第三章 项目规划与设计
第一节 项目背景介绍
某国企地产公司成立于 1999 年，具有国家壹级开发资质。在立足保障性住房开发的同时，积极向外拓展市场，开发范围遍及昆明、安宁、红河、楚雄、丽江、腾冲、晋宁、江川等地区。在宏观调控及房地产市场萎缩的现实情况下，公司不断探索转型发展道路，积极涉足商业地产、综合地产及养生养老地产等领域。并新注册成立了策划咨询经纪公司、物业服务公司及装修装饰公司，完善了房地产开发产业链的构建，新增了装修装饰、销售代理、项目策划等新业务。随着养生养老产业的兴起，公司将养生养老产业调整为战略发展方向之一。
随着我国人口老龄化进程加快，我国养生养老产业具有巨大的发展空间和投资价值，当前国家鼓励社会资本投资养生养老产业，为公司开展养生养老产业提供了政策支持。因此，公司发展养生养老产业顺应当前经济和社会发展形势，符合当前的国家政策。同时，公司发展养生养老产业具有巨大的社会价值和经济价值，在促进经济发展、改善民生和推动公司发展等方面具有重要的意义，有利于拉动内需，促进经济发展；有利于改善民生，促进喝血社会建设；有利于公司完善资产布局，实现可持续发展；是一项利国、利民、利司的重要举措。
根据公司与太平政府协议，将开发太平新城约 2500 亩地块。地块以南 185亩已做商品房开发，产品业态涵盖别墅、洋房、高层及商业。由于太平市场内同质产品太多，已出现常规产品过剩的现象，“以价换量”已成为太平房地产市场的主要营销主要手段。为避免今后产品与市场存量产品冲突、跳出“以价换量”的恶性竞争，公司根据战略发展方向，拟将剩余地块向养生养老产业发展，打造成为昆明健康养生养老示范园区。
项目地块位于昆明市安宁太平新城，位置处于整个太平较为核心的生态住宅区内，距离行政文化区较近。周边交通发达，距离昆明城中心仅 40 分钟车程，地理位置优越明显。目前通往项目的道路主要有昆安高速公路和 320 国道。昆明至太平昆安高速收费 6 元。320 国道已经取消收费。连接本案与高速公路和320 国道的主要道路为 Z04 县道。项目毗邻云南知名医院分院及知名中学。周边有龙湾一号、盛世博兴、记者村、昆华苑、万辉星城、澜山悦和山水融城等地产项目。项目用地周边没有工业、噪音、空气污染，是较好的养生养老休闲项目建设地。
项目虽然环境优势突出，但也存在相对偏僻的“短处”,周边缺少现成的成熟居民社区和商业与之配套，在运作初期必然会面临“人气相对不足”、“生活有所不便”等现实问题。类似这样的新开发地域，需要有一个聚敛人气的、长期的“热身”过程。
第二节 硬件规划设计
1、建设适宜性分析
项目用地范围内的平均海拔高于昆明市主城区，从 1900 米至 1955 米不等。
项目用地内的建设用地坡度多为 8%-35%之间，为适宜建设用地。
项目地块内部大部分坡度在 30%以下，为适宜建设区域。部分坡度在 30-40%之间，适量考虑坡地建筑。部分坡度 45%以上的为禁建区域。
考虑到项目地块中间高两边低的地形现状，建议以台地形式对地块进行重新划分，大致分为四个主要台地，台地高差由高到底逐渐缩小。针对台阶高差的不同，最后设计出不同类型的产品。
2、建设规划设计
根据项目用地情况及考虑项目分步分期开发（建议项目由南至北开发），项目建议考虑立式“三区一带”设计模式建设开发，即：健康文化体验景观带、健康养生功能区、健康功能配套区、健康康复功能区。 “三区一带”布局如下图：
各功能区主要硬件配套和服务：
健康文化体验景观带：以社区中心活动广场、中心湖景、养生禅修中心、户外露营地、特色生态果园农田景观、特色花卉药材种植打造成项目核心中央公园景观。
