个人住房房产税概念及试点现状

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【题目】韶关市开征个人住房房产税探究 
【第一章】韶关市个人房产税政策探析绪论 
【第二章】个人住房房产税概念及试点现状 
【第三章】收取个人住房房产税的必要性分析 
【第四章】韶关市开征个人住房房产税可行性分析 
【第五章】个人住房房产税征收相关影响分析 
【第六章】韶关市开征个人住房房产税问卷调查分析 
【第七章】对征收个人住房房产税的建议
【结论/参考文献】我国实施个人住房房产税政策研究结论与参考文献

　　第二章 个人住房房产税概念及试点现状

　　2.1 个人住房房产税的概念界定

　　2.1.1 个人住房房产税的概念

　　个人住房房产税是对个人住房的所有者每年按住房市场评估价值的一定比率征收税款，在国际上是地方政府财政收入主要来源。各国对房地产的课税一般涵盖了房地产的全周期，主要包括房地产的取得、流转、保有三个环节，其中取得环节包括土地取得、房地产开发等；流转主要指房地产转让、赠与、继承等；保有指对房地产的长期持有。

　　不同的国家、地区对房产税的称谓差别较大，有的称之为“物业税”“不动产税”或者“房地产税”.但不管其名称如何，房产税本质上是对持有阶段的房屋按年征收的一种财产税。由于个人住房房产税是房产税的一种，因此显然也属于财产税的范畴。根据国外经验，财产税的特点是以财产的持有作为课税前提，以财产的评估价值为计税依据。

　　因此，在我国的个人住房房产税应该归入财产税。

　　2.1.2 个人住房房产税的特点

　　①个人住房房产税为个别财产税。财产税按课征方式的不同，可分为一般财产税与个别财产税。一般财产税是对纳税人所有的一切财产（包括动产与不动产）的价值综合课征的税收。个别财产税是将个人的某些特定的财产，如房屋、土地、资本和其他财产有选择地进行课征。在国外，个别财产税的形式主要有专门对土地课征的土地税，专门对房屋或者建筑物课征的房屋税，而将土地及土地上建筑物合并课征的称为不动产税。

　　②个人住房房产税是对个人住房课征的经常税。个人住房房产税只能是对已建成的不动产征收的税收，即在不动产持有阶段征收的税种，而不涉及土地取得及房地产的开发建设阶段。

　　③个人住房房产税是针对个人住房征收的税种。

　　个人住房房产税的征税对象是住宅，而不是营业用房，也不是香港地区的物业（房屋、机器设备及广告牌等），与国外的财产税的范围也有一定的区别。

　　2.2 我国个人住房开征房产税试点现状

　　2.2.1 沪、渝房产税试点简介

　　2011 年 1 月 28 日，根据国务院的统一安排与部署，上海、重庆作为试点城市正式对部分个人住房征收房产税。这次是对个人住宅真正开始征收房产税，标志着我国房地产税收制度改革进入新的发展阶段。

　　根据《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》及《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》相关内容整理成表，具体内容比较见表 2-1.

　　2.2.2 上海、重庆试点改革的方案比较分析

　　从上表可以看出，上海、重庆两市的改革方案在内容和形式上均有较大的差异。但在房产税收入的管理和用途等方面存在共同点。主要体现在：首先，两者在税收收入用途上，都选择了用作保障性住房及公共租赁房的建设。其次，两者都制定了比较温和的税率以及相对宽松的免税政策，保护了本市居民的正常住房需求。对外来炒房者制定了较为严苛的限制，打击外来投机需求，调控房价的意图比较明显。

　　2.2.3 沪渝房产税试点改革的重大意义

　　沪渝房产税试点实现了对部分个人住宅保有环节开征房产税，使多年的理论探讨转化为实践，为全国范围内开征个人住房房产税积累了宝贵的经验，具有重大意义，主要表现在：有利于健全财税体制，调控整个房地产结构，调节收入分配以及适当改变居民住房消费习惯。从短期来看，它可以增加住房的持有成本，使老百姓产生观望情绪，从而抑制房价过快上涨。从长远来看，它可以对我国的税收体制改革起到巨大的推动作用，为完善税制做出贡献。

