养老地产项目的CCRC模式

　　第四章 养老地产项目的CCRC模式

　　4. 1 CCRC模式的概念

　　目前在中国最具代表性的养老地产项目为北京太阳城和上海亲和源老年公寓,这两个项目不仅为当地老人提供了相对专业和舒适的养老居所,资金方面也在近期基本达到了盈亏平衡,并将进一步实现盈利,这对消除市场对于养老地产能否盈利的担心有一定积极作用。通过对北京太阳城和上海亲和源老年公寓的研究,发现其项目基本釆用的是“持续照料退休社区模式(Continuing Care Retirement Community,以下简称CCRC) ” 。

　　4. 2 CCRC模式的五个关键条件

　　CCRC是一种源于美国且实际运行已超过五十年的复合式的老年社区模式,通过为老年人提供集生活自理、辅助照护、专业护理一体化的居住设施和服务,使老年人在健康状况和自理能力变化时,仍然能够居住在熟悉的环境中,同时也能获得与身体状况相对应的照护服务。CCRC模式在多年的市场检验中尤以其精细的服务理念和运营方式等优势着称,而CCRC模式是否适合在成都养老地产市场落地,需要对其的五个关键方面进行论证。

　　(1)建筑规划:CCRC选址宜在距离城市中心二十至五十公里或一小时车程以内、交通便利的郊区或邻近郊县,且具备较为良好的生态环境和自然气候。项目整体设计须充分融合常规居住社区和专业养老机构的规划设计特点,如设计大面积绿地、景观、花园、休闲步道等。

　　建筑方面需侧重便利性和安全型,从个人居所到服务场所、公共空间应全部为无障碍设计,包括轮椅坡道、更宽的通道和房门、便于推车和担架进入的电梯、高度适宜的扶手、安全监控和报警系统等能够与普通高端住宅相区分的“适老性”设计。

　　除规划建筑要与普通居住社区相区别,CCRC需要配备更为完整、动线更加合理、可达性更强的生活配套设施,包括餐厅、超市、洗衣店、银行、邮局、美容美发及休闲活动场所,更需要设立包括小型医院、护理中心、小型酒店等针对老人及其亲属特定需求的重要设施;或者依托所在地区的医疗系统,就近建立合作护理中心,开设日常健康检查中心和专属的紧急救援绿色通道。

　　(2)目标人群:CCRC作为复合式养老社区,其面对的人群可基本按照身体机能和自理能力程度分为三类:

　　1)自理型老人——居住者的日常生活能够自理,在社区中居住于独立的住所。项目运营机构为其提供便利性社区服务,如餐饮、居室清洁、医疗护理及紧急救护等。同时,为满足老年人精神生活的需求,运营机构会为这类老人组织各种形式的活动,如老年大学、兴趣协会等,丰富其日常生活。

　　2)辅助型老人——当居住者的生活自理能力下降或部分丧失,日常生活需要他人帮助照料时,将从自理型老人转为辅助护理型老人,即从独立住宅迁入辅助型住宅。运营机构除了提供常规服务之外,还将为辅助型老人提供包括日常生活照护,如饮食、穿衣、洗浴、洗嫩及医疗护理等服务,并设计与其身体状况相适应的各类活动。

　　3)护理型老人——当居住者的生活自理能力完全丧失,需要他人进行全天候的照料时,将转入医疗护理中心,成为护理型老人,得到护理团队的专业照料和医护服务。

　　(3)运营模式:CCRC的物业形态主要分为:销售型独立住宅、持有型辅助住宅、持有型护理中心、持有型商业配套、持有型医疗机构。其中销售型独立住宅的目标消费群体主要是自理型老人及其陪伴人员,此类物业除在建筑设计方面重点考虑老人需求之夕卜,土地性质和产权均与普通商住物业相同,可面向老人群体进行正常销售,因独立住宅担负着一部分项目资金回笼的功能,在一定程度上影响着社区其他部分是否能正常幵发及运营,因此理论上独立住宅的面积占比应超过社区物业总面积60%;持有型的辅助住宅和护理中心则面向辅助型老人和护理型老人,仅供租赁使用,同时入住者需缴纳相应的服务费用;而持有型商业配套和医疗机构则服务于整个社区及少量邻近居民。