健康养生功能区：以较低密度的建筑实现居家式养生养老功能。
健康配套功能区：配置社区超市、养生养老商业街、健康管理中心、主题性幼儿园、老年大学、康体娱乐中心、体育场馆等。
健康康复功能区：功能实现依托于毗邻医院，主要客户是经医院治疗后有康复需求的人群、行动不便的慢性病人，产品以公寓为主，提供专业护理、生活护工陪护、生活贴身照顾等服务，配备简单医疗康复器材，在信息和交通上与医院无缝对接。让病人在康复期间享受家的温暖，并辅助心理咨询、娱乐活动等，让病人身心都得到康复。
3、项目整体布局体现：东西两区、中轴拓展、核心聚集、景观渗透。
以中央公园景观辐射东西两区；核心服务及社区配套集中在社区中部，满足各片区的功能需求；根据项目高差--四周高、中间低，考虑景观设计，使各片区均有较好的景观效果。
4、交通路网规划
项目由城市主干道环绕，各个方向均设立进入社区入口。社区内部建议城市次干道环形联通社区，并将社区功能和业态进行分隔。社区内部车行道与环形城市次干道接通。社区内部游步道与车行道分隔独立。整个项目规划“全程无障碍”设计，充分考虑行动不便人群的出行方便。
第三节 软件及服务设计
1、健康管理体系
黄帝内经《素问 四季调神大论》：“圣人不治已病治未病，不治已乱治未乱，此之谓也。夫病已成而后药之，乱已成而后治之，譬犹渴而穿井，斗而铸锥，不亦晚乎”.由此可见，未病而养重于已病才医。健康管理体系则是对健康危险因素的检测、评价、干预的循环过程。
健康管理是一个长期的、连续不断的、周而复始的过程，即在实施健康干预措施一定时间后需要评价效果、调整计划和干预措施。只有周而复始，长期坚持，才能达到健康管理的预期效果。
社区健康管理服务可由第三方专业机构提供服务，与开发商是合作关系。
具体做法是通过专业的健康管理公司对业主的健康状况、生活方式和居住环境进行评估，为业主提供有针对性的健康指导，并干预实施。
2、康复疗养体系
针对业主的慢性病及老年病（例如：糖尿病、冠心病、高血压及老年骨科疾病）建立康复疗养体系，以治疗、康复为主，娱乐和观光为辅，与医疗的有机结合。物理治疗为主，强调自我康复，避免手术、药物产生的副作用。通过整个身心的放松，来调理生理机能，达到修身养性的目的。整个项目形成一条完整的康复疗养链，以一星期至一个月康复疗养为主。
配备专门的康复教练，组织业主按计划完成各种活动，例如：出操-爬山-理疗-听养生讲座-参加文体娱乐活动-参加修心静养活动-体检。
根据社区自然条件，应用多种疗养措施，理疗、体疗、疗养营养、疗养心理等综合作用使业主到达健康养生养老的目的。
3、养生养老体系
中国养生学来源于中医传统理论，主张凝练内在的生命深度，充分调动自身体内潜在的生命力，体现了防止“物极必反”的中和思想，主张节不和，无过不及，使人体各种机能不受伤害。提倡自然生态、健康养生。
根据中国的养老习惯和与医疗机构的合作关系，提出“医养结合”的服务管理模式，建立养老服务平台。在自身物业公司统筹管理的机制下，可引进知名养老服务机构合作，整体运营项目的服务和管理。
项目定位应扩大受众范围，为不同年龄阶层的养生人群提供高品质的生活、服务及相关产品提供个人价值的实现与释放空间，满足健康心性的精神需求，实现社会的回归感，是体现项目重要差异性的焦点产品，主要以“体验式”+“参与式”的项目及社区活动为主。
4、服务体系
项目的安全管理服务。项目配备急救报警系统、室内一键式紧急求助按钮系统。
提供健康管理服务，包括实时的监测，通过借助可穿戴设备，长期监测老年人的健康状况，并通过短信微信等方式，定时向子女家属进行实时通报。
