养老社区定位、规模及选址

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　　【题目】持续照料退休社区规划和设计探析
　　【第一章】国内CCRC养老住区建设问题研究绪论
　　【2.1  2.2】CCRC养老住区在我国的价值
　　【2.3  2.4】国内外CCRC养老住区相关研究和实践
　　【第三章】我国CCRC现状及存在的问题
　　【4.1 - 4.3】养老社区定位、规模及选址
　　【4.4】退休养老住宅小区功能配置
　　【4.5  4.6】养老社区规划布局
　　【5.1】CCRC养老住区公共服务设施设计
　　【5.2  5.3】CCRC养老社区住宅设计
　　【结语/参考文献】中国CCRC养老住区构建研究结语与参考文献
　　
　　第四章 我国 CCRC 养老住区规划研究

　　4.1. 定位

　　4.1.1. 影响定位的因素。

　　（1）经济实力。

　　我国目前实行的是全民福利体系，但由于我国人口数量大，政府资金有限，福利政策所产生效果并不显著。我国很多老人个人养老资金不足，需要依靠固定退休工资或儿女的援助。而根据目前国情，"421"的家庭结构下一双儿女一般需要赡养 4 个老人，由于人均寿命的延长，四世同堂也不为罕见。因此大多数子女能够给予老人的援助也很有限。故大量的"世外桃源"般的高档居住区势必不可取，我国 CCRC 的市场定位不宜过高。

　　（2）消费观念。

　　不断提高的生活水平，老人日益改变的消费理念和 CCRC 中必须完善的服务体系，也决定着 CCRC 并不是仅仅满足居住要求的住区，而是提升老人生活品质的住区。这里所说的生活品质，包含了物理环境的舒适度、服务的完善度和人际环境的适宜度。这也意味着 CCRC 的定位不宜过于低廉，以免开发商在保证收益的前提下出现降低生活品质的现象。

　　4.1.2. 我国 CCRC 住区的定位。

　　我国 CCRC 养老住区的确定应效仿普适性居住区，根据其所在城市、所面向的人群不同，整体具有高、中、低端各等级的区别，而非全部定位为高端养老住区。

　　CCRC 中低端定位则意味着该 CCRC 面向的人群是中低等收入的老年人，以满足大量的社会养老需求为主要任务，其服务与设施仅需满足基本要求；而高端定位的 CCRC面对的老年人群收入较高，其内部除必须满足的公共服务设施外，还可以根据其具体情况提供额外的服务和设施。

　　综合以上，CCRC 的建设应该以高中低多层级的形式全面发展，并以面向中等收入的普通老人为主。同时，这必将促使中低端 CCRC 开发商把目光由"硬环境"（地理环境） 更多地投向"软环境"（人际环境）.

　　4.2. 规模

　　规模的确定是 CCRC 规划设计前必须要考虑的问题，它是设计的出发点。一方面，CCRC 的规模，一定程度上可以效仿我国居住区或居住小区的规模确定模式，分别通过其人口规模和用地规模来确定。但是 CCRC 入住者身心素质上具有明显的特殊性，因此相应公共服务设施也存在一定的特殊要求。另一方面，CCRC 的规模控制可以参考国外丰富的经验和研究成果，但我国老龄化背景较为特殊，确定国内的CCRC 规模需考虑我国国情的特殊性。二者共同导致 CCRC 的规模控制研究极为重要。笔者认为，CCRC 养老住区的规模控制应该根据其影响因素，结合国内外已有研究成果和国内已有的相关规定综合考虑。

　　4.2.1. 影响因素。

　　规模控制的影响因素一般有以下几点：

　　（1）老人自身能力。

　　首先是老年人的认知能力。随着老人感知能力一日日的衰退，老年人的心理认知范围也在日益缩减。而 CCRC 的规模则决定了其认知范围的大小。规模如果已超出了老人的认知范围，容易造成老人认知能力混乱、无法建立正常的社会关系，同时，也会降低超出其认知能力之外的公共空间的使用率。由此可见适宜的规模尤为重要。