　　CCRC模式通过对目标人群和物业形态进行细分,形成其独特优势,即一个项目便可从不同角度多方位满足老人实际需求,从纵向来看,CCRC模式在同一社区中有针对性地满足了老人在不同年龄阶段及身体机能状态时的不同生活需求;从横向来看,CCRC模式满足了老人在舒适生活、健康管理、护理医疗等多方面的复合性养老需求。纵观多种养老项目操作模式的市场反馈,基本可以推论出这一模式在最大程度上实现了前文所探讨的养老地产的针对性和复合性。

　　(4)盈利模式:养老地产作为商业性质的房地产项目,必须具备盈利性、可持续发展性和可复制性,方能吸引资金流入该领域,CCRC模式本身可通过销售独立住宅和收取会员费迅速回笼资金,后期则可通过持有物业产权可以获得抵押贷款等进一步扩张所需的资金支持,以及通过收取年费(或月费)以及商业租金获得日常经营收益。

　　然而需要注意的是,以上盈利方式都是建立在项目交付并已有较高入住率的理论基础上的,但大多数房地产项目在交付后通常需要一段时间才能实现较高的入住率,因此为了应对市场的不确定性、合理降低风险,美国的CCRC供应商还通过划分市场角色,发挥投资商、开发商和运营商各自的优势,平衡开发利润、租金收益、资产升值收益与经营管理收益等各个环节旳风险与收益,这一方式同时也是在各个环节之间筑起“防火墙”,由于各环节相对分离,因此至少可以保证某一个或几个环节的盈利性。

　　(5)复合性:CCRC的复合性是其非常独特的竞争优势,也是中国这一人口大国未来养老地产发展的方向,其复合性主要体现在以下四个方面:

　　1)居住人群的复合——人群的复合首先指入住CCRC的老人群体由自理型老人、辅助型老人和护理型老人组成;其次根据大多数老人的居住习惯,仍希望与子女同住或就近居住,因此CCRC中的独立住宅的居民或将包含长住老人、陪伴居住的年轻人。

　　2)产品形态及服务功能的复合——服务功能和产品形态都取决于不同类型的老人的不同需求,从建筑形态、内外部设施、专业团队管理、服务内容等方面都需要根据服务对象的需要进行既有针对性又有复合性的设计。

　　3)产业的复合——CCRC模式是养老地产市场中的一类细分产品,养老地产又是养老产业链中的一个环节,养老地产能否持续发展既影响着养老产业的发展,也受到养老产业整体完善程度的制约,而CCRC模式因其覆盖人群广,因此纵向服务产业链较长,服务范围跨度较大,对养老产业中的多个领域都存在支撑和促进作用(如老年专用设施设备、医疗护理体系、老年文化产品、休闲娱乐项目等)。

　　4)盈利模式的复合——由于CCRC通常前期投入巨大,而运营维护费用也较高,因此为保证项目的长期可持续发展,也形成了多种收费及盈利模式。CCRC前期的盈利模式主要是销售住宅和收取会员费,而后期则包括服务费用、持有物业的租金、年费、物业增值收益等持续性收入。从本质上分析,CCRC是一种相对高端的房地产开发产品,其按照市场模式进行开发、经营的方式注定了这类产品在较长时期内仅能满足高端人群需求,但也正是其商业化运作产生的盈利性才能在一定程度上保证项目具备可复制性和可持续发展性。

