中国开征个人住房税政策的必要性

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　　【题目】我国个人住房税收实施探析
　　【绪论】个人房产税征收问题探究绪论
　　【第一章】个人住房房产税的相关概念
　　【第二章】中国开征个人住房税政策的必要性
　　【第三章  第四章】国内房地产税制问题及国外经验启示
　　【第五章  参考文献】个人住房税的开征难点与建议及参考文献

　　二、中国开征个人住房房产税的必要性

　　（一）对于调控住房市场的意义

　　现在全国上下对于房产税制改革的呼声之所以如此之高，首当其冲的原因就是我国现在的房地产市场存在着过热的问题，房产价格的上涨势头过于猛烈，对于整个国家经济安全与社会稳定造成了极大的隐患。我国的房产价格严重不合理，严重的偏离了其本应由供求关系决定的价值，而是由房地产开发商主导，再由房地产投机者推波助澜，这是极为危险的，已经形成了泡沫。当下只要有点财产的人都选择购置房产作为投机保值的最佳形式，造就了各种"房姐"房妹""房叔"现象，其中以投机为目的购买的房产大部分都闲置，与此同时普通大众却难以购买到自己的一套住房，这就造成了社会上住房资源的极大浪费。房产作为一项老百姓的生活必须品，对于他的投机炒作不像期货黄金一样老百姓可以置身事外，我每个人都需要有房所居，都被迫需要加入到这个疯狂的市场之中，这无疑会加重普通百姓的生活负担，造就一批批的房奴，造成社会的不和谐，如果任其发展可能会影响到整个国家的长治久安。

　　房产的价格收入比是衡量一个国家房地产市场是否合理的一个重要指标，就是房产价格与家庭年收入总额的比值，当今国际主流的研究成果表明，成本收入比在 1:3 到 1:6 这个区间之内比较合理。在我国的情况是，根据一些国内机构做的调研，在中国一些一线大城市之中例如北京、上海、广州、，成本收入比已经突破了 10 的比例。如表 2.1 所示，虽然 2000 年到 2009 年之间，我国居民的收入有了比较大的增长，但是收入增长速度在大部分地区还是及不上房价的上涨速度。

　　由于房价的不断上涨，在社会之中产生了十分旺盛的投机性需求，很多人购买房产并不是为了自己居住，甚至也不是出租，就是单纯的囤积房产，坐等升值。

　　这就造成了比较严重的房屋空置率较高的问题。根据国家统计局 09 年发布的数据表明，我国住房空置面积已经达到了 1.33 亿平方米，而且年增长率在百分之十五左右。北京的房屋空置率在全国居首位，达到了 16.64%的比例。同时造成了开发商囤积土地，缓慢开发的问题，来自上海的数据表明，上海市没有被开发的已被转让的闲置土地所达到的建筑面积可能达到 4000 万平米，这个水平相当于上海市在 08 年全年销售商品住房面积的两倍左右。这是一种极大的社会资源浪费现象，导致资源配置的极端不合理现象，造成了土地与房屋资源的无效利用，在一个国家之中出现了这种现象是十分不健康的。

　　如表 2.2 所示，根据 2009 年的数据，在我国极具代表性的四个地区，北京上海、广州、深圳，当年的一手房和二手房的成交面积基本上持平，只有深圳的一手房成交量比较明显的大于二手房，这说明在投机着手中存在着大量的房源，而且极有可能大部分房源是空置的状态，这和在房产持有的过程中几乎没有任何成本有着直接的关系。

　　开征个人住房房产税的首要目的就是要打击这些投机行为，使得其囤积的住房在保有的环节加大成本，压低其投机房产的收益，从而打击其炒房的积极性，把闲置的房产从他们手中挤出，回归正常的市场交易，达到调控市场的作用。个人房产税对于住房市场价格的调控作用主要体现在：第一，合适的征收个人住房房产税可以达到控制住房市场的流动性、价格同时也可以调整市场供需。

