动是十分必要的。

　　第四部分首先明确了家和房地产开发公司税收筹划的思路、原则和所运用的方法,再按照前期准备、建设开发、销售交易、保有四个环节,设计了公司税收筹划的具体方案,最后提出了实现公司税收筹划的措施。

　　第五部分综合前面方案的设计,评价了家和房地产公司税收筹划的经济效益,并分析了公司实施方案面临的风险,就风险的识别、来源和应对措施进行了简要的论述。第六部分是结束语,总结家和房地产公司进行税收筹划活动的几点结论。

　　2、基本框架

　　本文论述的基本框架结构:【1】