　　从理论和技术层面来看,CCRC作为极具商业潜力和积极社会效应的养老地产模式,并且己得到数十年的市场检验,相对其他模式更值得成都初涉养老地产的从业者们借鉴。同时,根据2013年某专业养老项目运营机构对成都老人群体的问卷调查,超过50%的被访者对高端养老地产项目表现出强烈期待,而其对“高端”的定义包括:硬件设施齐备,人性化设计,充分满足老人生活需求;专业团队,提供照护、饮食、医疗方面的服务;为老人设计健身、休闲、旅游等养生娱乐方式。这些被访老人的需求正符合CCRC模式的部分主要特点,因此可以初步预计CCRC模式在成都应具有较为广泛的受众基础,甚至可以说CCRC正是成都老人群体迫切需要的养老方式。然而,前文提到CCRC模式作为商业化运作的养老地产产品,其收费门滥将远高于传统养老机构,以上海亲和源老年公寓最新收费标准为例:不记名卡入会费89万元,每年支付2.98万元至6.98万元不等的年费;记名卡入会费从45万元至88万元不等,每年支付2.98万元年费。

　　上海作为一线城市,其整体消费水平高于成都,但从各方面成本进行测算,成都同档次的CCRC项目预期入会费和年费也会非常高昂,在投运初期可能仅能覆盖少量具备良好经济基础的老人群体,但养老地产是一种前期投资巨大而回收期长的地产产品,所以CCRC的运营机构还需要通过护大消费群体以实现规模化运转才能保持项目整体正常运营,也才能保证已入住老人的生活质量。在调查中可以发现,成都市的老人对CCRC所提供的服务或生活方式有一种模糊的需求和认同,但是该群体中有多少比例的人群可以接受并承担CCRC的模式和高额费用从而产生实际消费行为还需要进一步论证。

　　4.3 受众分析

　　现阶段的成都养老地产市场正处于刚刚起步时期,各方面的市场资源、行业标准、影响因素都还在调整中,市场的矛盾和混乱除了之前探讨的产品供求及运营模式方面的问题之外,其实受众方面也存在制约着整个行业发展的核心问题,这便是上个部分提到的老人群体的经济基础、生活观念和消费能力的问题。

　　整个中国的老龄化进程都呈现出速度快、比例高、“未富先老”的特点,而成都作为二线城市,也作为西部劳动力输出大省,更是承受着与经济发展水平不相匹配的老龄化程度。

　　因此,接下来必须要探讨:假设成都养老地产市场上出现了真正意义上的CCRC项目,市场中的有效需求及可转化为有效需求的潜在需求到底有多少。即成都现有以及正在不断增加的老人群体有多少比例的老人有意愿并且有能力入住?除原本就具有较高消费能力的为数不多的老人之外,可以通过哪些渠道能够提高大量位居中游的潜在目标群体的收入或支付能力,从而将其纳入CCRC的覆盖范围?

　　4.3.1 受众背景分析

　　对于养老地产尤其是CCRC项目的受众背景分析应主要从年龄结构和文化观念两方面进行分析。首先从年龄结构来看,截至2010年成都市65岁以上的老龄人口比例为9,71%,并且将保持每年0.6%以上的增长速度,但是根据目前成都养老地产市场发展的速度,现有的老人群体从理论上来说可以入住真正意义上的CCRC项目的比例将会很低,因此对CCRC受众的研究重点应放在未来每年递增的这0.6%的老龄人口上。以65岁作为老龄人口划分标准,将于2014年至2024年进入老龄阶段的人口应为1949年至1959年期间出生,与1949年之前出生的老人相比,这一年龄层的成都城市老人特点为:经历过多次社会变革,受教育层次跨度较大,财富累积程度悬殊,工作经历差异较大,多只拥有一名子女,生活方式呈现多元化发展,观念渐较为开明。

