哈达湾老工业区改造项目融资策略设计及保障措施

　　第4章 国开吉林公司哈达湾老工业区改造项目融资策略设计及保障措施。

　　4.1 项目融资策略设计的基本思路。

　　哈达湾老工业区改造项目的实施受到了国家和吉林省高度重视，被国家发改委列为振兴东北老工业基地一号工程和长吉图开发开放先导区重点工程。在吉林市政府和国家开发银行的大力支持下，哈达湾项目现在已经取得了一定的进展，但在项目开发过程中，问题也日益明显，一般企业搬迁仅依靠级差地价收回成本实现经济平衡，但因哈达湾老工业区搬迁涉及面广、历史遗留问题较多等原因，增加了项目实施的难度。特别在资金方面，项目最初投资概算为 104亿元左右，随着开发过程中企业搬迁、土地征收等方面成本的增加，现在总投资金额已经达到 160 亿元，目前制定融资策略，解决资金问题成为了哈达湾项目顺利实施的重要前提。通过前面对国开吉林公司和哈达湾项目的整体分析，可以得出哈达湾项目融资方面目前主要存在以下几个问题：一是资金缺口较大，资金周转周期较长；二是受国家土地政策影响，贷款抵押物难以落实，项目无法进行。三是融资路径比较单一。四是受国家经济环境影响，同时受信贷规模控制，各金融机构对城市开发类项目持观望态度，贷款较难，且贷款利率较高。

　　从长期发展的角度看，国开吉林公司融资策略设计应该遵循下述基本思路：

　　（1）对国开吉林公司的投融资战略进行总体规划，使公司资金的投入与哈达湾老工业区项目的发展需求相匹配，使资金的借贷与偿付相匹配，形成良性循环，避免偿债危机。

　　（1）鉴于哈达湾项目规模较大，按照实际情况，建议在实施融资的过程中根据项目的发展情况，分阶段逐步扩大融资规模和手段。

　　（2）充分利用本项目所涵盖的公益性概念和政策支持基础，如优先发债的支持政策等，探索利用债券、信托、股权投资基金、资产证券化等直接融资模式，解决项目实施过程中不同性质的资金需求；同时注意在政府给予的城市经营、收益返还等政策条件下，提高公司盈利能力和资信水平，为融资创新奠定基础。

　　（3）根据不同的项目性质进行分类融资，构建了一个多方式、多层次、多渠道的融资体系。一方面以公私合作（PPP）、项目合作、股权合作，债券、信托、银行信贷等方式引进社会资本与金融机构资金建设各类经营性与准经营性项目；另一方面，以土地开发收益、财政资金、经营性收益等收入提供偿付保障，进行资金的综合平衡，建设各类公益性项目。

　　（4）国开吉林公司目前的融资模式主要为以银行贷款为主同时辅以信托贷款、申请国家专项资金、理财投资等传统的融资方式，融资模式比较单一。国开吉林公司是以开发建设哈达湾老工业区搬迁改造项目为目的而成立的项目公司，公司实行市场化运作，在拓宽融资渠道方面，国开吉林公司不该局限于眼前，可以从企业融资和项目融资两方面入手，在企业融资方面，通过上市等市场化融资渠道，快速筹集资金；项目方面应该充分利用市政府授予国开吉林公司在哈达湾区域的道路冠名权等特许经营权，进行特许经营权融资。国开吉林公司融资策略的设计目标是在解决项目所存在问题的原则下，实现公司融资成本最低化，企业利益最大化。

　　4.2 项目融资策略设计。

　　4.2.1 拓展融资路径。

　　国开吉林应该利用自身优势，根据企业所处的不同阶段和项目自身的特点，积极利用多种融资工具对接债券市场与资本市场，实现融资手段的多样化，如债券、信托、中期票据、融资租赁、ABS（资产证券化）、BOT、BT、TOT、特许经营权转让、公私合作（PPP:Public Private Partnership）、无形资产转让（项目的开发权、使用权、冠名权、广告权等无形资产，都可以进行招标、拍卖，充分发挥无形资产的效益）以及其它融资工具。在现有金融创新融资的基础上，进行相关创新性融资常态化、成本最小化、风险最低化。（见表 4-1）[]

　　根据国开吉林公司自身特点，主要适合以下几种融资方式：

　　（1）短期融资券。

　　企业发行短期债券大多是为了筹集临时性周转资金。在我国，这种短期债券的期限分为 3 个月、6 个月和 9 个月。与其他融资方式相比，短期融资券具有融资成本低、融资效率高、资金用途灵活、运作成本低等特点。国开吉林公司具有稳定的偿债资金来源，最近 l 个会计年度盈利，资金流动性良好，具有较强的到期偿债能力，符合短期融资券的贷款要求，可以申请短期融资券融资。

