物权行为的适用现状分类评析(2)

　　2.将租赁行为认定为是物权行为。
　　
　　在“金玉良诉彭中云物权保护纠纷案”[8]中，判决理由部分写道：
　　
　　（范秀才）无权私自行使物权将该房屋出租，范秀才不是原告的家属，也没有书面委托，其做出的有关该房屋的物权行为对外不构成表见代理，现原告对其出租该房屋的行为不予追认，故范秀才与被告所签的租赁协议无效。
　　
　　显然，此处法院将房屋的租赁行为认定为是一种物权行为。须明确的是，租赁与买卖不同，在债权行为和物权行为区分的前提下，买卖既存在债权行为又存在物权行为，租赁则仅存在债权行为而无物权行为。租赁中的交付仅仅是一种移转占有的行为，是一种事实行为，不涉及当事人的意思表示，也不能发生物权变动的法律效果。因而，上述判决书将租赁行为也认定为是一种物权行为的做法实有不妥，是对物权行为概念的错误理解和使用。
　　
　　（二）物权行为独立性的不同主张
　　
　　有关物权行为独立性的判决书数量较多，但各法院对此的解释或适用存在分歧：
　　
　　1.有的直接将动产交付、不动产登记的行为认定为是物权行为，这样，不仅明确了物权行为的含义，而且承认了物权行为的独立性。
　　
　　例如“唐君成等诉栗韬经济适用房转让合同纠纷案”[10]中，判决理由部分写道：
　　
　　房屋产权过户登记和房屋抵押登记是物权变动公示、公信原则的具体体现，是典型的物权行为。债权行为是指直接引起债权关系成立、变更或者消灭的民事行为；而物权行为是直接引起物权取得、变更或者消灭的民事行为。不论是转移标的物所有权为目的的买卖合同，还是借款抵押担保合同，订立合同本身不能直接导致标的物所有权的转移和担保物权的设立，因此订立合同的行为是债权行为，而动产的交付和不动产的过户登记与抵押登记才是直接导致物权变动的物权行为。
　　
　　此判决书援用了传统理论下物权行为、债权行为的含义，并明确将交付、登记作为物权行为。
　　
　　又如，在“刘利春等诉樊新明排除妨害纠纷案”[11]中，也存在类似的论证说理：
　　
　　而对于房屋所有权的取得在逻辑上存在着相互衔接却有不同的两个阶段：第一阶段是债权行为也就是订约行为，其后果是引起合同的成立即债权债务关系的产生；第二个阶段是物权行为也就是房屋的交付与过户登记，其后果是引起房屋所有权的转移。这两个阶段缺一不可。债权行为是物权行为的前提和基础，物权行为是债权行为的要求和后果。
　　
　　显然，判决理由部分将房屋买卖分为两个阶段，一个是引起债权债务发生的债权行为阶段，一个是引起房屋所有权移转的物权行为阶段，并且房屋的登记是物权行为。③
　　
　　2.有的判决书中虽然直接以“物权行为的独立性”为依据进行判决，但是，其后所作的进一步阐释、援引的法条能否解释为是立法规定了物权行为独立性，在学界仍存有分歧。
　　
　　例如“李雷诉商丘奥林匹克花园置业有限公司商品房预约合同纠纷案”[12],判决理由部分写道：
　　
　　签订合同是债权行为，办理转让登记是物权行为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定……由此可见，根据物权行为和债权行为具有一定的独立性，合同标的物能否转移对合同本身的效力并不产生影响。故不宜依据前述法律规定确认商品房预约合同无效。
　　
　　上述法院④将《物权法》第十五条解读为是物权行为独立性的立法依据，但是能否作此一解释，学界尚无定论。有学者肯定之，他们认为，该条规定是对《城市房地产管理法》、《担保法》和《合同法》的纠正，“这一规定，就是债权合同只是请求权建立的法律根据，不能将物权变动的结果当做债权合同生效的原因。这一规定就是依据区分原则的要求，对债权关系发生变动建立的规则”[13].有学者则否定之，他们将《物权法》第十五条称为是“物权变动与原因行为的区分原则”,与德国法上负担行为和处分行为区分原则是完全不同的。其认为该条规定所要解决的是两个问题：第一是合同什么时候生效，这与《合同法》第四十四条第一款相衔接；第二是变动的生效时间和生效条件，这与原因行为的生效时间和生效条件分开了，且物权变动未生效，对原因行为的效力不发生影响。在这里，“物权变动”就是指“产权过户”、“抵押权成立”的“物权变动事实”,“原因行为”则是指导致物权变动的“法律行为”,主要是买卖合同、赠与合同、建设用地使用权转让合同、抵押合同、质押合同等[14].
　　
　　3.有的判决书明确否认了物权行为的独立性。
　　
　　最高人民法院在“济南市公共交通总公司与济南润华投资置业有限公司、济南新惠德实业有限公司土地使用权转让合同纠纷上诉案”[15]的判决理由中就否认了物权行为的独立性，其判决理由写道：
　　
　　我国现行立法确认了交付和登记为物权变动的条件，但立法和司法实践并未承认交付或登记行为是独立于买卖合同之外的物权行为。
　　
　　又如“马甲等与湖州丙物资石油有限公司买卖合同纠纷上诉案”[16]中，二审法院在判决理由部分写道：
　　
　　本院认为，某某加油站与丙公司签订的是转让合同，某某加油站所负之债显然属于合同之债，办理物权变更是履行合同义务的必然要求，而不是与合同无关的独立的物权行为。
　　
　　该判决书将办理物权变更登记视为是履行合同义务的必然要求，换言之，其将债权行为和物权行为作了一体把握，当事人无须另行达成物权转让的合意，标的物物权变动为转让合同直接发生的效果，从而否认了物权行为的独立性。
　　
　　（三）否认物权行为无因性
　　
　　对于无因性的问题，法院几乎一致地排除了无因性的适用。有的法院在判决理由部分直接否认物权行为无因性的适用，例如，在“谭万兴与雷广志等房屋确权纠纷上诉案”[17]中，广东省高级人民法院在判决理由部分直接写道：
　　
　　根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》第六十条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，但我国并未在立法上确认物权行为的无因性。
　　
　　有的判决书虽然没有直接否认物权行为无因性，但从其中的论证可以推知法院并不采纳物权行为无因性。例如，在“任曹根诉骆勤俭等房屋买卖合同纠纷案”[18]中，判决理由部分表述道：
　　
　　由于上述买卖合同被确认无效后，故骆勤俭取得系争房屋的产权无法律依据，其委托侯利俊将系争房屋转让给陈丽珍并作产权变更登记的物权行为已构成了无权处分。
　　
　　在该案中，原告任曹根以虚假买卖的方式将房屋出卖给被告骆勤俭并过户登记，之后，骆勤俭又将房屋出卖于陈丽珍并过户登记。如采物权行为无因性，第一个房屋买卖合同虽然被确认无效，但并不影响物权行为的效力，骆勤俭应当取得房屋的所有权，其再将房屋出卖于陈丽珍则应当为有权处分，但法院认定后一转让行为为无权处分，那么就可以推知，法院在该案中否认了物权行为无因性。