农村地区土地流转现状及典型代表

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　　【题目】浙江省各地区农村土地流转方式探究
　　【第一章】农村土地流转形式探析绪论
　　【第二章】农村地区土地流转理论
　　【第三章】农村地区土地流转现状及典型代表
　　【第四章】浙江省各县市的土地流转模式选择
　　【第五章】土地流转的政策建议
　　【参考文献】农村土地承包经营权流转问题研究参考文献
　　
   
　　第三章 农村地区土地流转现状及典型代表

　　3.1 农村地区的土地流转现状

　　3.1.1 农村地区耕地现状

　　80 年代初期实行家庭联产承包责任制以后，中国的粮食生产量有了大幅度提高，在 1980-1990 的十年里，粮食总产量从 32056 万吨增长到 44624 万吨，增长率达到将近四成。但是，不可否认的是，联产承包责任制也有其不利的一面，主要是造成了土地的散碎。根据全国农村固定观察点调查数据汇编（2000-2009）的数据，在 2000 年至 2009 年的十年间，我国农村地区户均耕地面积一直徘徊在7.16-7.5 亩之间，户均人口在 3.74-4.04 之间，虽然户均人口呈持续下降趋势，但是鉴于我国户均土地本身就很少，所以平均下来人均耕地面积只有不到 2 亩。

　　国家统计局的数据也显示，我国的农村居民家庭经营耕地面积只有不到 2.4 亩，最低值是在 2003 年，为 1.96 亩/人，最高值则在 2012 年，为 2.34 亩/人。同时需要看到的是，每户的 7 亩多土地还分布在近 4-5 块的土地上，也就是说每块只有大概 1.5 亩大小。从户均拥有土地的大小来看，户均一亩大小的土地块数最多，而户均5亩以上的则最少，五户中大概只有一户拥有一块面积在5亩以上的土地，可以预见，如此狭小零散的土地对于开展农业机械化、现代化非常之不利。

　　总结起来，我国耕地的具体情况可以说是，人均土地面积小且布局分散。
　　
　　3.1.2 农村地区土地流转现状

　　中国农业年鉴数据显示，截至到 2013 年底，全国共有耕地 13516 万公顷（20.27 亿亩），其中家庭承包耕地面积 8736 万公顷，流转面积近 1856 万公顷，分别同比增长 2.6%和 22.1%,从流转增速上来看，我国的土地流转速度还是很快的。土地流转的主要形式有转包、转让、互换、出租、股份合作以及其他形式。

　　流转形式中以转包形式流转的土地面积几乎占流转总面积的一半，其次为出租，约占三分之一，而以土地信托、拍卖、土地银行等新形式流转的土地仅占流转总面积的 5.5%.
　　
　　3.2 土地流转的典型代表

　　因为我国各地区的经济、地理、人口等因素不尽相同，所以也导致了各地区的农业发展水平差异性很大。近些年来，各地区根据自身条件对各种流转方式作了积极的探索，找出了许多各具特色的土地流转模式，例如宁夏平罗地区的“土地银行”模式、浙江温州模式等等。本文主要探讨两种具有代表性的土地流转模式，试图说明找出自身的流转模式才能成功，要勇于对新的流转模式进行探索。

　　这两种模式分别为，一是上海松江的家庭农场模式，二是绍兴的土地信托模式。

　　前一种土地流转模式在理论上比较适合农业生产，值得研究；另一种土地信托模式则是最近两年才开始兴起的一种流转模式，各种政策、制度都不够明确，所以也值得去探究一二。

　　3.2.1 上海松江家庭农场模式及 SWOT 分析
　　
　　家庭农场是指主要以农民家庭为生产单位，从事农业生产的农业生产经营活动。2007 年，上海松江地区开展了以家庭农场为主要形式的农业生产方式。其规模普遍在 100-200 亩之间，以“种养结合”、“机农一体”为主要形式。截至到 2012 年底，松江地区家庭农场已有 1206 户之多、耕地经营面积近 14 万亩，占松江地区耕地总面积的 4/5,取得了农户增收、生产发展双赢的有利局面，在2013 年中央以后文件中被列为鼓励发展的新型生产经营主体之一。