　　受制于传统“养儿防老”的观念,目前中国很多地区都认为将老人送入养老机构是一种“不孝”的表现,即便居家养老己不能为老人提供良好的照顾或子女负担己非常沉重,但仍然较为抗拒机构养老这一方式。成都在较长时期内都是一座移民城市,各种文化汇聚于此且不断融汇交流,因此地处西部内陆,但市民的思维和理念都非常开放。通过本人对成都市近郊一些民办养老院的走访,发现很多具有良好经济基础和文化修养的老人都选择入住养老机构,一方面是为自己的晚年寻求更好的生活方式,一方面也是为了减轻子女的思想负担。

　　从以上两方面的分析可以初步确定未来成都的CCRC项目需要重点关注和开发的潜在目标受众为出生于1949年以后、具备较为良好的经济条件或具有稳定收入渠道的城市老人。

　　4. 3. 2 收入渠道分析
　　
　　根据《第六次全国人口普查专题信息》,成都市60周岁及以上的人口中,主要生活来源靠家庭成员供养占42.44%,靠劳动收入占17.59%,靠离退休金养老金占34.09%,还有5.88%的老人生活来源则是最低生活保障金、财产性收入和其他收入。

　　尽管本文按照国际标准将65岁作为老年人的划分标准,但是由于中国目前实行的“男性60岁退休,女性55岁退休”制度,由此可推估成都市大部分60岁以上的人群已处于退休状态,日常收入与工作时期相比可能会有所下降。现阶段,成都市退休老人的常规收入渠道包括以下一种或几种:养老金(退休工资)、家庭成员供养、投资收入(不动产、保险、股票、债券等)等。根据《第六次全国人口普查专题信息》,养老金和家庭成员供养共同构成了退休老人收入的主要来源,也即这两个关键因素决定了老人的经济基础和消费能力。

　　根据2012年由世界社保研究中心发布的《中国养老金发展报告2012》中对城镇基本养老保险替代率的测算:中国养老金替代率由2002年的72.9%下降到2005年的57.7%,此后一直下降,截至2011年为50.3%,但其中政府公务员同期的养老金替代率可达到80%至90%。所谓养老金替代率,是指劳动者退休时的养老金领取水平与退休前工资收入水平之间的比率。世界银行组织建议,退休老人要维持退休前的同等生活水平,其养老金替代率应不低于70%,同时,国际劳工组织建议养老金替代率最低标准为55%,而中国现阶段整体养老金替代率已跌至警戒线以下,尽管政府相关部门计划通过养老金“并轨制”改革来提高企业退休人员的养老金替代率,但预计产生实际效果还需要一定时间。

　　此外,家庭成员供养所能为老人提供的经济支持相对有限且不稳定,往往受到家庭成员自身收入、家庭情况、健康状况等很多不确定因素影响,因此,尽管这一渠道为中国多年来老人收入的传统来源,但随着老龄化的不断加深,和独生子女政策下“四二一”家庭结构的影响,部分家庭已很难为老人提供良好的生活条件和经济支持。

　　因此,在传统的养老金和家庭供养都可能遭遇挑战,从而影响老人的生活质量时,各方必须为老人寻求更多更为有效的收入渠道。如前文提到,真正意义上的CCRC项目的目标受众为出生于20世纪50年代至60年代的城市人口,而这个年龄阶段的人群其财富累积期(40岁至55岁)正恰逢中国最近的一个房地产市场的高速发展期(2000年至2010年),因此这一群体具备一个非常显着的特点:大多数人都拥有个人不动产,但也正是因为大多数人是通过“零存整取”的方式将陆续累积的财富转变成为了不动产,导致其个人资产中现金或可支配资金的比例非常低,随着收入的逐步降低就可能面临此前在美国等发达国家老年社会普遍存在的“房子富翁,现金穷人”的窘境。所以,如何将“零存整取”积累下来的昂贵的不动产财富,转化为日常可使用的现金,是现阶段扩大老人收入渠道、提高养老收入的重要发展方向之一。

