第六章 项目运作模式、盈利模式分析
第一节 运作模式
一、未来标准运营模式蓝图
对发达国家养老机构运营模式的研究中，基金运营模式体现出了在财务融资和项目拓展上的高度灵活性，具体表现两个层面：
在投资基金层面上的融资，可以针对不同功能或区域的养老项目以及单个项目开发资金需求多的特点，发起多个基金以满足不同投资者对投资风险、投资周期和投资回报的不同要求；同时保证基金合理大小，降低融资难度，通过发起新基金快速地为新开发项目融资。在此框架下，投资者作为有限合伙人投资于各个相对独立的基金实体，帮助投资者有效的隔离了不同项目所带来的不同风险，并在新项目开展中，最大程度地保护了已有投资者的利益。
在基金持有的养老控股公司层面上，公司可以根据项目开发和运营的实际需求，选择符合项目自身情况的战略合作伙伴或投资者，实施共同开发运营。
针对养老项目开发过程复杂、周期长，运营专业性高、服务项目多的特点，对跨区域、跨行业的连锁养老社区的建设和经营有着高度的专业要求。根据项目的不同特点和要求，选择合适的合作伙伴是成功关键要素之一。
鉴于国内环境的实际情况，高端连锁养老社区在国内尚属新事物，投资者对该产业认识程度和角度不同，对各地理位置的投资偏好不同，而单一项目开发资金需求量大等因素，本着股权多元化和保险资金优化匹配的原则，对融资要求充分的灵活性；其次，中国地域辽阔，各地自然土地资源不同，生活环境和风俗有较大区别，决定了各项目建设和服务运营需要结合当地市场情况，从而有选择的确定合作伙伴。结合发达国家的成功经验与国内的实际情况，建立了一套严谨、可操作性高的养生养老项目标准运作模式，具体内容如下：
我们认为通过采用信托或基金运营模式为架构基础，能够更好的符合国内资本市场和养老市场的实际需求，结合地产公司自身特点所建立的养生养老项目未来总体运作模式具有融资和运营灵活度高、市场化程度高及风险分散程度高的特点。
在养生养老项目未来总体运作模式中，包含了两个平行的主体架构：养老信托或基金主体架构和管理公司主体架构。
养生养老信托或基金主体架构：地产公司及其他机构投资者将以信托计划或股权基金的形式共同投资到用于养生养老项目开发的资金池。该资金池的主要资金来源可以以多种形式存在，包括地产公司系统内及系统外的保险资金和发行信托计划募集到的其它机构投资者的资金。在对项目的具体投资中，还能通过银行贷款和引入单一项目的区域合作者的方式进行融资，从而使资金来源具有多元化的特点，优化了资本结构。
管理公司主体架构：养生养老信托或基金主体将委托由养生养老管理公司作为基金管理人，为其提供投资决策和资产运营管理。养生养老管理公司的组建，将由公司作为控股人和其它机构投资者共同出资，达到多元化的其股权结构的目的。
在项目资产运营管理层面上，养生养老管理公司将采取自主经营和/或委托管理的形式，为养生养老信托或基金旗下持有的各养老基地项目公司提供资产管理。我们将业务分为三类，分别为自营业务、合资业务及委托业务。自营业务将由公司自身来经营，其主要是指地产公司养生养老中心项目中最为核心的业务。合资业务，如医院、酒店、体育设施和旅游等，将由地产公司与专业运营机构合作者共同经营。委托业务，如餐饮、出租等，为对于地产公司养生养老管理公司无相关能力与经验经营的非核心业务将完全委托于专业公司进行经营。
二、初期运作模式
在养生养老项目发展初期，本着低成本投入、效益最大化、建立管理流程和行业标准的目标，考虑到目前产业基金、基金管理公司审批时间长，推动项目发展的复杂性和时效性，我们可以借鉴国内房地产开发运营模式拟先成立项目公司和养生养老管理公司的合署办公体。目的在于直接负责初期项目的整体开发及相关管理工作，并为养生养老管理公司积累管理经验、培养管理人才，为今后的独立运作打下实战基础。同时，通过吸纳建设其他机构投资者、建设方、物业管理公司和地方政府为项目股东，减少了公司的前期投入，达到了降低投资成本的目标。
三、成熟运作的演变
通过初期运作的不断积累，初期项目建设和运营正常化及养生养老投资基金或公司成功建立的前提下，公司养生养老项目将在新的养老基地项目开发和运营中脱变为最终的信托基金运作模式，标志着公司养生养老由单一的项目开发经营走向了产业化发展的成熟道路。
由地产公司和其他投资机构共同出资成立公司养生养老管理公司。公司养生养老管理公司将与外部机构投资者共同发起公司养生养老信托或基金，对养老社区进行投资，并负责对该信托、基金进行管理，同时担负资产管理人的角色。在这个阶段，地产公司养生养老管理公司将从原项目公司中剥离，有经验的管理团队进入公司养生养老管理公司独立运作，负责所有养生养老项目的开发建设，部分人留下来作为项目公司继续维持初期项目的正常运营。