　　其次是老年人的基本生活圈。由于老年人身体机能下降、认知范围缩小，老年人经常逗留和使用率最高的户外场所一般为其住宅周边的围合空间、景观绿化节点、出入口等公共区域。相关研究表明，倘若以家庭住址为圆心，老年人会在大约 180~220m为半径的区域内活动，这也是老年人步行 3~5 分钟的路程，150m 则是最可接受的舒适步行距离.老年人在该范围内主要以亲友、邻居作为交往对象，同时在认知方面也较为熟悉，易产生信赖、安全和亲切的心理感受。在此，可将 180~220m 作为离老人最近服务中心的距离。换句话说，可将 CCRC 内最低层级服务中心的服务半径设置为 180~220m,以此作为 CCRC 规模控制的参考依据。因为城市范围内常用矩形地块，圆形地块数量较少，所以在计算时用矩形代替圆形，经过一系列计算可知理想的 CCRC 组团的最大占地面积在 6.48~9.68 公顷内。

　　（2）我国实际情况。

　　首先是社会需求。养老住区是为解决人口老龄化而生，面对大规模老年人口数量和养老产品的需求，一定量的大型养老住区势必产生。不同国家及地区所面临的情况不同，其"大型"的定义也不尽相同。如果规模过于庞大，导致老年人居住过于集中，便会造成居住在居住区边缘的老年人无法有效和便利地使用公共服务设施，并出现因为阻隔了老年人同其他年龄阶层的正常交往活动，从而致使年龄隔离或危害老年人心理健康的"老人城"现象等诸多社会问题。

　　其次是人均土地利用率。CCRC 的规模越小则意味着人均土地利用率越低，我国的城市土地资源已然十分紧张，CCRC 要实现低密度模式需要通过压缩其他用地来获得，这在我国并不实际。从这一方面讲 CCRC 的规模需要适当扩大。

　　再次是经济性等因素。一方面对于开发商来说，要综合考量资源是否有效配置与管理成本等要素，并满足 CCRC 对于住宅类型的多样化需求和其对全面优质基础生活设施的要求，无论是住区的人口规模还是用地规模既不能因过小而对医疗服务、活动设施的效益与利用造成损害与不便；又不能因规模过大而使处在初期摸索阶段的投资和管理产生困难。另一方面对于住户来说，开发商的投资成本越低，住户的入住和生活成本就越低。

　　4.2.2. 我国 CCRC 规模的确定。

　　如上所述，CCRC 规模是平衡了各方面因素得出来的结果，笔者认为，在这里无法为 CCRC 规模给出一个标准答案，只能给出一个相对合理的规模范围，以作参考。

　　（1）国外 CCRC 规模控制。

　　在对我国 CCRC 养老住区规模进行确立前，先探讨下国外相关研究和案例，以供参考。

　　以美国为例，笔者整理了美国对于 CCRC 规模的相关界定（如表 4-1），其中小型规模的 CCRC 的占地面积与前面算出的理想 CCRC 的占地面积大致相符。

　　此外，根据美国相关部门于 2010 年的统计结果得知，在美国大概有超过 1900个 CCRC,每个住区的居住单元均在 300 个以上，其中约 1/3CCRC 建有超过 300 个单元，只有 8%的 CCRC 有 500 多单元。美国建协相关设计指南指出，300 户~400 户为老年住区相对合理的居住规模.该规模的确定综合考虑了老年住区中公共服务设施的经济性、利用率和老年人社会心理等重要因素，旨在解决独立养老社区中出现的老年人集居性较强、年龄结构较为单一的实际问题。该规模控制指标值得我国 CCRC控制规模的制定进行一定的借鉴与参考。表 4-2 所示的几个国外 CCRC 的规模基本与这一规模要求相符合。

　　但我国首先居住形式无法实现以低层住宅为主；其次城市土地资源紧张，要求住区土地利用率较高；从经济效益方面考虑，无论是增加开发商的投资收益的角度还是降低人均居住成本的角度考虑，都决定了我国养老住区的人口规模需在参考国外的基础上扩大。

　　（2）国内 CCRC 规模控制。

　　全国老龄办于2006年2月23日发布的《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》

　　中指出，预计到 2020 年我国的城市老年人口比重将达到 17.17%,因此人口规模 3~5万人的居住区中的老年人口将达到 5151~8585 人；由马光、胡仁禄所编著的《老年居住环境设计》显示，目前我国具有集居性质的养老设施大致分为的老年公寓、养老院、护理院、托老所四种类型，根据总老年人口数的 4%~5%确定其总收容能力;在我国，大约 61.64%的老年人口具有配偶23,单身老年人口超过老年人口总数的三分之一，据此推算出每户空巢独居老人家庭的平均人口在 1.5 人左右.依据以上数据，可以测算出要解决城市居住区内集居型老年人的居住问题，CCRC 的居住人口最小值在207~258 人之间，最少户数约为 138~172 户之间。

