哈达湾老工业区改造项目融资环境分析(2)

　　3.3 国开吉林公司哈达湾老工业区项目 SWOT 分析。

　　SWOT（Strengths Weakness Opportunity Threats）分析法又称为态势分析法或优劣势分析法。用来确定企业自身的优势（S）、劣势（W）、机会（O）和威胁（T）。SWOT 分析法多用在企业经营战略分析上，但它的思路和方法对制定企业或项目融资策略也能起到很好的作用。本文将 SWOT 分析方法和哈达湾老工业区改造项目结合起来，对国开吉林公司和哈达湾项目进行研究，从而为国开吉林哈达湾项目融资模式创新研究提供科学的基础和依据。

　　要将 SWOT 分析法具体应用于哈达湾项目的分析研究，就必须对这四个要素进行重新定义，根据哈达湾项目的实际情况，可将这四个方面定义为：哈达湾项目本身的优势和劣势，哈达湾项目所处融资环境的机会和威胁。

　　优势（S）。

　　（1）哈达湾项目是吉林市吉林省《全国老工业基地调整改造规划》中国家重点支持项目，可从专项资金、开行贷款、企业发债、优先上市、税费减免政策等方面或得大力支持。

　　（2）开行给予的贷款政策。国家开银行对哈达湾区域项目授信 74 亿元银团贷款（其中36亿元用于支持棚户区改造项目，38亿元用于支持土地收储项目），利率执行人民银行同期基准利率；棚改贷款宽限期 2 年、贷款期 10 年，提款计划的灵活性待定，土储贷款提款有效期 5 年（可自由安排提款计划），每笔贷款期为 2 年；公司大股东吉林城建集团为土储项目贷款和棚改项目贷款提供共同第三方全程连带责任保证担保，额度为 16 亿元；大股东保证担保可涵盖额度之外的贷款，用国开吉林所收储土地等进行足额抵押担保。

　　（3）吉林市政府通过出台政策，授权国开吉林公司为哈达湾区域整体搬迁改造项目完成之前唯一平台；授予该公司土地收储职能，独家土地一级开发权和二级开发的权利。

　　（4）土地出让后成本、收益及税费返还。为保证国开吉林回收投资并获取收益，吉林市政府的相关政策和与国家开发银行吉林省分行、国开金融有限责任公司、吉林市城市建控股集团有限公司签订的《哈达湾老工业区异地搬迁改造项目合作协议》中，明确了一系列针对国开吉林公司的土地出让收入及税费返还机制：土地招拍挂出让时土地管理部门稽核储备整治成本，出让后财政部门确认成本和增值收益；成本从土地交易中心直接返还公司，土地出让金和政府纯增值收益部分扣除上缴省里的 20%后，剩余的 80%由市财政局在取得后不超过 30 个工作日的时间内，转入国开吉林公司指定账户，用于未来项目建设；如出现土地流拍情况，政府以财政资金先行向国开吉林支付成本及相当于成本10%的开发收益；国开吉林在哈达湾项目一二级开发过程中所涉及各类税收的地方留成部分及项目前期费用，政府返还公司用于未来项目建设。

　　（5）特许经营权。吉林市政府通过出台政策，授予国开吉林公司在哈达湾区域内的若干特许经营权，包括新建道路冠名权、停车收费权、户外广告经营权、公交线路运营权、加油站及附属设施经营权等。特许经营相比于一级开发、二级开发，不算是国开吉林公司的主要收入来源，但由于公司有延续相关业务、做大做强乃至上市的发展目标，因此确实需要有一些持续稳定现金流基础，国开吉林可藉此有选择的拓展业务渠道，甚至引入社会资本，培育可供持续经营的良性资产。