独立运作的养生养老管理公司将会在职能上有更明确的定位：
在基金投资管理方面，管理公司主要负责养生养老信托或基金的投资与财务战略、资产改善、收购和处置政策。具体包括：制定投资策略及政策；管理财务安排、借贷限制及现金流量，以及其相关的风险；评估及实施符合公司养生养老投资标准的项目；维系投资者关系。
在资产运营管理方面，管理公司的工作主要分三大类：
1、专业运营管理，包括了核心自营业务和合资业务的经营管理及非核心委托业务的监督管理。
2、配套和增值服务，包括法律咨询、教育培训、家政服务和理财管理等。
3、职能管理，包括了制定及实施运营策略、客户管理（如呼叫服务、健康档案等管理）、内部会计和财务管理；服务标准质量控制等。
四、退出策略和模式
养老社区是以房地产、医疗设施和服务设施为主要资产的长期投资项目，在全国发展空间大，可覆盖网点广，每年度能产生大量以租金和服务收费为主要形式的可预见稳定现金流，市场需求也随着全国人口老年化率的提高而稳步上升。以其为标的的金融产品将具备收益稳定、抗通胀能力较强、风险较小、能够为投资者带来稳定增长收益的特点。公司养生养老项目，在以地产公司为主要投资者的前提下，其股权金融产品将更受到资本市场的青睐。因此，我们设计了以股票市场公开发行为策略基础的两个退出模式来实现养生养老项目经济价值最大化的目标，并最终打造包括开发、管理及资本运作一体化的养老社区投资平台。
项目形式退出：项目退出的基本运作模式是向股票市场推出养生养老上市实体，作为平台，将成熟的养老项目资产打包，发售给股票市场投资者。这些资产收购、处置及上市实体的管理工作将由上市实体管理公司执行和监督。而原有的养生养老管理公司将作为上市实体的战略协议伙伴，按对价将开发经营成熟的养老项目出售给养生养老上市实体，并对其上市资产进行运营代管工作。
整体退出模式：所谓整体退出即以普通上市公司的形式，将旗下全部经营资产和企业整体打包上市，并按普通上市公司的运作模式和法规要求运行。此时，原养生养老信托或基金投资者，公司和其他机构投资者将成为新养生养老上市公司的主要股东。同时原在各单一项目引进的战略合伙人所持项目股份也将按对价清算，或成为新上市公司股东，或股权变现退出。而原有各专业运营企业、项目开发、运营、物业管理公司及各养老基地项目公司将作为新养生养老上市公司的全资子公司进行管理。
总的来说，原养生养老管理公司通过对养老项目的开发（或已有项目的再开发）及后期的经营管理对养老物业进行了增值，最终通过养生养老上市实体推向资本市场投资者，以分享收益作为条件，对项目的增值进行变现，为原养生养老信托或基金的投资者换取回报。
第二节 项目盈利模式
通过对国内外养老社区盈利模式的分析，我们认为养生养老项目未来的盈利模式应以土地开发收入、房地产开发收入、物业增值收入、物业租金收入、配套服务收入及管理输出收入这六块收入为核心点。
1、土地开发收入
土地开发是指对未开发土地进行包括“七通一平”在内的土地整理，使其达到进入土地交易所上市拍卖的标准。在土地开发中，公司预期将获取所投入资金 12%的年收益。同时，在土地拍卖完成后，其土地价款扣去开发成本后，土地增值部分，公司将与地方政府 8:2 分成。因此公司不仅可以获取固定收益，还将获取土地增值收益。同时，公司参与一级土地开发，可以在二级开发时占得先机，获得各种优势。
2、房地产开发收入
房地产开发过程中，房地产建设部分将主要以外包的形式交与建筑公司，公司的主要盈利点为房地产开发建成后的销售利润。通过销售部分养老公寓，获取销售利润，同时可以加速现金回流，减小资金压力。
3、物业增值收入
由于公司在土地及房地产成本较低时开始进行开发建设，公司可以通过开发物业并经营物业，使物业本身价值得到提升。在物业成为成熟物业后，向老年人、投资者出售，以获取物业增值收入。
4、物业租金收入
对于公司持有的部分养老公寓物业及一些非核心业务，公司可以在完成了房地产开发后，出租给老年人或合作伙伴，向其收取固定的租金收入。这些物业将由合作方负责经营管理，公司只赚取租金收入，以此获取稳定现金流，为物业上市做准备。
5、配套服务收入
在长期来看，服务收入也是公司收入中的重要一部分。这些服务收入包括老人的医疗卫生服务、基本生活服务、文化娱乐服务、养老增值服务等。
6、管理输出收入
在养老社区项目发展后期，我方将与各环境适宜地方的养老社区合作，在不投入大量资金的情况下，通过输出品牌、理念和管理，向其收取管理费用，获取稳定现金流。
