基于当前房地产市场的住房公积金贷款政策改革

　　近年来，随着我国经济的快速发展，推动了我国房地产行业的发展，然而，我国住房公积金矛盾较为突出，在一定程度上直接影响了我国住房公积金的运作。住房公积金贷款政策要适应房地产市场发展的需要，而房地产市场的发展变化同时也能够对住房公积金贷款政策的选择产生重要影响。

　　一、房地产市场现状

　　随着改革开放的不断深入，我国经济得到了快速发展，推动了我国房地产业的发展。现目前，房地产业已成为我国国民经济一大支柱行业，在促进我国经济发展的同时，推动了我国城市建设的发展，大幅度改善了人们的生活环境。然而，我国经济的快速发展，使得我国城市化进程不断加快，大量农村人口不断涌入城市，城市周边人口不断涌入城市中心区域，导致我国房地产价格持续上涨，在一定程度上阻碍了我国房地产行业的发展。现目前，我国房地产行市场仍然存在一些问题，较易出现房产泡沫现象，这些问题主要体现以下方面：开发投资同按揭负债增长过快。开发投资是房地产行业检测房地产市场活动的重要标准。2009年一些发达国家的房地产开发投资金额逐渐降低，然而我国的房地产却呈现出投资上涨的趋势，同时增长也相对较快。据有调查关数据显示，2009年我国的房地产投资金额高达3.63×107亿元，同比去年上涨了18.6%，已成为自1994年来上涨速率最快的一年。同时，2009我国房地产形成资金拉动8个百分点，消费资本为4.6个百分点。净出口呈现为-3.8个百分点的负拉动情况。存在较为严重的租房空置现象。现目前我国的住房空置现象较为严重，据有关权威调查数据显示，我国2010年的空置住房面积超过2×109㎡，这也体现了我国房地产市场的泡沫水平，很多人购买房地产不是用来居住，而是进行着以盈利为目的的房地产交易，使得我国房地产出现了没有房产供一般民众购买，同时投机人员手中空置着很多住房的现象。

　　二、房地产市场现状与住房公积金贷款政策的选择

　　现目前，随着我国房地产的不断发展，我国住房公积金矛盾较为突出，住房公积金需求量居高不下，在一定程度上直接影响了我国住房公积金的运作。因此，房地产市场现状与住房公积金贷款政策的选择显得尤为重要。

　　（一）住房公积金贷款政策与房地产市场相辅相成

　　住房公积金的相关贷款政策应当符合房地产的市场发展需要，同时房地产的市场变化也会直接影响到住房公积金贷款政策的选择。我国房地产自2003年便得到了快速发展，房地产价格不断增高，推动了人们购房的需求。此外，近年来住房公积金也积累了大量沉淀资金，其使用率也普遍不高，为了提高其使用率以及促进我国房地产行业的发展，各地有关部门都相继对住房公积金贷款政策进行了适时调整，如提高住房公积金贷款额度，取消多次申请住房公积金贷款的限制等政策。住房贷款政策在一定程度上推动了我国房地产市场的发展，同时房地产市场的膨胀也对住房公积金贷款政策提出了新的扩张要求，二者相辅相成，住房公积金贷款的额度越大，贷款规模越高，在一定程度上能够有效推动我国房地产市场的发展，对房地产行业带来的经济效益也相对较大。

　　（二）适时进行适当的住房公积金贷款政策调整

　　住房公积金贷款政策由于其利率相对较低，使得住房公积金贷款成为了大多数人们进行购房贷款的首选，同时在住房按揭贷款市场所占比例也相对较大，已成为房地产市场的重要影响因素。房地产市场一旦出现萎靡、不景气现象，政府便会对住房公积金贷款政策进行适当调整来促进房地产市场的复苏。同时，住房公积金的规模也相对有限，无资金拆借市场和资金融通平台，加上住房公积金具有流动性，住房公积金的资金使用率一旦过高，使得存货比率突破警戒线时，就算房地产的发展能够推动住房公积金贷款的进一步扩张，住房公积金也难以满足扩张需求，相反却应当采取降低最高贷款额度、调高首付比例等相关紧缩贷款政策。住房公积金贷款政策虽然和房地产市场的发展相辅相成，然而却并非一成不变，应当根据房地产的市场状况和住房公积金的管理情况进行逆市调整。

　　（三）建立和完善住房公积金资金应急机制

　　住房公积金贷款相关政策的制定是各级地市住房公积金委员会根据当地的经济水平和房地产市场的具体发展情况来进行的，然而各级地市的住房公积金管理委员会并不是常设机构，对于住房公积金的调整不能够一蹴而就，加上房地产市场存在一定风险，难以对其变化进行预测。因此，各级地市应当建立和完善住房公积金资金应急机制，来保障住房公积金贷款资金的安全。在建立住房公积金资金相关应急机制时，各级地市住房公积金委员会可以参照商业银行进行存贷比率控制的相关做法，同时以住房公积金存贷比率为基准设定预警级别，当住房公积金存贷比率超过警戒线时，根据预警级别采取不同的贷款政策，并形成机制化，以方便管理住房公积金，同时确保资金安全。

　　三、结束语

　　随着我国房地产行业的不断发展，现目前我国房地产市场仍然存在开发投资同按揭负债增长过快和存在较为严重的租房空置现象等问题，使得我国住房公积金矛盾较为突出，直接影响了我国住房公积金的运作。因此，在进行房地产市场现状与住房公积金贷款政策的选择时，应当坚持住房公积金贷款政策与房地产市场相辅相成原则，并对住房公积金贷款政策适时进行适当调整以及建立和完善住房公积金资金应急机制，保障我国住房公积金的运作。

　　参考资料：
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