哈达湾老工业区改造项目融资现状及存在问题

　　第2章 国开吉林哈达湾老工业区改造项目融资现状及存在问题。

　　2.1 国开吉林公司概况。

　　（1）国开吉林公司简介。

　　2010 年 7 月 28 日，由吉林市城市建设控股集团有限公司出资 10000 万元成立了吉林市城建发展有限公司。2011 年 5 月，公司股权结构发生变化，新增注册资本 90000 万元，变更后注册资本为 100000 万元，公司更名为国开吉林投资有限公司。公司采取封闭化运营，市场化操作的经营方式，主要投资建设城市基础设施项目，运用货币资产和实物资产相结合，采取多种方式进行资本运作、资金融通、项目开发等活动。现在，公司的主要建设内容为吉林市哈达湾老工业区改造项目，随着公司业务范围的不断扩大和发展，将逐渐开展其他领域的业务。

　　（2）国开吉林公司资本结构。

　　国开吉林公司股东为国开金融有限责任公司和吉林市城市建设控股集团有限公司，公司注册资本总计 100000 万元，国开金融出资 35000 万元，占比 35%,吉林市城市建设控股集团有限公司出资 65000 万元，占比 65%.（见表 1-1）

　　（3）股东信息。

　　1）吉林城建集团前身为吉林市城市基础设施开发建设有限公司，成立于1998 年 5 月，属于吉林市政府直接管理的国有独资公司。公司承担吉林市城市基础设施的开发、融资、建设和经营管理，同时也以控股或参股等多种方式进行相关国有资产的运作。在地方政府融资平台的情理中，被吉林省财政厅列为Ⅳ级平台，吉林省银监局认为其还款现金流对存量贷款 100%覆盖。

　　吉林城建集团集团总部下设十一个职能部门，包括党委办公室、行政办公室、企业管理部、人力资源部、财务部、审计部、安全管理部、信访办公室、资产运营一部、资产运营二部、工程管理部等。下属市城投筑路材料股份有限公司、裕丰房地产开发有限公司、江城拆迁安置有限公司、裕民物业服务有限公司、城开担保有限公司、城开实业有限公司、吉城耀浦实业（上海）有限公司等全资子公司，控股国开吉林投资有限公司、都邦财产保险股份有限公司。

　　集团现有资产总量为 554.28 亿元，注册资本金 8.45 亿元。近年来，通过银行贷款、国债转贷及项目融资等方式，为城市建设融资 334 亿元。先后投资建设了解放大路、外环江堤路、世纪广场、百里清水绿带、江湾大桥、滨江东路、滨江西路、雾凇大路及雾凇立交桥等 100 多个城市重点建设项目，为吉林市的经济发展和城市建设做出了巨大的贡献。

　　2）国开金融有限责任公司成立于 2009 年 8 月，注册资本 350 亿元，是国家开发银行根据国务院批准的商业化转型方案设立的全资子公司，国开金融在开行业务体系中具有独特而重要的地位，是开行系统内唯一的非金融类投资平台，是目前国内银行业唯一具有人民币投资功能的专业投资机构，主要从事私募股权基金、直接投资、投资咨询和财务顾问等业务。在城市开发业务方面，国开金融已与多个城市开展战略合作，参与城市开发投资。

　　（4）国开吉林公司治理结构。

　　国开吉林公司是由股东会、董事会、管理层和监事会组成的公司治理结构，股东会、董事会、执行机构和监督机构相互独立、相互制约、相互协调。股东会根据股东份额进行投票表决；董事会由 5 名董事组成，国开金融提名 2 名，吉林市城市建设控股集团提名 3 名；监事会由 3 名代表组成，国开金融提名 1名，吉林城建集团提名 2 名。吉林城建集团同意国开金融在股权分立、合并、重大投资、融资、对外担保等重大事项具有一票否决权。