　　4.4 CCRC模式发展的资金来源——“以房养老”

　　“以房养老”是以“将房产占用的资金置换为日常使用的现金”为初衷而产生的。

　　“以房养老”的专业表述是“房屋产权反向抵押贷款制度(Reverse Mortgage)”,指的是拥有房屋产权的老人将房屋产权抵押给银行、保险公司或其他金融机构,由上述金融机构通过对借款人的年龄、预估寿命、房屋现有价值及未来折价等情况进行综合评估,其后双方约定相应的金额、支付方式和时间,由金融定期向老人或其所居住的养老机构支付现金用于养老,这一过程将一直延续到借款人去世。

　　房屋产权反向抵押贷款制度与普通按揭贷款制度相比,其实质同样体现了借款人.与银行等金融机构之间的债权债务关系,但是两者之间仍然存在着较大的差异:【1】

　　
　　通过上表,更能清楚反映出住房反向抵押贷款本质上就是一种通过将房屋产权转化成现金流的盘活个人固定资产的创新型金融工具。

　　4. 4. 1 国外概况

　　美国:“以房养老”在美国是一种较为常见的个人养老资金获取方式,全称为房产抵押反按揭贷款(Home Equity Conversion Mortgages,HECM),其操作过程简单来说就是老人将自己拥有合法完整产权的房屋抵押给银行、保险公司、信托公司等由国家授权的合法金融机构,根据房屋估值,一次性获得一笔较大数额的养老金或分次定期获得一定数额的养老金用以生活,而与养老机构有合作关系的金融机构则会将养老金直接交付到养老机构管理方用以支付老人的生活费用。在房屋所有者去世后,该房产可首先由其继承人申请回购,如无人回购则将被出售用于归还贷款。20世纪末,美国个别州幵始尝试这种“以房养老”方式,在取得了较为积极的社会反馈和相对成熟的操作经验后,美国议会在2005年通过了赞成法案,由住房及城市发展部具体负责制定实施与房产抵押反按揭贷款相关的规定并进行审批和管理。反向抵押贷款在美国的良性发展帮助一定数量的老人解决了养老问题、减轻了政府负担,同时亦为银行等金融机构提供更多的收益方式,最为关键的是为解决美国日益加深的老龄化问题和社会养老保障问题发挥了积极作用。

　　日木:日本作为东亚近邻,很多社会习俗和传统观念都与中国非常相似,例如子女应对老人尽到赡养义务、居家养老在一定时期内仍是社会主流等,但是日本社会老龄化的程度又促使新的养老模式陆续形成,养老地产的发展和反向抵押担保贷款制度是曰本在应对老龄化方面非常值得中国借鉴的举措。日本的不动产反向抵押担保贷款制度系由政府参与主导,于1981年在武藏野市开始试行,后逐步在全国形成规模化发展。这一由政府推出的“长期生活资源资金贷款制度”中也融入了信托的方式,因此随着反向抵押贷款的逐步推广,信托业者也开发出了面向持有不动产,但是没有现金的老人办理的信托业务。其主要流程为:符合申请条件的借贷人用自有住宅设立不动产信托,在约定的限额内,依据老人的年龄分段领取不同数额的养老金,待借贷人去世之后,受托机构可将住宅变卖,所得款项在还清贷款本息之后如有剩余则交还给借贷者的法定继承人。

　　以上这种“传统”型反向抵押担保贷款制度的推出,获得了当时很多拥有不动产的老人的支持。但是众所周知,日本房地产市场于1985年前后幵始进入不正常的飞速发展期,六年时间内六大主要城市的平均商业地价上涨了三倍有余,房地产市场泡沫被吹至最大,后于1991年开始迅速破裂,全国大部分城市的房地产价格持续下跌,造成银行囤积大量不良资产,部分房地产公司和金融机构相继倒闭,社会经济也遭受重创。

　　在此背景下,为了应对不动产泡沫化的冲击,日本业界逐步推出了新型房屋产权反向抵押信托,即在传统的反向抵押贷款的基础之上,由受托人将借贷人托付的财产进行整合运作,且其运作方式并不局限于某一家固定信托银行,而是可以整合多家信托银行所持有的信托财产,从而组成规模较大的资产池并且通过资产证券化的形式获得更广泛的收益。