　　松江农场经营的四个基本原则。其一，农民自愿、有偿原则。村委会必须在与农户签订规范的土地流转合同之后，向其支付土地流转费用；其二，经营者自耕原则。符合条件的农户在申请成功之后，不得再将其转包给其他任何单位和个人，临时性雇佣工人除外。同时，经营者不得再从事其他专职工作；其三，适度规模经营原则。家庭农场的规模不宜盲目扩大，要与其劳动经营能力相适应，也不能包而不耕，造成土地资源的浪费。所以上海松江地区制定的规模普遍在100-200 亩之间；其四，经营者择优原则。家庭农场经营者必须要具备一定的条件，同时对于优秀的经营者可以适当延长承包期或者给予优先签约下一期农场经营的优先权。

　　松江农场模式的步骤如下：

　　第一步是集中农户的土地。所采取的措施主要通过高昂的补贴来激励农户自愿退出土地承包，将土地经营权交给村委会，首先每亩按照相当于 500 斤稻谷价款的统一标准发放给转出土地方，如果土地是流向农场的话，额外予以补贴 200元。与此同时，对于自愿退出土地承包的、年龄达到 60 周岁以上的男性农民、55 周岁以上的女性农民，在原来养老金进出上再增加 150/月的养老补助。

　　第二步，建立准入机制，只有符合条件的人员才能够经营农场。家庭农场的申请条件有：首先申请人要来自本村的农户家庭，且其家庭里至少应有 2 人或者2 人以上的从事常年务农工作；其次，在年龄上加以限制，男性年龄在 25-60 周岁之间，而女性则在 25-55 周岁之间，以便有足够的体力从事体力活动；其他还有要有一定的农事生产经营经验，掌握必要的农机技术等等。

　　第三步，符合条件的农户向村委会递交相关材料进行申请，村委会在收到候选人资料后组织进行统一审核，民主、公开、透明地评定。评定人员主要由本村的德艺双馨的老干部、足以服众的党员组成。

　　第四步，公示之后双方签约。村委会在确定农场的经营者之后，必须要在本村进行公示，村民在公示期间内无异议之后，村委会才能按照规定的土地承包经营权流转合同与经营者进行签约，明确双方权利和义务。

　　第五步，监督和考核。如果经营者有转租土地、擅自使用违禁农药等严重违反合同义务的行为，村委会将取消其农场经营资格。或者在一年试用期内，考核不合格者，也将失去经营资格。

　　3.2.2 松江农场模式的 SWOT 分析：

　　松江农场模式的优势：首先，不存在代理成本。林毅夫说，农业因具有内部规模不显着、劳动的监督和度量都极其困难的特点，而成为一个适宜家庭经营的产业。相比于农户将自己的土地折股成立农业合作社等形式而言，农场模式的经营方式不存在代理成本。因为农场经营着在向村委会缴纳固定的租金之后，其收益归自己，所以农场经营者有动力像经营自己的农场一样去经营农场；其次，松江所处的地理位置。松江地处上海西南部，经济发达，这就为土地流转打下了坚实的基础；第三，充分的社会保障制度。松江地区的农户在达到一定的年龄限制之外，就可以享受其各种社会养老金，这就使得农户没有后顾之忧，放心大胆的将自己的土地流转出去；第四，完善的农业社会化服务。种子、化肥等农资实行配送服务，农作物从种植到收割全部机械化，家庭农场的生猪养殖全程指导帮助，提供完善的养殖指导与防疫指导等技术层面的帮扶，甚至提供天气等短信通知服务。这样全面的信息、技术服务极大的促进了农场经营的生产效率。

　　松江家庭农场模式的劣势：松江的农场经营是由政府参与、主导的，所以政府在其中发挥着巨大的作用。政府对流转双方发放了大量的补贴，来激励农户资源转出土地经营权、吸引种植户进行经营。与此同时，当地政府实行高度的集权性、计划性，农户没有自主经营权，只负责种植，本质上与工厂里生产线上的技术工人没有区别，都不能决定生产什么，只能按照上级的计划去做事。