　　由于对于个人住房的保有环节征税，就会加重投机者持有空置住房的成本，使得其持有住房在未来或得更大收益的可能性变小，迫使其在市场是出售其闲置房产，达到投机者手中挤出房源的效果，另一方面，由于个人住房房产税的增收，持投机需求的购房者也会降低对于投资房产积极性，而真正的住房刚性需求者则不会由于个人住房房产税的推出而降低对于房产的需求度，这样一方面在供给方加大了供给量，另一方面在需求方减少率投机性的需求，保证了刚性需求，根据价值规律来讲在供求关系的如此变化之下，房地产价格应该会有一个下降的动力。

　　而在房屋租赁市场之中，一方面由于开征了个人房产税，很多闲置的住房为了消化税负成本，可能不选择将房屋出售而是出租，从而加大了房屋租赁市场的房源数量，另一方面，如果房产价格下降，势必会对房租价格带来一个下降的动力，但与此同时，虽然我国现行税法就规定个人住房出租也需要缴纳房产税、营业税、个人所得税等，但是由于现在民间个人房产出租市场之存在地下化的现象，很多人并不去缴纳这部分税金，如果真大面积开征个人住房房产税，在征收管理比较到位的情况的下，势必会使得更多的人来缴纳房产税，加大房屋出租成本，会给房屋出租价格带来一个上升的动力，向上的动力与向下的动力相互作用下，房屋出租的价格应当不会有太大的浮动，具体要看哪种因素起主导力量。

　　再有就是会引导房地产企业的建设行为，调整其建设房源类型的结构比例。

　　开征个人住房房产税可以引导公众对于房地产市场的理性认识，进一步促成地产商在开发房产是的策略倾向，使之更乐于建设人民群众更加需要与喜欢的小户型经济型住房，引导整个社会经济实现帕累托最优。在个人住房房产税税制设置合理的情况下，首先会打击人们对于大户型高档住房的需求，这是由于一方面大户型的需求多为投机需求，此种需求肯定在个人住房房产税开征之后受到打击，另一方面是由于个人住房房产税是按房产价值征收，房产价值越大所缴纳税金也就越多，而且极有可能采取累进税制，设置免征金额，对于高档房产的需求一定会减少。由于市场需求的减少，在供给方房地产企业一定会调整自己建设的住房类型的比例结构，将高档大户型的供给量减少，加大对于普通百姓更容易接受的小户型经济住房的供给量，进一步的降低中小户型的价格。同时也可以对于现行政策的实行起到推动作用，例如在有些地域存在着经济适用房简直面积超标的现象，如果在其未来长时间的持有环节征税，使其购买倾向转变，从而引导供给偏好，会降低其建设动力。总之就是可以实现土地的最优化利用，在一定数量的土地供给上建设可供更多人居住的住房，实现社会资源优化配资。

　　（二）对于调节收入、促进公平的意义

　　个人房产税一直被赋予了调节房地产价格的使命与期待，的确个人住房房产税在调节市场价格的方面可能会有比较大的作用，但是他的意义却不止在于调节房地产价格，还具备实现社会公平正义，实现缩小贫富差距的作用。房产税收体系作为一种财产税，理应承担起这一使命。眼下中国贫富差距已经是我们不得不正视的一种社会问题，继续这么发展下去有悖于我们社会主义国家的立国根本，也会导致到整个社会乃至整个政权的不稳定，威胁到整个中国经济的可持续发展。基尼系数是国际上比较通行的衡量贫富差距的指标，此系数是一个从 0 到 1的数值，数值越小表明贫富差距现象越不严重，数值越大则表明贫富差距现象越严重。一般认为此系数在 0.4 一下是正常的，说明社会贫富差距现象处于正常水品，国际上的平局数应当是 0.44.根据国家统计局 2013 年发布的数据，我国过去十年间的基尼系数为 0.474,略高于国际间的平均水品，但是已经超过 0.4 的警戒线，而根据西南财经大学 2012 年公布的研究数据，我国的基尼系数已经达到了惊人的 0.61.还有数据表示中国 1%的家庭之中集中了全国 41%的财富，这个水平甚至已经高于资本主义的美国。无论哪一组数据体现出来的都是中国的贫富差距现象已经很严重了。如果不采取比较合适的宏观调控手段，根据马太效应理论之中富者愈加富有，穷者越加贫穷，我国的经济将滑向一个万丈深渊。