项目会提供社区内“衣、食、住、行”等方方面面的生活帮助服务。
项目还积极提供亲情关爱服务，通过陪老年人聊天、为老年人提供心理辅导、组织老年人社团活动，满足老年人精神需求，让老年人感受到亲情的温暖。
第四节 需求开发与产品线设计分析
一、需求开发
作为养生养老地产，主要是开发养生养老地产住宅产品和提供养生养老服务。其中，养生养老服务提供又可以分为两个方面：一是消费性服务，也可以理解为物业服务，为地产业主提供养生养老消费服务，推广会员卡消费；也可以是与养生养老地产概念相结合的一个生产性服务，可以理解为经营服务。生产性服务主要是指围绕养生养老地产，附加或复合一个或多个开发或经营特定自然资源与人文资源的项目，形成一个或多个与养生养老地产相关联的公司股权或基金分额。该公司或基金具体控制着特定自然资源或人文资源的保护与开发。这样，地产商在开发和销售养生养老地产的同时，也培育了一个消费群体，同时形成了一个或多个开发和经营养生养老特定资源的项目或基金管理公司。
这样，开发商可以向业主出售地产，向业主提供消费性服务，同时为业主提供了一个或多个与养生养老地产关联的项目公司股权或基金份额。在管理和控制项目公司以及收取基金管理费的同时，为项目价值开发与利用打开了想象空间，提升了项目综合价值。
二、产品线设计
养生养老地产的产品线，从大类上说有养生养老住宅以及养生养老综合体。
在养生养老住宅上，地产商主要以房产开发为基本商业模式；在养生养老综合体上，地产商主要是在开发地产的同时复合一个或多个养生养老综合经营项目。
具体而言，可以从养生养老地产的客户结构、产品形态与服务运营要求等角度，来剖析养生养老住宅与养生养老综合体的内在关系与产品线的内在实质。
1.客户结构、产品形态与服务运营要求
经营养生养老地产，离不开对客户结构、需求结构、产品结构、项目规模和运营服务能力结构的把握。从客户年龄层次和需求结构分析，以男性客户为例，35~60 岁以养生为主，60~70 岁以养生养老为主，70~80 岁以养老照护为主。由于客户需求不同，所要求的运营服务能力也有明显差异。年龄越轻的客户，越对养生保健、运动休闲运营服务能力要求高；年龄越大，越对医疗保健、文化娱乐运营服务能力要求高。随着需求的变化，在产品结构设计、项目规模和配套服务设施上也呈现不同的要求。为取得商业模式的成功，需要在业务发展方向和产品设计上进行精准把握。这样，就需要在养生养老地产的产业链和具体产品形态上作适度切分。在公寓、别墅、会所等住宅及其配套设施上，引入度假酒店、运动休闲、保健、医疗和护理等养生养老服务，可以分别形成城市公寓型、社区居家型、机构护理型、医疗康复型和旅游度假型为特色的项目定位和服务运营模式。
可以综合上述五种类型的相关类型，结合特定的自然资源与人文资源，并覆盖相对宽幅的客户群体，发展养生养老综合体，推动综合运营体系建设，打造政府认可和支持的养生养老示范区，形成可持续的、可复制的商业模式和核心能力。
2.养生养老住宅
在传统住宅开发优势基础上，导入国家支持的养生养老概念和养生养老运营服务，开发满足市场需求的住宅。具体到住宅，除考虑配置酒店、会所、医疗、保健等设施外，还可考虑开发养生养老别墅、养生养老公寓以及“大而奢”的平层公馆产品或“小而精”的小高层空中花园别墅产品。
3.养生养老综合体
养生养老综合体，以别墅、公寓、会所等住宅为主要产品形式，引入养生养老服务，辅以度假酒店以及运动休闲、保健、医疗等配套服务设施，成为养生养老地产的重要载体。同时，附加或复合一个或多个开发或经营特定自然资源与人文资源的项目，形成一个或多个与养生养老地产相关联的公司股权或基金分额。
