房地产融资理论概述

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　　【题目】内蒙古房地产业融资问题探析
　　【第一章】内蒙古房地企业融资发展探究绪论
　　【第二章】房地产融资理论概述
　　【第三章】内蒙古房地产业发展及融资的现状与问题
　　【第四章】新华联雅园房地产项目融资实例分析
　　【第五章】内蒙古房地产融资项目的启示与建议
　　【参考文献】内蒙古房地公司融资建设研究参考文献
　　
   
　　第二章 房地产融资理论概述

　　2.1 房地产融资的概念及特征

　　2.1.1 房地产融资的概念

　　狭义上讲，房地产融资是指房地产企业或项目的直接和间接融资的总和，这其中包括房地产信贷和资本市场融资等。广义上讲，房地产融资是指在房地产项目开发、流通及消费的整体过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集、运用和清算。

　　2.1.2 房地产融资的特征

　　与其它产业融资相比，房地产融资具备一些较独有的特质，主要表现在以下五个方面。

　　（1）产品生产周期长。一般而言，一个房地产项目从开发策划、取得土地、开工建设、到房屋销售以至回款最少也要 2 年的时间，有些甚至达到 3-4 年或更多，与制造、金融和服务等行业相比，资金周转时间都相对较长。

　　（2）房地产融资金额大。一个房地产项目的运作需要支付设计、人工、材料、土地出让金、税费、管理等大量资金，小一点项目的融资金额在几百万、几千万，而大些的融资可能达到上亿甚至几十亿，相对于一般的项目融资更加增加了难度。

　　（3）面临较大的经济风险和政策风险。房地产业的兴衰与宏观经济运行走势关联度极强，行业波动非常明显。在我国，对房地产的政策调控又是政府宏观经济调控的重要方式之一，房地产业受国家政策调控的影响更大。因此房地产开发企业的经济风险及政策风险都相对较高。

　　（4）需要担保。我国的金融机构为了降低来自房地产行业的贷款风险，一般都要求企业必须提供担保。房地产开发商在取得土地使用权后，要用土地作为抵押物担保进行融资进行开工建设，而在建设过程中又以在建资产担保筹集运营资金。

　　（5）资金专用性强。房地产融资贷款基本要求投向房地产领域，具有很强的针对性。资金投向只能围绕房地产商品的生产、分配和消费过程。

　　2.2 房地产融资的影响因素和基本原则

　　进行房地产融资时首要考虑的就是如何根据企业自身实力、市场趋势及项目未来预期等条件进行具体分析并对项目做出符合市场价值的评估。其次则是从投资者的立场出发，考虑如何在融资过程中保障融资方的资金安全，即对融资资金的进入和退出交易结构进行科学、合理、经济的设计。第三要考虑融资项目对融资方的吸引力，即要从融资方的角度分析其为何会钟情于项目并愿意提供贷款。因而，在房地产融资的过程中，应重点考虑以下影响因素并坚持以下几个基本的原则。

　　2.2.1 房地产融资的影响因素

　　房地产企业在进行融资策划时，首先需要分析企业自身的资本状况，在满足企业基本运营与保障经营风险的前提下，对各种融资模式的融资成本、融资风险和投资收益等几个方面进行综合性评估，以制定科学、合理、经济、安全的融资方案。通常，影响房地产企业融资模式选择的因素主要有以下四个方面。

　　1.融资成本。融资成本是由于房地产企业为取得和使用资金而必须支付的各类费用，主要由两部分构成，即使用资金本身需要支付的资金占用费和筹措资金过程中花费的各类费用。资金占用费主要包括资金的时间价值和风险补偿，通常即支付的利息；资金筹措费包括手续费、代理费、印刷费等。不同的融资模式其资金成本也是不一样的。如股利的资本成本一般就比较高，相比较而言，债务资金的资本成本就比较低。企业必须从资金的形式及筹措的难度等方面综合考虑各种融资模式的资金成本，以达到优化融资结构、满足融资需求的目的。

　　2.经营风险。房地产企业由于更容易受到宏观调控政策的影响，故其经营风险主要来源于市场变化剧烈带来的利润的不确定性上。因此市场的风险带来的销售收入的影响以及经营杠杆这些影响房地产企业经营风险的因素通常也会影响到融资企业的资金结构。市场走势越明朗，房地产企业的销售收入越稳定，则其承担固定利息费用的能力就越强，从而债务资金的比例就可适当提高。