　　截止到目前为止，国开吉林公司总计 40 人，公司本部下设 5 个职能部室：

　　综合部、财务资金部、运营管理部、工程管理部以及城市开发部。

　　（5）子公司概况。

　　国开吉林公司全资子公司吉林市吉元房地产置业有限公司成立于 2012 年 8月，注册资本 3000 万元，2014 年 9 月进行第一次增资，增资金额 2000 万元，目前注册资本为 5000 万元。公司设综合部、运营管理部、财务资金部、城市开发部、工程管理部五个部门，共有员工 25 人。

　　经营范围：房地产开发、经营，物业服务，室内外装饰装潢设计、施工；房屋租赁；建材（不含木材）经销；建筑技术研究；建筑材料开发。公司具备房地产开发三级资质。

　　吉元房地产公司目前主要建设内容为哈达湾项目区域内回迁楼建设。正在开发建设的有哈达湾区域内七家子哈达·新域小区项目和哈达湾区域内造纸厂 B区哈达· 伯域小区建设项目。两个项目总占地面积约 13.5 公顷，建筑面积约 30万平方米，计划 2014 年初开工建设，2015 年底竣工，已基本完成区域拆迁工作。

　　公司以改善城市生态环境和提高居民生活质量为己任，探索开发高品质房产，为把哈达湾区域打造成工业改造新典范、滨水宜居生态城做出贡献。

　　2.2 哈达湾老工业区改造项目融资现状。

　　2.2.1 项目介绍。

　　（1）项目背景。

　　依据《中共中央国务院关于实施东北地区等老工业基地振兴战略的若干意见》（中发〔2003〕11 号）、《国务院关于进一步实施东北地区等老工业基地振兴战略的若干意见》（国发〔2009〕33 号）、《国务院关于东北振兴“十二五”规划的批复》（国函〔2012〕17 号）、《国务院办公厅关于推进城区老工业区搬迁改造的指导意见》（国办发〔2014〕9 号）等文件精神，为改善城市环境，改造哈达湾区域四家大企业落后的生产方式，也为改善区域内百姓的生活状况，吉林市委、市政府抢抓长吉图开发开放、东北老工业再次振兴战略机遇，2011 年启动了吉林市哈达湾老工业区异地搬迁改造项目。并得到国家发改委、财政部、吉林省委省政府、国家开发银行的大力支持。

　　哈达湾项目位于吉林市区的西北部，总占地面积 8.8 平方公里，区域内拥有中钢吉铁、中钢吉炭、造纸厂、水泥厂等一系列大型工业企业，大批落后的陈旧设备已严重阻碍了企业的发展和升级改造，四大企业的日常生产也对城市造成了极大的污染。随着城市的发展，该区域已演变成为城市的核心区，四家企业的存在对城市的整体布局、区域内居民的居住质量都产生巨大影响。该区域内民宅占地面积大约为5平方公里，而且大多数房屋都建于1970和1980年代，时间久远，环境简陋，建筑面积小，住房条件差，区域内配套各公共设施建设也相对落后。各方面情况都表明，该区域已不适合居住和发展，哈达湾区域改造是当务之急。（见图 2-1）

    （2）项目建设内容。

　　1）节能减排，转型升级。通过实施区域内四大企业搬迁，淘汰落后产能，降低能耗，实现四大企业转型升级，改善哈达湾区域环境，投资估算 60 亿元。

　　2）民生工程。在进行区域内各个工业企业搬迁的同时，对之前形成的棚户区及周边城中村进行改造，划定回迁区，建设回迁楼，计划安置居民 1.2 万户左右，安置面积为 120 万平方米，投资估算 75 亿元。

　　3）基础设施建设。哈达湾区域内基础设施非常落后，在土地进行平整后，需要重新建设相配套的基础设施，投资估算 15 亿元。

　　4）公共服务设施。随着区域开发推进，需要配建学校、幼儿园、医院、邮电所等公共服务设施，投资估算 10 亿元。