　　根据《老年人居住建筑居住标准》的相关规定，称为"特大型"的老年住宅或老年公寓的居住人口规模需为 200 人以上，其人均用地指标为 100~110m2 24.依照此规定，CCRC 显然符合特大型规模的标准，相应的其人均用地指标应当符合 100~110m的相关规定。根据前面所推算的理想的 CCRC 组团的最大占地面积，得出 CCRC组团的最大居住人口在 880~968 人之间，最多户数在 586~645 户之间。

　　另外需要指出的是：另外需要特别注意的是：一方面，伴随着老龄化程度持续加深，老年人口比重也会随之提高，例如，2020 年的老龄化程度为 17.17%,到 2050年将增至 31%左右；另一方面，随着高龄老人整体人口规模的持续扩大以及居住观念的转变，进入独立型老年住宅的老年人数量也将持续增加，依据国外及港台地区的发展经验，独立型老年住宅的老年人口占总老年人口的 10%左右.

　　受以上综合的影响，为满足居住区内集居型老年人的居住需求，CCRC 的老年户数最小值会随之加大，但其组团最大居住户数的不宜超过 645 户，由于自理、介助、介护的比例为 12:2:1,意味着自理组团的户数不宜超过 645 户。根据 2010 年的《老年养护院建设标准》（建标[2010]194 号）规定，养护院超过 500 床则分点设置为宜。

　　那么，以养护院作为 CCRC 介护组团的参考依据，其介护老年人口最大也不宜超过500 床。由此得出 CCRC 中自理和介助老年人口分别不超过 6000 和 1000 人，入住老人总人口数不超过 7500 人即 5000 户为宜。当然这仅是基础推论，存在可调整的空间，但 CCRC 的总体规模一般控制在居住小区的规模（见表 4-3）内，避免出现"老人城",引起社会问题。

　　由于现实条件的限制，我国 CCRC 无法像国外 CCRC 一样以小规模、低密度的形式存在，而扩大规模后又会因此产生一系列问题。从规划和建筑层面尽可能得解决这些问题也是本文的重点。

　　4.3. 选址

　　4.3.1. 选址条件。

　　由于我国社会资源并不如西方国家丰富和完善，为了使 CCRC 能够尽可能的体现可持续性照料在服务资源和"原居安老"问题上的优越性，住区在选址的时候就需要考虑以下几个条件：

　　（1）对外交通便利。

　　人是具有社会属性的，老年人也不例外。老年人从工作岗位退休，就意味着失去了由工作带来的社会环境和人际关系，在经历这一次隔离之后，他们不希望因居住环境过于遥远而带来第二次隔离。老年人的生活需要与亲朋好友的来往、与社会的交流。

　　为使居住在 CCRC 的老人拥有同样享受教育、就业的权利，并能够参与丰富多彩的社会活动（如展览、电影、聚会等），促使其尽快融入社区生活，充分维护老年人尊严，防止其被隔离与孤独等负面情绪的产生，在选址上必须非常重视便利的对外交通。

　　（2）社会公共资源丰富。

　　在选址时，CCRC 应该尽可能地选择周边城市公共设施丰富的地区，比如医疗设施、交通站点、商业网点、公园绿地设施等，并具有很好的可达性。以功能全面、服务优质可靠的邻近公共服务设施弥补基地内相应设施的不足，尤其是医疗设施。医疗设施对于 CCRC 是非常关键的服务设施，但住区内的医疗设施在医护人员和医疗设备上都不足以支撑对重大疾病的治疗与检查。因此住区周边完善的医疗设施对于拥有健康问题的老年人在住区内长久生活至关重要。

　　同时，丰富的社会公共服务资源能够避免重复建设从而降低投资成本，进而减轻老年人的入住经济负担并能更好更快地融入周边生活环境25.

