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【题目】
中小型房地产企业融资困境探究
【第一章】中小房地产公司融资路径探析引言
【第二章】
中小型房地产企业融资理论与实践
【3.1 3.2】
JD地产公司情况分析
【3.3 3.4】
JD地产融资情况及解决方案
【第四章】
中小型房企金融创新的方向
【结论/参考文献】
房地产企业融资问题研究结论与参考文献
第一章引言
第一节 选题背景及意义
一、选题背景
90 年代以来，房地产业已经是我国国民经济不可替代的支柱产业之一，房地产业是否健康成长将直接影响到能否国泰民安。但是最近几年，我国房地产市场呈现出终端房价上涨太快、地产投资总额节节攀升、空置住房数量不断增加、投融资结构不理性等大量危害房地产市场健康运行的问题不断出现。正因如此，当局出台了一系列如土地交易开发、税率调整、差异化利率等宏观政策增强对房地产市场的健康成长进行引导控制。现阶段正是中国房地产深度调整的时期，各种宏观政策调控的影响正不断在整个房地产领域显现，这些宏观调控政策不仅是对大中型房地产企业产生影响，对于中小型房地产企业来说，这种调整效果会越发的明显。近期，在政策影响下房地产投资额不断下降和房地产价格也有所松动，同时伴随着国民经济增速的下滑与通货膨胀率近期的增长回落，加之担忧不良率的上升从而导致各大金融机构对房地产企业的资金支持越发审慎，从而导致了房地产企业在融资的环境上没有太大的好转。由于缺乏资金的推动，对于资金密集型的房地产行业，无论大型还是中小型的房地产企业，由于行业的不景气导致一些有条件转型的房地产企业正通过不同的方式渐渐从单纯仅靠拿土地、融资开发、全盘销售为主的传统房地产市场离场，有些正调整以往的经营方式，有些转向一些其他的新兴行业。房地产企业在融资领域的活动中，不但会被外部融资环境的变化所影响，还将会因为企业自身管理水平的高低、策划是否合理可行以及对市场未来预期信心强弱的影响，尤其对于我国的中小型房地产企业来说，宏观政策的影响和金融机构对其资金投放选择的审慎会更为明显。现在的房地产企业，为了能在市场竞争中存活与发展，需要通过改变一些以往的融资模式，需要在融资的道路上寻求创新，只有这样才能为房地产企业解决融资这个核心问题。
二、选题意义
本研究具有以下几点意义：第一，将对房地产企业，特别是对中小型房地产企业融资的选择上将有普遍的可借鉴性；第二，本文分析研究将能为房地产企业融资的贡献一些具有操控性的理论依据和实用方式；第三，意在对各种融资模式的剖析，解决如何优化房地产企业融资模式的构建，非常有益于提升中小型房地产企业的核心竞争力。
第二节 国内外研究现状
一、海外的研究动态。
因为海外的房地产市场成长较早也相对较为成熟，整个资本市场化的水平也比国内要高，同样房地产所占用的资金在所有工业规模经济资金占的比重也同样非常的大，所以海外特别是美国，是房地产金融领域研究处于全球最领先的地方。以美国的房地产金融研究为例，它主要在两套不同的研究领域：一套是在规范分析房地产金融的核心理论之上，发明创造相对应的金融产品，各家金融企业以不同标准的金融产品来支撑房地产企业的成长；一套是通过实证分析房地产企业的融资方式的整体组合效果，追求最优的融资组合方式。而在欧洲国家那些房地产成长也同样较为成熟的地区，房地产企业的在融资方式上主要会依赖于一些资本分析公司的分析结果进行决策，那些资本分析公司往往会将目标房地产企业的资产构造情况进行分析比对，从而来出具该项目是否具有投资价值及可行性的分析报告。
在房地产企业的融资模式分析领域，同样海外的研究也相对的更早。究其原因是由于中国开始有真正的房地产市场也只有 20 多年的时间而已，但海外的房地产企业市场发展要远远早于我们。同时也由于国内融资模式作为房地产开发项目管理的核心要素在房地产项目的商品化在市场执行和营销的运用较晚，从而影响到在对房地产项目整体的推进也较晚而导致的必定结果。海外的学者以及房地产企业在融资模式优化的过程中不但早早就发现了融资过程中呈现的各种问题，并且也早早就发现了房地产企业的所有运营状态，特别是对融资模式的优化情况，能够第一时间影响到房地产企业的整体运营和盈利水平上。
二、国内的研究现状
中国的房地产市场放开的较晚，市场化程度也不高，经过近些年的迅猛野蛮式发展，不巧遇上了全球性金融危机。中国政府不得以出台了相应的宏观经济政策，通过这些政策的调控与干预，传导到市场导致银行银根缩紧，从而推动了地产项目信托化，这样的外部融资环境使得房地产企业融资将面临更为苛刻的要求。距今为止，中国的房地产企业的融资模式研究还主要依靠优化融资工具的组合与提高房地产企业自身的整体实力为主导。中国的研究对照海外来看，因为起步比较晚，在房地产企业的资本结构分析方面，在房地产企业的融资渠道分析方面，以及财务结构合理性分析和企业的融资工具使用评价效果方面还初步局限于理论探讨的水平，远远没有深入运用到具体项目的实践领域。中国房地产企业对于如何高效运用适当的融资工具、如何对新型融资工具的组合组合构建等方面还不成熟，仅有如下几种主流看法：倡导房地产信托、基金等新型融资方法；倡导债券、融资租赁等融资方法；倡导融资工具组合的方法。
三、发展趋势