　　松江农场模式面临的机会：国家主席*** 5 月份在浙江调研时指出，农业现代化薄弱是我国的现实，应加快农业现代化的步伐，稳定粮食产量和保障国家粮食安全，保障重要农产品的有效供给，走出一条集约、高效、安全、持续的现代农业发展之路，与此同时还指出要保障食品安全。这些充分说明了党和国家领导人对于农业生产效率和提高农户收入、解决民生的关注。家庭农场模式既可以保证生产效率又可以增加农户收入。因为农场模式不存在代理问题，可以保障生产效率，同时由于政府高度的计划性，又可以保证粮食安全和食品安全。

　　松江农场模式的威胁：首先，松江农场模式最大的威胁在于补贴的不确定性。

　　政府部门为了吸引农户进行土地流转以及对农场的经营，无论对耕地转出者还是农场经营者进行了大量的补贴。除了对转出者给予每亩相当于 500 斤水稻的补贴外，还有 200-400 元不等的额外补贴；除了对转出方的补贴，还大量补贴农场经营者，例如，种植水稻的农场每亩 200 元流转进行补贴、有机肥补贴 10 元/亩、农资补贴 10 元/亩等等，每亩水稻的补贴将近 500 元，这些补贴固然是吸引众多农户申请经营资格的重要原因，但是这会形成政府部门财政上巨大的负担，一旦财政上负担不起，那么这种形式的土地流转能否继续就要打个大大的问号了。
　　
　　3.2.3 绍兴县的土地信托模式：
　　
　　土地信托，顾名思义，就是土地所有权人（委托人）为有效利用土地，提高土地的开发与经营效率，而将土地信托予受托人，由受托人利用其专业规划与管理，将开发经营的利润作为信托受益分配给受益人。浙江绍兴县在 2001 年就率先进行了土地信托服务方面的探索，其效果显着，在短短不到半年时间，全县流转土地 15.8 万亩，流转率超过 40%,土地的流转主体主要是种植大户以及工商业主。

　　绍兴县的土地信托模式主要有以下步骤：

　　第一步：组织人员对农户现有土地进行流转意愿调查，分析对其进行信托模式流转的可能性。 绍兴县在进行土地信托之前先进行了事先的意愿调查，避免了不必要的浪费。其调查内容主要是全县种植大户、县域内的村落所拥有的土地的基本情况。经过包括调研在内的多种形式的调查发现，农户对于土地流转的作用有一定的认识程度，所以流转意愿较强；第二步，大面积实施之前，先在部分地区进行试点。根据村级经济、土地规模、流转情况三项指标，选出有代表性的村落进行试点；第三步，设立土地信托服务机构。根据具体情况的不同，绍兴县建立了县、镇、乡三级土地信托服务机构，三级信托服务机构实行垂直领导，加强相互之间的联系与沟通。县级的信托服务机构在土地流转过程中起统领作用，镇级别、村级别的主要负责流转过程中的具体事宜。设立土地信托服务机构的主要作用在于进行土地信托的供需登记、第一时间发布具体信息、中介协调、时候跟踪、指导服务等作用；第四步，村经济合作社对有流转需求的农户进行统一反租，签订租赁合同。

　　试点村对于不愿流转的农户采取土地置换等形式消除影响土地集中的因素。对于参与信托流转的农户则在自愿的前提下与之签订规范的土地流转合同，具体细节各试点村进行因地制宜地协商。比如，与先锋村流转土地的农户签订了 6 年流转期限的合同；第五步，村集体对流转土地进行规划整理，使之具备规模化经营的前提条件。

　　经过集体研究，丰富村动工兴建了一个占地面积达 106 亩、科技含量高、经济效益好的现代农业示范园区；第六步，将整理好的具备了规模经营的土地信托给镇土地信托服务站，由其进行供需配对。村经济合作社只需要填写并向镇土地信托服务站递交《土地使用权委托流转申请书》即可，镇土地信托服务站对表格中的具体信息进行登记，输入计算机，以便对登记在册的信托土地进行准确、及时配对。在登记具体信息之后，镇服务站通过电视、互联网等多种形式，将登记在册土地的具体信息发布给社会大众，以便及时找到合适的需求方。需求方需要书面向镇服务站提出请求，对于符合要求的需求方，镇服务站将其与土地供给方进行协调、配对；第七步，供需双方进行直接谈判。双方在达成一致过程中，明确各自的权利义务、合同细节，并将之反馈给镇服务站备注。在签订合约之后，土地信托中心则发挥其他的作用，比如查处种植方违约进行非农化生产、协调农户与承包方之间的纠纷、提供小额贷款、发布市场信息、推广科技服务等功能；最后，对土地经营收益进行分配。按照合同约定，承包方及时将合同约定金额按照合同约定方式支付给村经济合作社，村经济合作社按照合同约定，将规定款项及时发放给农户。