　　4.4.2 国内现状

　　自2003年,当时任中国房地产幵发集团理事长的孟晓苏将“以房养老”这一理念引入国内之时算起,“以房养老”在中国便幵始了长达十年的探索发展历程。

　　2006年,全国政协委员、时任建设部科学技术司司长赖明建议对“以房养老”即房屋产权反向抵押贷款成立课题组进行调研,并计划通过选择大城市做试点积累经验,待各方面运作成熟后可向全国推广。随后个别经济水平较高同时老龄化问题也较为突出的地区如广东、江苏等陆续出台指导性政策有意推进以房养老的发展和应用。

　　2007年,中国“以房养老”第一人孟晓苏成立幸福人寿保险公司并亲自参与这一创新型金融产品的研发,但至今尚未有实质性进展。

　　2011年,《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》明确提出,北京市鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门,建立公益性中介机构以开展“以房养老”试点业务。

　　2012年,南京出台《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》,明确提及“以房养老”制度。但此后两年来,南京的“以房养老”试点业务尚未有任何实质性进展,受法律制度约束,此模式仍停留在政策研讨阶段。

　　2013年9月6日,《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》正式对外发布,《意见》中明确提出:“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”,并表示具体操作办法和实施计划有望2014年一季度出台。

　　从以上时间节点来看,国内学界、业界在近十年中始终对“以房养老”保持高度关注和积极推进的态度,与此同时,在北京、上海等一线城市的部分养老地产运营机构、金融机构也尝试推出过“以房养老”产品或类似产品,但市场反馈较为消极,难以被目标群体接受。

　　2007年10月,北京寿山福海国际养老服务中心作为北京市首家“养老房屋银行”在石景山启动。该中心是由石景山区委、区民政局主导,与北京市养老服务机构签订协议从而开办了这一 “养老房屋银行”。其操作流程为:老人向养老机构提出养老需求,“养老房屋银行”便立即启动,将老人委托和授权的房屋进行出租,租赁方式包括年租、季租、月租等,所得租金直接缴付至养老中心,用以支付老人在此居住所产生的费用,不再另付养老费。但这一项目因理念尚不能被老年群体接受和认可,推广难度较大。

　　2007年,上海试点推出“以房自助养老”模式,其操作流程为:当地65岁以上的老人,可以将自己拥有完整产权的房屋与上海市房屋公积金管理中心进行房屋买卖交易,交易完成后,公积金管理中心向老人一次性支付全额房款,同时再将权属已发生变更的房屋返租给老人,租期可由双方约定,租金则参考市场中的同质房屋价格水准,老人可按租期年限将租金一次性付与公积金管理中心,而其他费用将由公积金管理中心承担。但同样也是因为真正申请该项目业务的老人数量微乎其微,此项业务在推出后不久即暂停办理。(胡思静,2011年,房屋产权反向抵押贷款信托法律制度研究)
　　
　　4.4.3 实施以房养老的制约

　　从“以房养老”的工作机制和理论层面来看,应该是一种有效且积极的盘活个人固定资产从而保障老年生活水平的方式,同时也能在一定程度上对养老地产项目运营商的资金链形成支持,但从此前国内的实践效果来看,这一模式却存在着发展缓慢以及受众接受程度低等问题。究其原因,主要在于国内的政策环境和市场环境中还存在着以下影响“以房养老”模式发展和发挥作用的因素。

　　(1)观念及信任度:目前老人群体中“养儿防老”的传统观念虽然己逐渐淡化,但大多数老人还是倾向居家养老的生活方式,因此自有产权住房是为老人的居家养老提供安全感的必要条件。此外,由于近年来我国房地产市场快速发展,尤其住宅价格涨幅较大,而住房作为家庭大宗固定资产,老人通常会将其作为遗产留予子女或孙辈,而不愿作为抵押品交由金融机构处置。

