房地产开发项目定价风险与防治

　　摘要
　　
　　随着社会经济的快速发展,房地产业也逐渐成为我国的支柱性产业,是广大老百姓关注的热点行业,是我国国民经济发展的重要组成部分。在我国房地产业是一个资金投入大、回报率高、风险大、周期长的产业。风险管理的重要性之所以越来越突出,是因为房地产的泡沫现象以及房地产幵发企业逐渐减少的利润问题,所以房地产项目风险分析人们也逐渐重视起来。为了避免房地产开发项目中潜在的威胁和风险,特别是在定价方面的风险,要最大限度地对各个影‘响因素和未来可能出现的影响做出风险预测及分析,根据现状和发展趋势,并做出相应的风险管理评估与风险分析。房地产幵发项目要控制定价方面的风险,减少由于定价方面的原因为企业带来的损失,-这是房地产开发项目投资最大的保障。

　　房地产开发项目的定价风险研究是本文研究重点和研究方向,首先对国内外房地产开发项目定价理论进行梳理与分析,综合分析房地产开发项目的理论基础,结合房地产开发基本理论和房地产开发项目特点的基础上,来研究在房地产开发项目中定价风险管理的相关问题。用基本的风险识别方法应对房地产幵发项目的定价风险因素,例如,经济因素、社会因素、制度与政策因素、宗地地理条件因素、临近道路状况因素、建筑物分布状况和土地开发利用状况因素等主要因素,进行定性与定量的科学分析与总结,并通过对结果的分析与归纳,确定其优势因素和一般因素,做出风险决策以及风险应对措施。本文将科学理论与实际应用相结合,以项目的定价风险防范及管理的特点为依据,进行项目的定价风险防范及管理的系统介绍。运用定价风险度量和案例分析的方法,分析房地产项目定价风险管理的影响因素并建立相应框架及其在实际中的指导意义。

　　由此可见,建立有效防范及风险管理机制,需要房地产开发项目在许多层面和阶段进行系统的管理和应用。为了降低目标成本,实现质量目标、完成进度目标,必须要执行有效的风险定价管理办法。

　　关键词:定价风险,房地产开发,定价风险度量,对策　　
　　
　　目录
　　第一章 导论
　　1.1选题背景与意义
　　1.1.1选题背景
　　1.1.2选题意义
　　1.2当前房地产企业定价面临的问题
　　1.2.1定价策略及方法落后
　　1.2.2缺乏有效的市场研究体系
　　1.2.3销售过程中价格动态调整不及时
　　1.3研究思路及研究框架
　　1.3.1研究的基本思路
　　1.3.2研究框架
　　1.4研究方法
　　1.4.1文献分析法
　　1.4.2规范研究和实证研究相结合
　　1.4.3宏观分析和微观分析相结合
　　
　　第二章 定价风险相关概念及其评估基本理论
　　2.1房地产开发项目定价风险的概念
　　2.1.1房地产及房地产幵发项目的概念
　　2.1.2定价风险的概念及其种类
　　2.2房地产开发项目定价风险的特征
　　2.2.1房地产幵发项目风险的特征分析
　　2.2.2房地产开发项目定价风险的特征分析
　　2.3房地产幵发项目定价风险评估的程序
　　2.3.1定价风险的识别
　　2.3.2定价风险的度量
　　2.4房地产幵发项目定价风险评估的方法
　　2.4.1定价风险识别的方法
　　2.4.2定价风险度量的方法
　　2.4.3房地产开发项目定价风险度量方法的优劣对比
　　
　　第三章 房地产价格特点及定价影响因素分析
　　3.1房地产市场特点分析
　　3.2当前房地产市场运行和价格特点分析
　　3.2.1当前房地产市场运行特点
　　3.2.2当前房地产价格特点
　　3.3房地产项目的定价影响因素
　　3.3.1影响城市房地产价格的原因:
　　3.3.2影响城市建筑物价格的因素
　　
　　第四章 房地产开发项目定价风险的评估
　　4.1德尔菲法评估方法
　　4.1.1德尔菲法基本原理
　　4.1.2德尔菲法评估的一般步骤
　　4.2基于德尔菲法评估方法的定价风险评估
　　4.2.1构建房地产开发项目定价风险影响因素体系
　　4.2.2房地产开发项目定价风险评估
　　4.2.3房地产开发项目定价风险评估结果分析
　　
　　第五章 房地产开发项目定价风险控制及对策
　　5.1房地产开发项目定价风险控制的方法选择
　　5.1.1风险规避
　　5.1.2风险转移
　　5.1. 3风险接受
　　5.2房地产开发项目定价风险控制对策
　　5.2.1建立定价风险控制管理小组-
　　5.2.2建立定价风险防范与处理机制
　　5.2.3建立环境分析机制
　　5.2.4注重风险控制文化建设,加强员工风险意识
　　5.2.5合理釆用定价策略,降低定价风险
　　
　　第六章 案例分析
　　6.1巨华房地产幵发集团简介
　　6.2内蒙古巨华房地产公司定价管理
　　6.2.1巨华房地产公司定价流程
　　6.2.2巨华房地产公司定价存在问题
　　6.3巨华房地产开发集团定价风险防范和控制
　　6.3.1房地产市场调研
　　6.3.2差异化的营销策略
　　6.3.3营销团队的打造
　　结论与不足
　　参考文献