　　（2）发行企业债企业债和银行贷款相比，具有以下几方面优势。一是发行成本相对较低，企业债根据债券的期限、发行规模、担保和信用评级情况而定，通常会低于银行贷款，同时企业债券的利息允许在所得税前支付，因而它有冲减税金的作用，可以有效的较低企业融资成本。二是融资期限较长，企业债发行期限基本在 5-至时间之间，适合用于建设周期较长，资金回收较慢的项目。三是融资金额较大，企业债规定最低贷款金额不能低于 10 亿元，虽然审批期限长，但一旦审批通过，募集资金可以一次性到位，能够极大的缓解企业资金压力。哈达湾项目属于老工业区改造项目，根据国家政策支持，具有优先发债的条件，吉林市政府同意为国开吉林公司注入财政补贴资金，与国家开发银行吉林省分行和国开证券有限责任公司合作，发行 10 亿元企业债，用于哈达湾棚户区改造项目。

　　（3）上市融资。

　　将经营公司的全部资本等额划分，表现为股票形式，经批准后上市流通，公开发行。由投资者直接购买，短时间内可筹集到巨额资金。上市融资的优点是可以快速募集资金，减缓资金压力，缺点为花费大，时间较长，企业不是任何时候都可以上市。企业和人一样有成长的几个阶段，青少年期至青春期是企业上市的最佳阶段。国开吉林公司在成立之初就已经定位为市场化运作的公司，力争做大做强，以企业上市为战略目标。2012 年，国开吉林公司与成立了吉林市吉元房地产置业有限公司，国开吉林公司计划通过政府划拨等方式对增加吉元房地产公司，经营性资产，做大做实资产规模，同时着力增加经营性收入，增强持续营利能力，择机上市。

　　（4）BT 融资。

　　国开吉林公司目前主要采取的是 BT 融资的模式。2013 年底，吉林市人民政府与吉林市城市建设控股集团有限公司、国开金融有限责任公司、国家开发银行股份有限公司吉林省分行签订了《哈达湾老工业区异地搬迁改造项目合作协议补充协议》，补充协议中约定，“起步区基础设施由项目公司代吉林市政府作为业主单位以 BT 模式进行建设，吉林市政府逐年对起步区基础设施进行回购”,相当于融资工作交由未来的 BT 投资人解决，而回购资金由吉林市政府解决，国开吉林公司仅承担 BT 发起人职能，不仅解决了融资问题，而且减轻了国开吉林公司一定的资金压力。目前，在吉林市政府的协助下，哈达湾项目已经落实了区域内基础设施BT融资条件，如目前的道路管网建设、高压线改造等基础设施项目。

　　（5）融资租赁。

　　融资租赁是指财务公司作为出租人，用自筹或借入资金，购进或租入承租人所需的设备或设施，供承租人在约定的期限内使用，承租人分期项目出租人支付一定租赁费的业务经营活动。融资租赁是以资产为基础的融资，在美国和英国，相当数量的大型项目是通过融资租赁方式来筹措资金的。改革开放后，融资租赁在我国成为一种普遍的融资方式，现在，我国已经有很多专业从事融资租赁的公司。国开吉林公司可以利用哈达湾老工业区内的资源，进行包装，申请融资租赁贷款。

　　（6）信托融资。

　　信托融资是间接融资的一种形式，是通过金融机构的媒介，由最后信托公司向最后贷款人进行的融资活动，适用于预期收益稳定或收益有保障的项目。

　　2003 年和 2004 年，国开吉林公司以吉林市哈达湾棚户区改造项目已经分别向中信信托和中诚信托申请过信托贷款，贷款金额分别为 6.6 亿元。未来，信托融资仍将是国开吉林公司融资的主要渠道之一。

　　4.2.2 分散融资压力。

　　哈达湾项目整体改造范围 8.82 平方公里左右，建设内容十分复杂，资金需求量巨大，项目总投资估算在 160 亿元左右，其中，企业搬迁升级 60 亿元，区域内棚户区改造 75 亿元，区域内基础设施建设 15 亿元，区域内公共服务设施建设 10 亿元。通过研究国内外龙工业区改造的案例，对于面积较大的城市老工业区，其改造多采取分批分期建设的模式，鉴于哈达湾项目体量大，已获得的资金无法完成项目整体建设，为有效推进哈达湾项目实施，国开吉林公司最终确定了“统一规划、滚动开发”的方案，计划分两期推进哈达湾项目实施，一期工程（起步区）为造纸厂、水泥厂、七家子等区域。拟于 2014 年年底完成造纸厂、水泥厂的搬迁，2014 年年底前完成一期工程中的棚户区拆迁、回迁、基础设施工程建设，实现部分土地出让。起步区总面积约 3.8 平方公里。在总结起步区经验的基础上二期工程于 2015 年起择机启动，拟于 2016 年年底力争实现铁合金厂、炭素厂搬迁完毕，2018 年基本完成全部项目区建设任务。项目运作的模式为以土地滚动开发为运作核心，首先整理开发出一块土地进行交易，土地收益首先用于偿还银行贷款，剩余金额用于开发下一块土地，循环开发，循环交易。（见图 4-1）项目一期工程的投资额估算为 62 亿元左右，国开吉林公司目前融资金额足以覆盖项目一期的开发建设，滚动开发的模式可以实现资金循环，大大缓解了项目的融资压力。