　　3.财务风险。房地产企业的财务风险主要是指不能按时偿债而带来的缺少流动资金、难以维持基本运营甚至导致企业破产的风险。房地产企业如果为了满足高速扩张而需要的大量资本，不惜铤而走险加大负债融资力度以追求更高的财务杠杆效用，那将会增大企业的财务风险。因而，如何科学规划、长远考虑、未雨绸缪，从而把企业财务风险控制在自身可以承受的范围内，是优化资金结构所必须充分考虑的事项。

　　4.资金来源的可靠性。资金来源的可靠性是指能否找到稳定的资金提供者以按时、按量提供所需资金。稳定的资金提供者要求其具有比较强大的资金储备或资金流通与筹集能力，目前在我国，商业银行就是最具有代表性的稳定的资金提供者。同时，资金能否适时、按量地提供，不仅与资金提供者本身有关，而且与国家的宏观调控政策、相应的法规与制度有关。因而，房地产企业还应密切关注国家政策与法规的调整与变动，适时调整与资金提供者的契约，以保障所需资金的可靠性。

　　2.2.2 房地产融资的基本原则

　　房地产企业在融资的过程中不仅要综合考虑各种重要影响因素，还应该遵循一定的基本原则。

　　1. 规模适度原则。规模适度原则是指房地产企业的融资额度应与企业自身的偿债能力相适配。房地产企业不论采取什么样的融资模式与渠道，都首先应该确定一个合理的融资量。同时，房地产企业在对自身偿债能力进行评估时也应采取相对保守的原则，不能以最优状况为预期，以免遭遇意外的风险。因此在确定融资规模时，不仅要考虑房地产开发经营的规模、周期、市场状况等，还要估算总的资金需求量及资金需求的动态进度，合理安排各期的投资支出，以避免长期的大量举债。如不能科学规划所融资本的动态配置就会造成以下问题：融资量过大会增加融资成本，降低资金的使用效率；融资额度过少，又会影响资金的及时供给，从而影响项目运作的进度和规模。

　　2.风险收益原则。风险收益原则是指房地产企业在进行融资时，不能仅仅看到融资所带来的收益，还要看到其对企业可能带来的显在与潜在的财务与经营风险。房地产企业进行负债经营时，将会面临资金链断裂、还本付息、破产偿债等一系列风险。负债经营固然可使企业通过财务杠杆提高资本收益率，但也可能造成企业因经营风险而带来的破产威胁。因此房地产企业在进行融资活动时，不仅要考虑负债经营的财务杠杆所带来的益处，而且要全面衡量融资给企业带来的风险，力求维持融资收益与风险的均衡。

　　3.成本效益原则。成本效益原则是指房地产企业在融资过程中，要全面衡量某一融资模式所需的成本，使其与预期带来的收益相适应。房地产融资是为了投资，所以房地产融资必须首先确定有利的投资方向和明确的资金用途，统筹考虑融资和投资两个环节，力求融资成本低而投资效益高，实现最优的成本效益。由于各种不同的房地产融资渠道和融资方式具有不同的融资成本和融资难易度，因此房地产企业在融资时应该选择合理的融资渠道和方式，力求降低融资成本。

　　4.时机适当原则。时机适当原则是指房地产企业在实现融资的过程中，必须根据项目的进度和资金需求合理安排适当合理的筹集时机和规模，从而避免当取得资金过早时造成闲置，或者因资金到位时间滞后而影响项目的正常运行。同时还要根据项目的进展状况，实现所筹集资金的动态均衡配置。将全年的资金需求量按期分配，同时结合资金的回收状况，合理适度地安排融资、投放和回收计划。

　　2.3 房地产融资方式

　　房地产融资依据其资金来源途径可分为外部融资与内部融资两种形式。

　　2.3.1 外部融资

　　依所有权及资金占用时间不同，外部融资一般分为主权性融资及债务性融资两种形式。

　　1.主权性融资
　　
　　主权性融资是指融资者向出资者出让一部分利润以获取融资的行为。这种融资方式的特点在于所注入的资本是企业的永久资本，对资本的使用方式不受制约。同时，出资者与融资者共享利润的同时还要共担风险，降低了企业的融资风险。但缺点在于融资成本比较高，融资程序比较复杂，而且可能牵涉到企业所有权与管理权问题，造成企业正常经营的困扰。主权性融资又有以下三种形式。