　　（6）棚户区改造政策。哈达湾棚户区全部享受城市棚户区改造政策，在土地出让金返还、行政事业性收费等方面给予政策支持。同时，积极争取享受国家工矿棚户区相关支持政策。

　　劣势（W）。

　　（1）融资方面。

　　哈达湾区域面积为 8.82 平方公里，内容涉及企业搬迁、棚户区改造等多项内容，项目建设周期较长，这个特点决定了项目在建设初期就需要得到大量的资金支持，而且在融资渠道的选择上更倾向于中长期贷款融资，短期贷款和其他期限较短的融资方式只能够暂时缓解项目眼前的资金压力，从长远角度来看，过多的短期融资贷款反而会增加项目的还款压力，而且增加偿债风险。因此，在项目融资路径的选择上局限性较大。另一方面，由于哈达湾项目建设周期较长，跨度在十年左右，这也就意味着项目资金的回收周期也很长，在这其间，不确定因素很多，如国家经济政策、土地政策、房产政策等，都会存在较大的变数，而哈达湾项目在总体投资估算和融资计划上只能按照现有情况计算，需在一定误差，这种情况会导致项目在实施过程中融资难度和融资成本越来越大。

　　（2）项目运作机制有待完善。

　　目前，哈达湾区域项目运作机制还未理顺：国开吉林作为项目运作主体，与政府决策者（指挥部领导）尚未建立顺畅清晰的沟通汇报机制，使决策者无法充分了解项目运作信息；指挥部与国开吉林公司的定位有待进一步明确，国开吉林与各委办局、指挥部各工作小组之间，尚未建立清晰的工作流程。

　　机会（O）

    2003 年，国家提出了东北老工业基地振兴战略，随后出台了一系列振兴东北老工业区的政策和文件， 根据文件精神，为改善城市环境，改造哈达湾区域四家大企业落后的生产方式，也为改善区域内百姓的生活状况，吉林市委、市政府抢抓长吉图开发开发、东北老工业再次振兴战略机遇，并得到国家发改委、财政部、吉林省委省政府、国家开发银行的大力支持，哈达湾项目应运而生。

　　随着国家越来越多推进老工业区搬迁改造的政策的出台与实施，哈达湾老工业区搬迁改造项目势必有机会得到更大的政策支持和资金支持。哈达湾项目已经被列入了国家调整改造规划范围，.国开吉林公司应利用这这个千载难逢的机会，争取国家对吉林市哈达湾老工业区搬迁改造项目的专项资金支持。

　　威胁

    （T）（1）近几年，受国际金融危机影响，2009 年，国家出台了《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》（ 国发【2010】19 号），严格控制原政府平台公司贷款规模。同时银监会出台了多项措施控制地方政府债务问题，受此影响，地方政府平台融资难度增大，因为国开吉林公司的大股东为吉林市城市建设集团有限公司，该公司属于政府融资平台公司，受到股东影响，国开吉林公司常被金融机构误解为平台公司，这也为老工业区改造项目的融资增加了难度。

　　（2）房地产市场不景气，多家金融机构对开发类项目持观望态度。

　　当前国家综合调控政策作用下，开发商因受现金流限制等因素拿地意愿不高，同时面对市场消化能力的不确定性，各金融机构对城市开发类项目持质疑态度，认为哈达湾项目属于规模巨大，政策性强的特殊公益项目，从商业回报看，区域内土地开发价值低，回报低，因此增加了贷款难度，而且贷款利率比预期值高出很多。

　　根据上文分析，可以归纳出 SWOT 分析表格如下（见表 3-4）：

　　通过对哈达湾项目进行态势矩阵分析，我们得出这样的结论：哈达湾项目正处于优势与劣势并存、机会与威胁同在的重要关口。哈达湾老工业区项目作为吉林省重点工程、吉林市十大功能区之首，在市委、市政府的大力支持和指导下，应该抓住国家振兴老工业基地的机会，利用自身优势，捋顺项目机制，探索出多元化融资途径，保证项目的顺利实施，为吉林市城市载体的优化、城市功能的完善、投资环境的改善，城市形象的提升，城市经济社会的发展做出应有的贡献。