　　3.2.4 中信土地信托模式

　　2013 年，中信信托有限责任公司与安徽省埇桥区政府对 5400 亩土地进行合作开发的项目，被誉为国内首单土地信托。此次合作所采取的土地流转信托项目为“混合结构化设计”.具体操作：首先，埇桥区政府将农户的近 5400 亩土地集中起来，然后作为委托人和代理人将土地承包经营权作为信托财产委托给中信进行管理，中信信托向农户发行信托单据 5400 万份，农户凭此单据在未来可获得土地的增值收益，之后中信信托将信托财产交由服务商（有时服务商也会承担一定的付款风险）进行一定程度上的整理，然后将信托财产以出租等形式赚取收益，再将收益发放给农户。B、C 类委托人主要是在进行土地平整过程中提供足够的资金。

　　对于农户的收益安排，中信信托这款产品采用的是固定收益+浮动收益相结合的方式，固定收益为农户每年可以获得相当于一千斤的中等质量小麦的收益，浮动收益信托项目收益的 70%.此外，农户还有机会作为劳动力获得工资收益，不过此项并不受合同约定。

　　3.2.5 土地信托模式的 SWOT 分析

　　土地信托的优势：首先，信托模式有利于实现土地市场化定价，实现土地经营权流转所带来了价值增值，从而最大程度地保证农户的收益，保证农户流转土地的热情；其次，土地信托模式能够有效解决土地经营与所需巨额资金的匹配问题。只要信托机构能够合理规划，市场化运作，就会有市场投资人对其进行投资，从而解决资金的问题，推动土地效益最大化；最后，将土地的未来收益变为收益凭证，证券化的收益凭证在一定的范围内可以自由转让、继承，从而加强其流动性，农户也可以在某些时候进行贴现处理，在某种程度上解决农户的贷款难题。

　　信托模式的劣势：信托模式首先得将广大的农地集中起来，这个过程无论是由政府部门还是村委会进行，都会产生巨大的交易成本，从而间接提高信托模式的代价；其次，关于土地增值收益分配、风险分担问题。此次项目的合作实行基本地租+浮动收益的模式，主要是为了保障农户的收益，降低农户一方的风险，从而提高其参与的积极性。这种利益分配、风险分担的模式具有一定的代表性，主要考虑了农户稳定的收益，也在一定程度上造成了土地信托的单一性；最后，土地信托中的信托机构不会直接经营信托的土地，而是经过中间环节之后交由某一经营主体去经营。也就是说，信托机构不能直接控制土地收益的产生，而只能够控制收益如何进行分配。

　　土地信托的机会：国外某些发达国家很早就对此类模式进行探索，比如美国。

　　我国对此模式的摸索起步较晚。此次合作项目被誉为全国土地信托第一单足以说明。与此同时，近些年上至中央不断释放政策信号，鼓励在土地流转过程中进行创新，这也就是说，对于信托机构而言，土地信托这一市场就像一块大蛋糕，信托机构有着巨大的业务发展空间。中信目前已经发展拥有数十个业务团队，分布在全国各地，开展相关工作的调研争取早日形成遍地开花的有利局面，掌握市场的主动权。

　　土地信托模式的威胁：首先， 缺乏宏观方面的政策制度的支持。虽然我国在 2001 年 4 月份通过了《中华人名共和国信托法》，但是对于土地信托却没有明确清晰的规定，政策的不确定性导致了信托机构的观望态度，规模较小的信托机构担心相关政策一旦发生变化对其所带来的不确定影响；其次，现阶段信托机构的同质化运作。公司战略层面，产品的竞争在于低价或者差异化经营。土地信托模式经营上，存在同质化竞争。都是采用将信托土地平整化之后招商、出租的模式，都不能直接控制土地的具体操作。比如，北京国际信托公司推出的 “无锡土地流转信托项目”.