　　税收的两大原则就是公平与效率，在追求效率近三十年之后，我想我们的重心应当适度向公平转移了。税收公平原则理论包含了收益说与负担能力说，收益说的内容是受到政府按提供利益相同的人应当承担同样的税负，换句话说对于享受政府提供利益不同的人应当承担不同的税负。负担能力说是指不同的经济负担能力的人应该承担不同程度的税负。下面我们就从税收的公平原则角度再分析一下个人住房房产税的意义。

　　土地无疑是一种稀缺的、不可再生的资源，尤其是在当今我国城镇化进程不断深入不断加速的背景下，我国的城市之中的土地更是越来越少，越来越紧俏。

　　住房房产是建筑附属与土地之上的，单位面积土地能够承担的住房数量是一定，所以住房也是一种紧俏资源。根据多占多缴税，少占少缴税的原则，开征个人住房房产税之后，对于占用社会资源多的人征收更多的税是符合税收公平原则的，也是缩小贫富差距的一种重要手段。还有，由于政府在基础设施、公共产品上的投入，例如交通、环境、教育以及其他配套设施，使得当地房产房产实现持续增值，占有不同数量房产的人所得到的收益自然也就不同，房产越多的人收益越大，理应承担更多的税负，所以理应对待不同类型的房产采取区别税率，这也完全体现了税收的公平原则。

　　再从负担能力的角度来进行分析。显然，经济能力越好的人会持有更多的房产，而经济能力差的人持有相对比较少的房产。为了实现负担能力上的公平，也需要开征个人住房房产税，以现在情况来讲，在房产保有环节不征税，那无论拥有多少房产的人，换句话说就是经济能力无论高低的人都不缴纳税负，这是有悖于公平的原则的。要想实现能力负担角度的公平，就系要开征个人住房房产税，对待经济承受能力不同的群体采取差异化对待，使得富人多征税，穷人少征税，实现平衡社会财富的目的，收上来的税金可以用于进行转移支付，仅一部实现社会的公平正义，保护弱势群体的权利。

　　（三）对于地方财政收入的意义

　　现行的房产税免于对个人自用房产征收的条件下，我国房产税根本就没有起到其应起到的收入作用。如图 2.5 所示，我国的房地产类税种在 1998 年到 2004年之间的增幅比较大，但是占地税总收入的比例却没有增长，甚至出现了一定的下滑，产生这种现象的原因就是我国现在的房产税的税基的过于狭窄，造成了房地产类税收对于地方财政的贡献极为有限。

　　虽然从房产税得到的收入有限，但是地方政府的主要收入来源还是源自土地与房产，那就是土地出让金。我国独特的土地出让金制度造成了十分不合理的现象，首先土地出让金作为一种一次性交清的缴纳方式，会造成政府收入来源的不稳定性与不可持续性，另一方面也产生了各种腐败问题，而且政府在出让土地的时候往往欠缺规划，考虑的首要目的就是一次性的巨额收入，造成了很多土地底价流入到了开发商手中，而开发商唯利是图，囤积土地不开发，坐等房价的继续上升，好获得更多的暴利，造成了土地资源的浪费。

　　税收作为政府财政收入的首要的来源，个人住房房产税被认为是一种收入稳定税收种类，能够为地方政府提供有力的资金来源，从而一定程度上摆脱对于土地财政的依赖，从而实现一种更加先进合理健康税收体制，实现可持续发展。从各国的成熟经验来看，房产税收对于地方财政来说有着很重要的收入作用，尤其在美国，地方政府的主要财政收入就来自于房产税。地方政府收上来房产税费之后，再用于投资基础设施建设，例如修建交通设施、铁路、机场。或者其他公共服务设施，例如学校，幼儿园等，反过来再影响房价，使得纳税人的得到自己的利益，这也是符合税收原则的，最终形成一种良性循环。

　　现行的土地出让制度对于城市的长久发展来说并不可取。开征个人住房房产税之后，将对于地方政府的收入起到重要作用，个人住房房产税是地方政府的稳定的，重要的收入来源，可以使得地方政府摆脱对于土地出让金的过度依赖，甚至再合适成熟的时机可以取消土地出让金制度，另外探索更加公平合理的方式去分配土地资源。