　　2.2.4 沪渝房产税试点改革的不足之处

　　第一，程序不合法。《税收征管法》[17]第 3 条第一款规定，税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行；法律授权国务院办公厅制定的，依照国务院办公厅制定的行政法规的规定执行；《立法法》[18]第八条规定，对国有财产的征收、基本经济制度以及财政、税收、海关、金融和外贸的基本制度只能制定法律。居民个人住房属于“非国有财产”,对其征税又属于“税收的基本制度”,所以，对居民个人住房征税属于“只能制定法律”的范畴。《立法法》于 2000 年 7 月 1 日正式实施后，1986年 10 月 1 日实施《房产税暂行条例》[19]自身面临着尴尬的税收法律地位。而今年《立法法》的修正案则更加突出了税收法定原则，明确征税必须先立法。

　　此次沪渝两地房产税改革试点是根据国务院第 136 次常务会议精神进行的，但是，一是国务院本身并没有权力将房产税的开征权授予省级人民政府。二是沪渝两地对于原房产税暂行办法中征税范围扩大没有经过全国人大相应的法律修订程序。所以沪渝两地房产税的开征受到合法性的质疑。

　　第二，征收范围有限。两试点城市的征税范围都只限于多套房或高档房。如果不扩大征税范围，这一税种很难成为地方财政收入支柱。而且对存量房不征税或是非独栋商品住宅存量财产不征税的这种心理预期也将促使沪渝两地之外的居民在可能的情况下尽可能地购房，而且尽量提早购买大房、豪宅，以避免以后成为纳税人，这样客观上鼓励了超前消费，违背了引导住房消费的政策目标，与税收的公平原则也是背道而驰的。

　　第三，缺乏合理的计税依据。试点方案中尽管都强调最终采用房地产评估值作为计税依据，但方案中仍采用市场交易价格作为其计税依据。而房地产市场交易价格具有个别性、随意性的特点，随着社会经济的不断发展，房地产的价格会随之上涨，房产税收入应随之增加，但房产税的依据是历史成交价格，一方面使不同时期购置的同类房产的计税依据不同，导致新交易的房产税负明显高于过往交易的房产；另一方面政府也无法参与房地产增值收益的分配，造成地方财政收入的流失。

　　第四，可能会引起市场上租房者及刚需者的不满和排斥。征收个人住房房产税的目的在于压制过度需求，抑制投资、投机需求。如果业主通过增加住房租金的方式来弥补缴纳的房产税，从而推高租房成本，投资、投机者可能将房产税转嫁到房价上面，这样就可能推高房价，而刚需者则为避免高房租而只有提前购买高价房。这样征收个人住房房产税非但没有压制投资、投机需求，反而使租房者苦不堪言，市场真正需要住房者均从房产税中得不到好处，这样就会引起这部分人的不满和排斥，影响社会和谐稳定。

　　2.3 我国个人住房开征房产税试点工作的启示

　　第一、立法先行。名不正则言不顺，在全面推进依法治国的大背景下，必须抛掉过去由国务院常务会议确定试点的不合法做法，真正依法行政，先修法后实施，合法才能服众。

　　第二、个人住房房产税的征收必须要由增量扩展到存量，实现行政范围内的住宅全覆盖。近年来两地试点工作成效不足的一个重要原因就是只对增量，不对存量或者较少针对存量征收，这样的执行效果大打折扣，起不到应有的调节收入分配及筹集地方财政收入的功能，也不能体现社会的公平、正义。

　　第三、以市场评估价值将为计税依据。这是从程序上保证纳税人公平的关键举措。这是由房地产价值大、市场交易少、个别性、不可移动性等自身特点所决定的，其价值的确定必须由专业的评估机构的出具，这样才能保证同一价值时点的不同房地产价值的公平、合理性。