　　而信任度对“以房养老”的制约则是双向的:一方面是老人对这一制度和承办的金融机构的不信任,因为这种操作模式其实质是一种市场行为,具体的风险控制、产品形式设计、执行过程都由参与其中的商业机构来完成,由于双方信息的不对等,且“以房养老”尚未有大面积推广的成功经验,并且目前政府相关部门也尚未正式出台相应措施对“以房养老”金融产品的风险和回报进行规范,因此老人普遍对操作过程中房产估值的公平性和准确性、金融机构的诚信度和兑付能力等方面都存在较大疑虑。

　　而另一方面金融机构也需要应对借贷人道德风险的问题,因为借贷双方确定贷款额度和定期放款额度需基于房产本身价值、老人身体状况、预期寿命、房屋折旧等多方面因素,而其中涉及金融机构或评估机构对老人的身体健康状况、既往病史、预期寿命等情况的了解很难做到全面翔实,且不排除会遭遇有意隐瞒或欺骗等情况,而通过对借贷人进行外围走访或全面体检可在一定程度上降低风险,但前期成本则会增加。此外,“以房养老”贷款协议一旦生效,原老人所有的房屋产权便在合同期内移转至放款的金融机构,如借款人及其子女预期不收回该房屋,则不排除其对房屋的管理意识会有所下降,即在使用中可能会对房屋有损坏或不积极修缮等行为,从而导致房产价
　　
　　(2)法律环境:在我国现行的法律框架内,商品房的产权仅为一种“不完全产权”,其本质是一?种依附于所在土地使用权基础上的有期限的“房屋使用权”。尽管2007年出台的《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)中规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,但“自动续期”是否等同于“自动无偿续期”尚待相关部门的进一步明确;此外,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《房地产管理法》)中规定,土地使用权的续期必须重新批准,重新缴纳土地出让金,否则土地使用权及其附着的建筑物都可能被政府无偿收回。由此,针对商品住宅,《物权法》和《房地产管理法》中的现行规定己然形成难以执行的法律悖论,但也正是因为预期法律政策环境的不明朗,将导致现有商品住宅的价值呈现“倒U型”曲线,即前期会出现一段正常的上行曲线,在到达峰值之后,又将随着土地使用期限逐渐临近而出现贬值。因此如果在现有的法律环境内推行“以房养老”制度,金融机构在设计贷款额度时必须将后期的贬值部分计入,这很有可能导致贷款额度低于借款人心理预期从而放弃贷款;而另一种可能的情况则是在贷款合同执行期间,政府出台关于房屋或土地使用权到期后续期的具体执行政策,也会对金融机构或借款人的风险及利益造成影响。

　　(3)金融环境:目前银行、保险公司等金融机构目前对“以房养老”这一金融产品的积极性不高,除了受到宏观法律制度不完善的影响之外,更多则是受到行业内关于风险控制、运作成本的规范和政策限制。

　　首先,我国银行业对于房屋产权抵押业务普遍存在一种“行规”,即产权超过15年的房屋不得申请抵押贷款。这一 “行规”与前文的法律制度是相关联的,由于投运年限较长的房屋己经或即将进入贬值通道,并且面临拆迁风险,因此一旦借款人违约,银行所拥有的房屋产权也很难弥补损失。

　　其次,如表4-1,银行长期以来开展的贷款业务都面向的是事业处于上升期、具有稳定收入来源的中青年群体,随着这一群体逐步偿还贷款,银行所承担的风险也在逐步递减,同时这类人群对其他金融产品的需求也较多,有利于银行开展更多业务。而老年群体的收入有限、房屋使用年限较长、对其他金融产品的需求度也较低,风险与潜在收益的比率较高,对金融机构的吸引力有限。

