全过程成本管理在房地产企业项目管理中的应用

　　摘 要

　　我国房地产行业丰厚利润的黄金时期已经悄然结束,近些年房地产利润持续收窄.伴随国家住房消费政策和市场环境随之不断变化的客观现实,低成本竞争之路成为必然,完善成本管理工作是提高经济效益的重要方面.房地产企业的开源节流,简单来说就是多收钱少花钱.开源,也就是多收入,影响因素多为外界因素;节流,即少花钱,才是房地产开发企业成本管理的重中之重.通过加强企业内部的成本管理,减少支出,增加利润空间.

　　首先,本文通过对房地产开发项目的成本管理相关理论进行研究,论述项目成本的构成与控制,提出全过程成本管理的概念,划分项目的成本管理阶段,分析各个阶段的成本控制要点.强调房地产开发企业在项目开发过程中进行的是真正意义的全过程,全要素和全方位的造价管理,是参与各方的总组织者,在成本管理过程中具有重要地位.

　　然后,以 L 房地产开发公司 A 项目为案例,深入分析 A 项目在成本管理过程中存在的问题及其成因.从项目的设计阶段,招标阶段,施工阶段,结算阶段,结合实际情况,对成本管理现状进行梳理.提出房地产开发企业项目成本管理的改进措施,运用对全过程成本管理的方法对项目成本工作进行改进和优化,改善成本管理现状.同时,建立成本管理过程中的保障措施,为成本管理创造有利执行的条件,不断创造良好的企业环境,做到企业的可持续发展.

　　最后,通过对房地产开发项目的全过程成本管理的探讨,得出结论.希望对房地产开发企业的项目成本管理具有参考和借鉴意义.

　　关键词:成本管理,全过程,房地产开发

　　Abstract

　　The golden age of fat profits in China's real estate industry has come to an end, the profitskeep reducing in recent years. Low-cost competition becomes inevitable for the improvementof housing consumption policy and changes of market. Promoting cost management isimportant to increase benefits. Increasing income and reducing spending means that enterprisesneed to make more money and spend less. Increasing income is mainly affected by externalfactors, while reducing spending is critical for the cost management of real estate developmententerprises. Promoting cost management and reducing spending can increase profits.

　　Firstly, this paper studied theories concerning cost management of real estate developmentprojects, introduced the structure and control of project cost, proposed whole-process costmanagement, divided cost management into several stages, analyzed key points of every stage.Real estate development enterprises, the organizer, play an important role in the management ofcost, factors and resources in the whole process.

　　And then, problems and causes in cost management of A project of L real estatedevelopment enterprise were analyzed. Combined with the reality, the current situation of costmanagement in the stages of design, bid, construction and settlement was studied. The solutionsto improve project cost management of real estate development enterprises were proposed,project cost management was improved by whole-process cost management method. In themeanwhile, safeguard measures were established to facilitate cost management, create healthyenterprise environment and achieve sustainable development.

　　Finally, the whole-process cost management of real estate development projects wasstudied, conclusion was drawn, which may provide reference for the project cost managementof real estate development enterprises.

　　Key Words:Cost management; Whole-process; Real estate development

　　目 录

　　摘 要 ............................................................................................................................. I

　　Abstract .............................................................................................................................. II

　　1 绪论 ..........................................................................................................................  1

　　1.1 选题背景 .......................................................................................................  1

　　1.2 选题目的与意义 ...........................................................................................  2

　　1.3 研究思路与框架 ...........................................................................................  2

　　2 房地产开发项目成本管理相关理论 ......................................................................  4

　　2.1 房地产开发项目成本的构成与控制方法 ...................................................  4

　　2.1.1 房地产开发项目成本的构成 ............................................................  4

　　2.1.2 房地产开发企业项目成本控制的方法 ............................................  4

　　2.1.3 房地产开发企业项目成本控制的原则 ............................................  5

　　2.2 房地产开发项目全过程成本管理简述 .......................................................  6

　　2.2.1 房地产开发项目的阶段划分 ............................................................  6

　　2.2.2 房地产开发项目各阶段特点 ............................................................  7

　　2.3 房地产开发项目各阶段成本管理简述 .......................................................  7

　　2.3.1 设计阶段的成本管理 ........................................................................  7

　　2.3.2 招标阶段的成本管理 ........................................................................  8

　　2.3.3 施工阶段的成本管理 ......................................................................  10

　　2.3.4 结算阶段的成本管理 ......................................................................  11

　　3 L 房地产开发公司 A 项目成本管理中存在的问题及原因分析........................  13

　　3.1 L 房地产开发公司 A 项目概况 ...............................................................  13

　　3.1.1 项目简介 ..........................................................................................  13

　　3.1.2 L 房地产开发公司 A 项目成本管理的现状 ................................  14

　　3.2 L 房地产开发公司 A 项目成本管理存在的问题 ...................................  16

　　3.2.1 地下室开发成本过高 ......................................................................  16

　　3.2.2 设计方案的技术经济指标不经济 ..................................................  17

　　3.2.3 施工任务委托模式不当 ..................................................................  18