　　另外，这一选址条件是提出"CCRC 位于远郊风景区不可行"这一观点的最为重要的因素。若养老住区周边没有相对完善的设施，住区内大量必备设施的建设必将极大地提高投资成本，投资者很容易将资金压力转向入住者，住区的定位也会顺理成章的变成一个高档度假住区，难以建立一个相对完善的养老住区体系。

　　（3）环境宜人宜居。

　　老年人对环境变化的敏感性很强。老年人对于环境发生的改变有较高的敏感性。

　　为使得老年人能有一个舒适宜人、足以安享晚年的环境，该项选址条件对于 CCRC的自然及人文环境均提出了较高的要求。如，由于老年人常常把静坐晒太阳作为生活中非常重要的一部分，CCRC 用地的日照时间标准应该比普适性居住区更高；老年人相较年轻人对于温度和空气更为敏感，并且对于医药有着更大的依赖性，这便对CCRC 用地的通风条件提出了更高要求。

　　人文环境意味着对于用地周边人群有着一定的条件限制，例如为防止老年人产生隔离感或被遗弃感等负面情绪，CCRC 往往优先选择已开发并具有一定人口密度的建设用地。另一方面，为提供丰富的老年生活，增强与周边人群的交流，住区应依照的自身定位，邻近拥有相似文化背景的住区，规避文化背景差异过大或犯罪率、安全隐患较高的邻近社区。此外公交站点、集贸市场等易产生噪音或其他污染的区域也不宜靠近老年人活动设施。

　　4.3.2. 选址原则。

　　由前述对于住区选址条件的分析可知，远郊或风景区并不能作为 CCRC 建设地址的理想选择，应该遵循新市区、近郊区与老城区平衡发展，以及养老住区与城市普通住区混合规划等原则。

　　（1）新、老城区和近郊区均衡发展。

　　为避免老人在城市某一区域过分集中，包括 CCRC 在内的独立型养老住区应采取较为均匀的分布方式。这样既能避免老年人居住空间高度聚集引发的城市人口年龄阶层分异以及居住空间过度分异而产生的社会问题，又可鼓励各年龄阶层的频繁交流，促进老年人培养年轻的心态及生活方式，也有利于基础设施的合理利用。

　　CCRC 的选址大致可以分为三个区域：老城区、新城区与近郊区。

　　老城区虽然具有公共交通发达，社会资源丰富等优势，但其土地资源紧张，地价较高，旧城改造的拆迁成本也极为高昂，势必会导致 CCRC 入住价格也随之水涨船高，所以在老城区设立 CCRC 具有一定难度。

　　新城区拥有相对较低的土地价格和 CCRC 可以加以利用的完善的公共服务设施，选址在这里，不但有利于缓解老城区住房及交通的压力，且可以适当改善部分城市老城区老年人口密度较大的情况。缺点是部分新城区在交通出行方面与老城区相比尚不太成熟。

　　同新城区相似，近郊区拥有较为低廉的土地价格，与城市的联系也较为便捷。此外，近郊通常拥有优美的风景和适宜居住的环境条件，这与老年人渴望亲近自然、田园生活的追求是相一致的。值得注意的是，选择近郊区时，CCRC 用地距市区的车程不宜太远，一是避免周边社会公共设施不足以支撑 CCRC 的需要，二是避免老年人因此产生与世隔离和被遗弃的心理感受。

　　在我国，CCRC 的选址建议选择在近郊区或交通较为便捷的新城区。

　　（2）养老住区与城市普适性居住区混合规划。

　　《南京新建地区公共设施配套标准规划指引》中提出了"居住社区"的概念，相当于《居住区规划设计规范》居住区的规模。理论上来讲城市居住用地由许多个居住区组成（图4-1）。其中所指的"居住社区"概念，是以中心服务设施为圆心，400~500m为服务半径，由自然地理边界或城市主干道分割成的以居住为主要功能的片区，其规模通常限定在 3 万人左右；并拥有相对完善的配套服务设施，能够提供较为完善的日常生活服务项目.

　　《老年人建筑设计规范》中特别指出："老年住宅、老年公寓、老人院都应设置于居民区，使老年人不脱离住区生活。同时组成相应的生活保障网络系统，使老年人得到良好的住区服务，真正获得安度晚年的生活环境。"国外不少养老住区距离城市较远并缺乏生机，居住于此的老年人易与外界形成地理和心理的双重隔离，这些养老住区固然环境优美、设施齐全，但与我国老年人的养老生活是不相适宜的。

　　总之，CCRC 的规划选址应综合考虑城市普适性居住区与养老住区的共同规划和设计，以嵌入城市居住体系，避免孤立选址，在城市总体规划的指导下，完成 CCRC的规划设计。