可预见到的今后几年，由于国家政策的不断调整和市场的竞争与发展，房地产企业特别是中小型房地产企业将不再仅依附于传统的融资工具，必将要开拓出更为先进合理的融资模式，同时将其与原来的融资工具组合运用，才有可能为中小型房地产企业融资开辟出新的局面。
四、文献综述
杨小锋（2007）1提出：“房地产业是典型的资本密集型产业，房地产开发项目规模大、周期长、房地产价值高昂等行业特点决定了资金成为房地产企业发展壮大的关键因素。特别是我国加入世贸组织以后，企业面临的来自国内、海外的市场竞争日趋激烈，融资环境和融资渠道也变得更加广阔和复杂。这就要求房地产企业必须充分考虑融资规模、融资方式、融资速度、融资成本、融资难度和融资风险等因素对企业竞争发展的影响。如何确保房地产企业融资渠道广泛、资金充裕，不仅对房产企业自身发展有着重要意义。”倪仁泉（2007）2提出：“随着改革开放的进行和经济体制改革的深入，房地产行业己经逐步成为我国的支柱型产业，社会上和学术界有关房地产开发企业的讨论也日趋激烈。在我国房地产开发行业中，中小开发企业占了八成，并且由于行业的高回报率和进入门槛相对较低，新进入的中小型企业还在逐年增加。但是房地产行业又同时具有高风险性，随着行业的日趋成熟，市场对这些中小企业的挑战也越来越大，其中融资管理是中小房地产企业面临的最主要问题之一。”黄卓 （2008）3提出：“从理论上讲，通过股市筹集资金是房地产企业与资本融合的理想模式，是房地产企业做大做强的必经之路。然而，由于监管层对房地产企业的上市一向非常谨慎和严格，使得房地产企业的上市融资之路一波三折。”席兆胜（2008）4提出：“房地产业属于国民经济的先导型产业，对其它经济部门具有带动作用。而房地产市场是资金高度密集的运作体，可以说没有资金就没有房地产。因此有效地解决该行业的融资问题是促进其健康发展的重要条件。近年来，我国房地产业相关宏观政策不断调整，一系列政策对房地产开发企业资策略产生了巨大冲击。过去以银行贷款为主要融资方式的房地产开发企业普遍临资金空前紧张的压力，尽快构建多层次、多元化的融资格局势在必行。”武书义（2008）5提出：“我国停止实物分房以后，房地产业得到了迅猛发展，在国家实行的扩大内需政策的引导下，银行信贷成为推动房地产业起步和发展的唯一融资渠道，导致了我国房地产金融市场的畸形发展。”陈珊（2009）6提出：“中国房地产业经过二十余年的发展，从小到大，已经发展成为一个对国民经济具有重要影响、受到社会普遍关注的产业。房地产开发企业的融资问题一直是个热点问题。由于房地产业是资金密集型行业，在土地开发和商品房经营过程中需要大量资金的投入，需要健全的金融业和资本市场作为其强有力的支撑。不断扩大融资渠道、降低融资成本，是房地产开发企业寻求持续发展路径和提升资本运营能力的必然要求。”赵娜新（2010）7提出：“房地产业是一个高度的资金密集型产业，主要有高投入、高风险、高产出的特性。能否获得充足的资金支持对房地产业的发展至关重要。到目前为止我国除了部分房地产企业能够通过上市取得融资外，绝大多数房地产公司开发项目只能依赖银行贷款。随着我国房地产投融资体制的变化和中国人民银行关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款限制性规定等政策的出台，融资门槛逐步提高，房地产企业的资金需求面临着前所未有的挑战。房地产企业是否能获得足够的资金支持，融资渠道是否畅通，已经成为制约中国房地产企业进一步发展壮大的关键因素。如何解决房地产业发展的资金瓶颈，尽快建立健全多渠道的房地产融资体系，已是摆在全行业面前急需解决的重大课题。房地产融资无论是对于金融业还是房地产企业来说，都是非常重要的问题。”刘旦（2011）8提出：“房地产业是典型的资金密集型产业，有效解决该行业的融资问题是促进其健康发展的途径。我国房地产资金来源主要以银行贷款为主，其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资等占比例较小，融资结构比较单一。近几年，政府出台的一系列金融信贷政策，提高了房地产企业贷款的门揽，提高了房地产企业的自有资金比例，加上 2008 年次贷危机诱发的金融危机，使得一半以上的房地产企业面临资金链断裂之患，迫使房地产企业调整资本结构，积极寻找新的融资渠道。”
综上所述，无论从学术上还是房地产企业自身发展的需求上，都认可巨大的资金需求是房地产企业不可或缺的，融资对于房地产企业是极其重要的，但如何才能让房地产企业，特别是中小型房地产企业能在瞬息万变的市场上根据企业自身的情况顺利完成融资，实际解决企业发展必要的资金需求，这个是我们需要重点探索的。
第三节 本文研究思路及创新点
一、研究路线
本文使用提出问题、分析问题和解决问题的方法组成了文章的技术路线。
二、研究方法
本文采取了常用的问题分析法、辩证研究法、文献参考法、概括法和演绎法用于研究。
三、本文创新
本文有如下几个创新点：第一，详细把中小型房地产企业的融资模式进行了剖析；第二，通过对 JD 地产的融资近况和问题进行剖析，使得能为中小型房地产企业融资贡献可借鉴经验和思索；第三，结合中国现实，提出了中小型房地产企业融资创新的解决方案。