　　3.2.4 施工过程中成本浪费 ......................................................................  18

　　3.2.5 合同条款存在漏洞 ..........................................................................  19

　　3.3 L 房地产开发公司 A 项目成本管理问题的成因分析 ...........................  19

　　3.3.1 缺乏实用有效的成本管理测算资料 ..............................................  19

　　3.3.2 全员成本管理意识差 ......................................................................  20

　　3.3.3 成本管理欠缺系统性 ......................................................................  20

　　4 L 房地产开发公司 A 项目全过程成本管理改进措施......................................  21

　　4.1 A 项目设计阶段的成本管理 ....................................................................  21

　　4.1.1 规划报批阶段的成本测算 ..............................................................  21

　　4.1.2 实行限额设计 ..................................................................................  21

　　4.1.3 跨部门审核施工图 ..........................................................................  24

　　4.2 A 项目招标阶段成本管理 ........................................................................  24

　　4.2.1 制定合约规划并且规范招标流程 ..................................................  24

　　4.2.2 提高合同文件的精准度并做好交底工作 ......................................  25

　　4.3 A 项目建设阶段成本管理 ........................................................................  28

　　4.3.1 项目进度成本的审核体系 ..............................................................  28

　　4.3.2 加强反索赔管理 ..............................................................................  30

　　4.3.3 全面实行合同管理 ..........................................................................  30

　　4.4 A 项目竣工结算阶段成本管理 ................................................................  30

　　4.4.1 核实结算清单形成统一格式的成果文件 ......................................  30

　　4.4.2 结算资料的积累 ..............................................................................  31

　　4.5 改进方案与原方案的对比分析 .................................................................  32

　　5 L 房地产开发公司 A 项目全过程成本管理保障措施........................................  34

　　5.1 建立全员责任成本考核体系 .....................................................................  34

　　5.2 建立成本数据信息化系统 .........................................................................  35

　　5.3 建立多层次的审核制度 .............................................................................  36

　　6 结论与展望 ............................................................................................................  38

　　6.1 研究结论 .....................................................................................................  38

　　6.2 研究展望 .....................................................................................................  38

　　参 考 文 献 ................................................................................................................  40

　　致 谢 .......................................................................................................................... 41

　　大连理工大学学位论文版权使用授权书 ...................................................................... 42

　　1 绪论

　　1.1 选题背景

　　在房地产行业收益暴利的时期,房地产企业对成本管理一般处于粗放的状态.在市场形势和国家政策的不断规范下,使房地产企业认识到成本管理的规范化和精细化的重要地位.成本管理是房地产企业成长壮大过程中的必修课.

　　(1)土地购置面积显着下滑

　　土地交易量的减少,造成土地价格上涨,进一步限制了投资的需求性.导致房地产企业的拿地积极性并不高,投资相对比较谨慎.2019 年 1-5 月,房地产开发企业的土地购置面积 5170 万平方米,同比下降 33.2%,比 2018 年同期下滑 35.3 个百分比.2019年以来土地购置面积同比增速一直处于历史的低点,土地购置面积同比最低点是 2009年 1-3 月的-40.1%.土地购置面积增速的大幅下滑给未来房地产市场的供给和房价带来隐忧[1].

　　(2)房地产企业加快转型升级

　　从地产行业销售的数据来看,改善型住房的销售比例在逐年提升.说明我国国民的需求从以往的"有房住",也提出了要"住好房"的需求.人们不仅要求房地产产品的质量要达到标准,而且在物业服务,园区绿化等生活配套设施方面也提出了更高的品质需求.房地产企业意识到政策实施的长期性和消费者的需求,加快了企业的品牌化,专业化的发展方向,积极与物业公司,教育集团和医疗公司等之间的合作,实现跨界联合,提高产品背后的附加值,逐步从单一的开发商变身为服务企业.

　　(3)L 房地产公司 A 项目成本管理转型是提高利润的关键

　　A 项目是 L 公司开发的高层住宅项目,在房地产行业中具有代表性.A 项目实施过程中过分追求品质,保守设计,管理缺陷等一系列问题,出现了成本超支的结果,压缩了预期收益空间.L 房产公司在成本管理上存在行业通病,成本管理水平处于模糊经验阶段,并且不够精细.利润是一个企业不断壮大和持续发展的根源,因此,现在的 L 房地产企业应该更加注重产品开发过程中各个阶段的数据积累与分析,建立完善的制度,实行全过程成本管理,不仅可以提升管理能力,也便于传承下去,使企业持续发展.目前 A 项目已经结束,L 公司还在进行下一个项目的开发.通过 A 项目成本管理的深入研究,为下一个项目奠定基础.

