地产企业组织管控新方案研究绪论

　　第一章 绪论

　　1.1 研究背景

　　房地产行业是国民经济的重要基础性行业，在最近十年的经济发展中，充当着支柱产业的作用，但房地产行业的快速发展带来了一系列的民生、经济问题，也长期困扰着中国经济，政府为此进行了多次调控，同时，房地产行业发展历史较短，集中度较低、管理粗放等自身存在的问题也较为明显，房地产企业需要正视行业的外部环境压力和内在增长机制的不足，逐步努力促使行业增长向长期的可持续发展的方式转变。

　　因此，房地产企业需要重新审视公司的发展战略，并以此为指导，借鉴成熟行业的优秀管理实践，构建、调整和优化组织结构，以应对短期的宏观调控压力，加强扩张中的风险管控，提高组织的运营效率，在未来的市场竞争中赢得优势地位。

　　1.1.1 房地产行业是国民经济的重要支柱产业

　　在社会发展的过往阶段，土地历来都是最重要的社会再生产的资源之一，一直是不可替代的最基本的生产资料。今天社会发展已经逐渐从工业化走向信息化时代，但以土地为主要原料的房地产业仍在国民经济的发展中发挥着支柱产业的重要作用。

　　2000年我国取消了沿用多年的福利分房制度，开始出现市场化的商品房供应，城市居民对住房改善的需求逐渐加大，刺激了商品房市场的蓬勃发展。2004年政府正式推出土地“招拍挂”制度，建立土地市场，要求房地产开发项目权属的取得必须通过市场竞价的方式取得，改变了之前的土地权属转让过程中存在的“暗箱操作”等非正常行为。由于土地市场供给的唯一性和市场的巨大需求，各地城市的土地价格随着“招拍挂”不断上升，同期随社会经济发展，居民收入水平不断提高，各地政府主管部门从土地拍卖中取得了大笔的城市建设资金，致力于城市化的建设，这又进一步推动了房地产行业的快速发展。房价快速上涨逐渐远超居民收入实际增长幅度，政府开始主动调控，但多方复杂因素促成的中国房地产市场上涨趋势强劲，除因2008年金融危机引致的政府强力调控措施对房地产业形成实质性的影响外，房地产行业一直持续向上发展，各地轮番上涨的房价支撑着房地产业成为盈利能力最强的行业之一。

　　房地产业同时作为国民经济的重要基础性产业，对建筑、建材、钢铁、冶金、家电、家具、装饰、园林、运输、商业、餐饮、服务业等相关产业都有重要的拉动作用，为我国经济的快速增长贡献了巨大力量，经历了黄金十年的房地产业，成为了国民经济快速发展的支柱产业之一。

　　1.1.2 房地产行业发展的“泡沫化”引致了政府的多轮调控

　　随着城市化进程的不断加快，房地产行业需求空间更为巨大，无论是增长规模还是增长速度都令人期待，但房地产行业的快速发展一方面对制造等实业发展所需的金融等资源产生了较为明显的“虹吸”作用，并未有效传导并带来实体经济的快速上升，另一方面超常规的发展不断推高土地、房屋等资产价格，远超其再生产的价格，蕴含的金融、经济风险逐步加大。

　　房地产行业对民间资本、外部资本提供了可能的投机机会，非正常的“财富积累效应”产生了较大的民生问题，同时，房地产行业的单项快速发展对国家“转变经济增长方式、调整经济发展结构”的宏观发展政策的执行产生了阻滞作用，因此政府虽然需要房地产行业拉动经济，但面对不断积聚的“广泛民生问题”和“金融系统风险”，不得不进行宏观调控。

　　回顾历史可以发现，房地产行业的发展过程，也是一部政府不断出台政策、提振或调整经济的宏观调控史。政府希望通过运用一系列土地、金融、产业政策，甚至包括行政命令，对房地产行业进行全面调控，以促使房地产行业实现稳健、良性、可持续发展。

　　1.1.3提升企业管理水平和运营效率是房地产行业发展的内在要求

　　房地产行业虽经过黄金十年的发展，但历史发展短，行业整体呈现出的集中度较低，管理较为粗放、与环境关系不友好等显着特点，与其产业经济地位和社会形象差距较大。

　　始于 2010 年的房地产新一轮调控，限购又限贷的政策虽反对声音众多，但到目前仍无取消的迹象，表明中央无论是出于对政治民生的考量，还是对经济安全的担忧，都把对房地产行业的调控与管理放到了前所未有的政策高度。

　　经过两年的调控，土地市场、房屋销售成交情况和新开工面积等都大幅回落，加之海外市场震荡，欧债危机愈演愈烈，国内经济结构调整举步艰难，中国经济硬着陆的风险在逐步加大，政府出于“保增长”的考虑，对经济、金融政策进行了微调。

　　受此利好消息的刺激，房地产市场虽于 2012 年第二季度出现了销售回暖等迹象，但短期来看，房地产行业将面临着较为严厉的调控压力，市场需求和价格波动幅度可能会逐步加大，行业竞争将逐步加剧，行业经营风险会持续上升，房地产企业需要对未来的行业外部环境压力和充分竞争条件下企业发展所需的竞争能力有充分的认识，要在适应行业调控常态化的思想指导下，寻求建立适合的商业模式，优化组织管控能力，加强风险管理能力，提升组织运营效率，实现企业有质量的稳健增长，进而推动行业整体的可持续发展。