　　最后,金融机构对成本和流动性的考虑也是导致“以房养老”难以开展的重要因素,金融机构在设计贷款额度和发放比例的过程中必须以房产估值、老人预期寿命等信息作为精算依据,而金融机构本身是难以完成这一系列专业流程的,因此必须与其他专业机构如房产评估公司、医疗机构及院校等合作,这将导致产品的前期成本投入增加。此外,“以房养老”模式在开展的初期还很有可能为金融机构带来流动性风险,由于这一模式的长周期性,合同执行的前期主要是由放贷金融机构向借款人定期发放借款而没有回款,因此一旦同期融资渠道无法提供有效支撑,金融机构的支付能力将出现问题,而房屋作为不动产,变现能力较差,因而可能导致金融机构面临流动性风险。

　　(4)房地产市场:在法律、金融环境之外,规范化、市场化发展的房地产市场也是决定“以房养老”模式能否落地的关键,而房价尤其是住宅价格趋势是房屋价值动态评估中的重要考虑因素之一。“以房养老”作为一种长周期金融产品,开展此项业务的金融机构必须要在设计贷款额度时相对准确地预判未来数十年房地产市场发展的整体趋势和房价波动范围,才能既拓展此项业务,又在一定范围内规避合理风险。然而从0前的房地产市场来看,影响因素范围较广,涉及宏观政策、金融信贷环境、人口结构、全球经济,以及自然因素等。回顾成都最近二十年的房地产市场发展和价格走势,虽然整体呈现上行态势,在多个历史时期内仍出现了非常明显的震荡。根据美国实施产权反向抵押贷款的经验,成熟而稳定的房地产市场是其发展的必要基础,而预期未来数十年的中国房地产市场发展仍充满了不确定性,并且这处于社会变革和调整期的不确定性是无法通过短期政策或市场手段进行规避的。

　　(5)房产价值评估:房产价值评估是指专业评估机构根据房屋状况、地段、环境、使用年限、设施设备、折旧期限等因素对借款人所抵押的房屋进行现值和未来收益的测算。

　　房产估值是确定房屋抵押贷款额度的关键环节,估值过低无法吸引老人选择“以房养老”业务,估值过高又会增大金融机构贷款风险,因此合理的估值是推动该项业务发展的动力之一。然而,受各方因素影响,在现实的市场环境中往往很难获得客观合理的估值,主要原因在于:第一,我国的房地产评估业于1993年才起步,发展时间非常短,行业规范和相关法律都还有很多空白,作业流程和评估结果存在随意性。第二,在房地产业内,房产评估机构与金融机构是联系非常紧密的合作伙伴,因此金融机构在开展“以房养老”业务时非常有可能会选择己有良好合作关系的房产评估机构,而评占机构出于对客户实力和未来潜在利益的考虑,在借贷双方的博弈关系中也极有可能做出对金融机构有利的评估。

　　此外,房产价值评定还面临着另一方面与城市快速发展有关的问题,随着城市日新月异地发展,旧城改造、区域整体搬迁等现象在最近二十年里频繁出现,而作为评估机构很难预测到接下来数十年内某房屋所在地是否会有利好改造还是有利空拆迁,因此也有可能在信息有限的情况下做出严重偏离房产价值的评估。

　　4.4.4 小结

　　目标受众的意愿可在短期内进行引导,但仅有消费意愿不具备消费能力也无法对市场形成支撑,这一部分主要探讨如何扩大和创新老年群体的收入渠道、增强支付能力,从而具备购买养老地产服务的先决条件。“以房养老”作为近年来各级政府和业界人士都在积极推动的增加老人收入、保障老年生活品质的金融创新模式在中国的发展仍较为缓慢,为探索“以房养老”发展方向,从法律、金融环境、房地产环境、房产评估等方面对其现状进行了分析,以期寻求突破口,但分析发现目前对“以房养老”形成阻碍的很多因素都不是能在地方层面短期解决的,而需要从立法修法、改革的层面进行改善。