　　1.2 选题目的与意义

　　根据相关文献和学者在房地产项目上的研究,一些研究者认为,项目的成本管理及相关控制机制流程,需要因地制宜,即在一些规范化的成本控制方法上,结合项目的特殊性,补充规范化成本控制方法的不足之处.但由于房地产项目因开发量的大小、业态类型等各类因素,导致在成本管理上需因项目的具体情况不同而采取成本控制方法上的差异,应根据项目本身的特点及探讨资金规划需求进行设计、管理,同时按照已有的资料报告来看,目前理论和实际的结合方式将有很大的空白需要补充,特别是对于如何应用房地产成本控制方法的研究和讨论尚未达到令人满意的程度[2].对于房地产开发企业而言,形成有效的成本控制体系,在实践中归纳成果,不断推进项目成本的进行,为成本的精细化管理建立起基础,是企业成本发展道路上的有效保证.

　　本文通过 L 房地产企业的 A 住宅项目为案例,分析房地产开发企业在项目中各个阶段成本管理出现的问题,提出房地产开发企业的项目全过程成本管理方法,将全过程成本管理的理论应用到现实的项目管理工作中,从动态管理的角度改善管理方法,提高房地产企业的成本管理水平,增强行业核心竞争力,有效提高利润空间.同时对同行业其他企业的成本管理的优化具有借鉴意义.

　　1.3 研究思路与框架

　　全文共六个部分.

　　第一章绪论,主要讲述选题的背景,目的与意义.通过背景等介绍,了解房地产企业的行业形势,以及成本管理对房地产开发企业的重要性.

　　第二章相关理论的介绍.主要介绍房地产开发阶段的费用构成,介绍全过程成本管理理论.重点介绍项目发展的各个阶段的特点,提出成本控制的关键点.

　　第三章以 L 房地产开发公司的 A 项目为案例,介绍 A 案例的背景,论述案例中成本管理的现状及提出成本管理存在的问题,结合实践经验对成因进行分析.

　　第四章是论文的核心,提出 L 房地产开发公司的 A 项目的成本改进措施.在项目成本管理的各个阶段采取针对性的措施,对成本管理不断细化.在 A 项目的成本管理工作中,重在管理思想前移,项目实施过程中对成本进行动态管理,项目结束时进行复盘,总结经验.

　　第五章提出成本管理保障措施.主要是站在企业战略角度,从多个维度出发,建立相关体系用于保证成本管理工作的顺利进行.

　　第六章结论,对全文进行总结.

　　…………由于本文篇幅较长,部分内容省略,详细全文见文末附件

　　6 结论与展望

　　6.1 研究结论

　　通过对 L 房地产开发企业 A 项目的成本管理问题的分析,结合相关理论的探索,主要得出以下结论:

　　(1)在房地产开发项目的全生命周期的四个阶段中,结合目标成本为中心,进行成本管理,在实施过程中,整合各类资源,进行动态管理,实现房地产开发项目的全过程动态成本管理体系.该体系包含了全体成员的奖罚考核体系,目标成本体系,成本数据信息化体系等,在这些体系上进行细化和系统化.

　　(2)工程项目的三个主要目标是质量,成本,进度,而这三个方面的目标又是辩证统一的关系.论文寻求三个目标的关系,建立各目标的考核体系,将质量目标和进度目标进行量化,以工程成本结算款的形式把握三者的关系,避免各个目标的脱节.实现目标产品的输出和成本控制的双赢状态.另外,通过三个目标的结合,有效的调动全体成员在成本控制过程中的参与感.

　　(3)在成本管理过程中,提倡成本管理工作的重心在设计阶段,成本控制在后续的招标阶段,项目建设阶段和结束阶段.在设计阶段,也就是项目刚开始投入的阶段,进行成本的合理规划,细化并深化成本的计划工作,使开发的产品价值最优,成本更低,实现企业的利润最大化.

　　(4)合同签署后,项目实施阶段,合同文件起到了至关重要的作用,对合同进行分析和交底,是项目实施阶段避免成本失控和责任界限划分的重要依据,应该引起高度的重视.全体成员对合同理解的一致性是施工细节中避免乱发签证和变更的保障.

　　(5)强化成本意识,使成本管理的理念深入员工的潜意识,以考核指标和奖罚机制为动力,激励员工通过各个不同的业务流程主动实施成本管理和控制,提高整个项目成员的成本管控能力.

　　(6)推广成本管理的信息化.成本管理的信息化,是企业历史数据的积累,也是未来决策的参考依据,在产品开发的各个阶段提供向导的作用.公司实体的制度结合信息化的体系,是全面实施成本控制的重要保障.

　　6.2 研究展望

　　房地产开发产品趋于向环保,智能化的方向发展,然而建筑施工技术的标准化程度越来越高,市场价格越加透明,在这样的形势下,房地产开发企业开发产品的创新性和成本管理水平显得更加突出.将成本管理重点放在前期阶段,利用系统的管理方法,将产品开发成本控制在目标成本之内,是房地产开发企业的成本管理的目标.

　　伴随着网络技术和信息化程度的提高,房地产企业面临着向信息化发展的转型阶段.房地产项目涉及的体系复杂且范围广,尤其是大型房地产开发项目,如何进一步实现信息化的管理,如何将成本管理的效率和准确性进一步提升,是未来发展的方向.
　　参 考 文 献
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