　　1.2 选题的目的和意义

　　房地产业起步较晚，但发展快速，吸引了大批资金和企业进入，房地产行业呈现出数量多，规模小、区域集中度高，整体集中度低等诸多特点。从统计数据看，“2008 年，全国房地产企业数量达到历史高位，为 87881 家，2009 年减少至80407 家，截至 2010 年底，房地产企业数量进一步下滑至 66290 家”。房地产企业数量很多，但大都属于同时开发三五个项目以内的小公司或项目型公司，规模偏小，从发展布局上看，东部区域经济条件好，房地产发展水平高，西部区域相对经济条件好的中心城市，房地产开发项目就多，区域集中程度教高。整体行业发展上看，大企业的市场占有率相对国外的市场而言仍较低，呈现出行业集中度低，区域发展不均衡等特点。

　　伴随宏观调控和竞争压力的日益激烈，房地产企业两极分化趋势日益加强，产业集中度在缓慢提升。“2011 年房地产行业 “综合实力 TOP10 公司”平均进入 40.5 个城市，百强企业总资产均值为 445 亿元，同比增长 28.7%；净资产均值为 118.6 亿元，同比增长 26.8%，年度销售总额超 700 亿的达到 5 家，超 100亿的达 20 多家，其他房地产企业中年销售额超过 10 亿元的约为 1200 家，其余的公司为项目法人或单一城市型房地产企业，年销售额在 10 亿元以下”。

　　从管理的角度看房地产企业，除全国性发展的大型房企和一些经济发达区域的领先企业外，大部分房企处于创业期和成长前期，管理基础薄弱，管理制度、业务流程严重缺乏，大多凭经验和关系进行项目投资、建设和营销管理等开发活动，企业缺乏对未来发展、商业模式、企业文化、管理提升等的思考，人力资源呈现出一方面中低端人员富足、逐渐向高学历化、年轻化发展，另一方面重要的专业人员结构性缺失，如投资管理、规划设计管理、计划运营、人力资源等资深类的高级管理人员。

　　形成房地产企业数量众多，开发规模小、管理基础弱、内在成长力弱的原因有很多，而缺乏对企业未来愿景、发展模式、发展区域、产品类型等战略要素的深入思考，也不能能基于战略考量设置合理的组织结构、培养项目开发团队，加强项目管理能力建设，不断提升组织能力，无疑是影响大多数房地产企业发展的非常重要的制约因素。

　　本文从实证的角度出发，通过企业案例的形式，将中小房地产企业为应对日益加剧的市场竞争、对未来发展所进行的思考以及根据战略目标所采取的经营管理实践活动进行分析，探讨中小房地产企业如何适应异地区域发展、多项目并行开发的实际需要，对公司的组织管控进行设计，对项目开发的过程进行管理和评价。

　　希望本文提出的建议可以抛砖引玉，为其他同属于相似发展阶段的中小房地产公司组织管控提供一些参考和借鉴，以期可以将房地产公司组织能力建设的研究不断推向深入，为提高房地产公司的管理水平和运营能力做出一些贡献。

　　1.3 论文框架

　　本文以 DK 公司现阶段发展所需的组织管控为主要研究对象，从组织设计的基本原则出发，通过对 DK 公司组织管理现状进行阐述和分析，结合公司的发展战略要求、存在的问题和房地产市场未来的发展趋势，探讨公司组织管控设计，特别是异地开发项目管控的思路及方案，全文共分六章内容：

　　第一章，绪论，主要说明本论文选题的研究背景、选题的内容、目的和意义及论文的结构框架。

　　第二章，房地产开发经营管理与组织设计的相关理论，主要阐述房地产开发与经营管理的主要内容、基本流程和企业组织管理的基本概念、理论演变和组织结构设计、优化的基本原则。

　　第三章，房地产市场发展趋势分析，首先从社会、经济、技术和政策等宏观角度对房地产未来的发展趋势进行了分析，再从房地产行业竞争格局的变化趋势、房地产企业的战略选择、组织能力培养等中、微观角度，对房地产企业如何适应市场竞争进行了论证和阐述。

　　第四章，房地产行业的组织管控设计，从房地产行业的集团管控模式和项目管理模式出发，根据房地产行业的管理实务，分析了房地产企业在不同条件下和发展阶段所适用的管控模式，在对组织管控影响因素，特别是战略对组织设计的影响分析基础上，提出了房地产行业组织管控设计的框架。

　　第五章，介绍了 DK 公司的案例背景，对 DK 公司的组织管控需求进行了详细分析，提出了组织管控的设计目标，并对设计思路进行了充分说明。

　　第六章，根据房地产行业组织管控管控设计的框架，从 DK 公司的发展战略和管控需求出发，分八个步骤对管控设计的详细过程和最终的设计成果进行了详细说明。

　　第七章 从战略对管控的影响、房地产行业特性对操作模式选择的影响、中小房地产公司的管控定位选择和组织管控设计和有效实施的框架四个方面对论文进行了总结，希望对提高中小企业的管理水平提供一些借鉴思路。