唐山南湖休闲美食广场项目的风险分析

　　第7章 唐山南湖休闲美食广场项目的风险分析

　　7.1项目风险的来源与分类

　　唐山南湖休闲美食广场项目从开发到完工的整个周期中，主要分为四个阶段，主要为：项目规划与决策阶段、前期拿地阶段、建设施工阶段、营销阶段。

　　一般主要来源于资金估计不准确所导致的金融风险，一个项目从计划决策到开工到最后竣工与销售任务的完成，很难准确的识别、判断和评估各类风险以及风险的程度，而不同类型的项目区可进行估计的难度也不相同。

　　项目风险的来源：

　　1.项目规划与决策阶段的风险主要来源于宏观经济情况的变化，这种规律12.前期拿地阶段的风险主要来源于土地价格的不确定性；3.建设施工阶段的风险主要来源于项目设施等实物形态的更新或是破损，项目建设所需产品的销售情况，影响项目的施工建设，项目建设的工期时间越长，收益预期距离实际收益的差距就越大；4.当项目进入营销阶段，又受到市场供需量和销售价格影响，而在开发过程的前三个阶段，往往造成前期投资较大，而后期收益较小的局面，使房地产企业带来不可预见的经济风险。

　　根据不同开发阶段与不同性质的风险划分为主要以下五大类风险：社会风险、自然风险、经济风险、技术风险、管理风险。社会风险主要包括社会环境风险、城市规划风险、客户群风险与社会治安风险；自然风险主要包括火灾风险、极端天气风、险地震风险、水灾风险、塌陷风险；经济风险主要包括宏观经济状况变化风险、金融政策风险、市场需求风险、土地价格风险、工程招标风险、开工销售审批手续风险、工程延期风险；技术风险主要包括规划与设计变动风险、设备故障和损坏的风险、建筑材料改变风险、施工单位改变风险、施工事故风险、施工技术革新的风险、工程质量风险；管理风险主要包括管理团队人员变更风险、合同管理风险、沟通风险、实践管理风险、投资融资渠道风险。

　　7.2项目的风险分析

　　7.2.1项目的优势分析

　　自从加入WTO后，我国的经济市场已经与国际市场全面接轨，在增加了机遇的同时，也面临更加巨大的挑战，对于我国的旅游餐饮业也是如此，挑战与机遇并存，需要认清行业的优劣所在，更好的取长补短，发挥自身优势，在激烈的竞争中利于不败之地。唐山南湖休闲美食广场项目的优势主要体现在：
　　
　　1.地理位置优势

　　该项目位于项目坐落于建设路与增胜路交叉口东北角，交通便利。给水工程管线、排水工程管线、电力工程缆线、电讯工程缆线均己敷设到建设南路，可以加以利用。

　　2.品牌优势

　　外部有国家和省市各级政府的政策支持，有唐山市经济发展的良好外部环境；同时，企业内部力争上游，狠抓机遇，不断提高和完善自身的管理水平，团结一致、奋发图强，努力学习先进的工程技术和管理理念，解决各种工程难题，培养优秀的工程建设队伍和营销队伍，确保工程质量；本项目符合城市总体规划，经费来源落实，财务指标可行，市场前景看好，风险较小，同时能在一定范围内改善城市面貌，具有良好的社会效益和环境效益[36].

　　3.机遇优势

　　唐山市现在没有大型集中餐饮、休闲、购物场所，现有的都比较分散，属于临时性质，因此，木项目建成后，面临的市场竞争压力较小，也有利与整合市场，便于管理，美化城市形象。不仅是商业城，也是市民娱乐休闲的去处。

　　4.影响优势

　　经营场所作为第三产业的重要传统形式，是典型的劳动密集型行业，对商业、物流、金融、旅游等等其他相关产业具有巨大的带动效应，尤其是成熟商业圈商业体块的运营，可以刺激相关产业的发展，从而产生大量的就业岗位需求。因此本项目的实施，在与大南湖传统商业形成聚焦效应的同时，能够提供大量的就业岗位，为政府提供再就业的渠道。推动中华饮食文化；展示世界各国饮食风情并提高了唐山的影响力。

　　7.2.2项目的劣势分析

　　1.设计理念的劣势

　　大型综合性休闲美食广场的设计形象及设计理念尚未被广大市民普遍接受，心理和规划发展上的不平衡将会在短期内成为楼盘的抗性。

　　2.资金筹措的劣势

　　唐山南湖休闲美食广场项目中，由于项目前期和后期的资金需求量较大，给项目的融资、合作和营销带来巨大的压力，同时，劳务分包队伍、材料供应商等的确定，都是一个循序渐进的过程，前期配套工作、后勤保障工作、施工现场进度、质量和安全的管理也需要进步一加强，如何提高项目的销售手段，简化销售环节，提高项目知名度，这都需要在实践过程中不断完善、不断发展，这就加大了资金回笼的难度，不利于资金的筹措。