　　（1）合作开发融资。合作开发融资是指具有土地使用权、开发资质、建设资金等要素的不同当事人共同出资、共同经营、共担风险、共享利益的合作建房行为，是一种房地产开发的联合经营行为。这种合作方式不限于一方出地、另一方出资，也可以双方共同出地出资。使用合作开发融资可以减少房地产企业自有资金的投入，从而减少风险。合作开发融资的缺点在于以牺牲一部分企业利润为条件。因此，合作开发融资的成本较高。特别是如果项目的运作比较成功，获取利润比较丰厚时则损失的项目利润就会更大了。另外，寻找项目合作者可能要花费较长的时间与精力，这也会构成项目融资成本的一部分。

　　（2）直接吸收融资。直接吸收融资是指非股份制企业以协议形式吸收国家、其他企业或组织、个人及外商等直接投入资金，形成企业资本金的一种筹资方式。直接吸收融资的优点是可以快速增加企业自有资金比例，以满足金融机构的贷款要求；缺点则在于由于接收外来的投资者所以会稀释股权，在某些情况下还可能会丧失对企业的控制权。

　　（3）发行股票融资。发行股票融资指房地产企业通过发行股票筹集项目运行所需资金的一种融资方式。发行股票进行融资的主要优点在于，一是企业能够进行大量的直接融资，获得永久资本以实现企业规模实力的扩张；二是分散开发风险，将企业风险与股票购买者共同承担；三是在我国目前状况下，发行股票成为一个公司是否具有实力与潜力的标志之一，从而可以提升企业知名度，创造品牌效益，也有利于企业竞争力的提高。发行股票融资也有其自身的劣势。一是股票市场的不确定性会影响其在股市上的融资能力。当股票市场比较繁荣时，企业便会以较高的股价获得更多的融资，而在股市低迷时，则会造成融资的不理想。二是上市所要求的高透明度可能暴露出一些企业原先隐藏的经营问题，从而对企业声誉造成影响，进而导致融资能力下降。三是对那些利用买壳实现上市的企业而言，由于信息的不对称性，可能难以发现原先公司隐含的一些重大问题，故而存在很大的风险。

　　2.债务性融资

　　债务性融资是指通过银行或其它金融机构以贷款或发行债券的方式融入房地产企业所需资金的一种融资方式。债务性融资需融资方支付本金和一定的利息，虽然能够为企业带来杠杆收益，但也会提高企业的负债率，造成一定的经营与财务风险。房地产企业使用的债务性融资方式一般包括三种，即贷款融资、债券融资与租赁融资。

　　（1）贷款融资。依据所申请贷款对象的不同，贷款融资主要包括两种形式：银行贷款和其它融资机构贷款。银行贷款包括信用贷款和房地产抵押贷款。信用贷款是指申贷者凭借过去良好的经营业绩、从事的开发业务以及信用，只需要用其它抵押物抵押或个人担保，而不须用其房地产作抵押的贷款方式。房地产抵押贷款则要求申贷者必须以拥有的房地产作抵押。由于房地产抵押贷款能大大降低银行的信贷风险，同时也便利于房地产公司操作，故在其信贷业务中占据主导地位。其它融资机构贷款则包括诸如房地产保险公司、投资基金管理公司、抵押公司、财务公司等。与银行贷款相比，其它融资机构贷款更具灵活性，但由于这些贷款机构市场的不完善，故在目前我国的房地产贷款业务中仅占据很少一部分。

　　（2）债券融资。债券融资是指企业通过发行债券以获取资金的一种融资方方式。房地产债券是由房地产企业发行，表明房地产企业与投资者债权债务关系的一种承诺凭证。房地产债券融资的优点在于还款期限一般比较长且较为灵活，对企业而言融资成本相对较低而且附加条件比较少。但我国目前房地产债券融资也存在以下几个问题。一是缺乏活跃的市场。

　　我国企业债券市场一直低迷，购买者对企业债券的兴趣不够，故采用这种方式很难获得预期的效果。二是房地产债券设计品种单一，使得投资者缺乏可选择的投资产品。三是利率管制政策的制约。40%的上限规定虽然对融资者而言控制住了融资成本，但是另一方面也很难引来投资者的投资意愿。四是国家控制相对严格。相关政府部门只有对房地产企业的背景、经济效益、债券发行总额及方式等内容进行严格审查合格之后，才允许企业进行债券融资。

　　（3）租赁融资。租赁融资指房地产开发商将其拥有的地产根据租户的要求进行开发并与其签订长期的租赁合同，这样可通过每年定期获得的租金作为抵押，申请开发项目全额的长期抵押贷款。作为一种新型的融资方式，租赁融资具有手续简便，可将融资与使用同步进行的优点。而且由于租金在财务上可以作为经营成本在税前支付，所以租赁融资近年来在房地产领域获得了极大的发展，具有极大的发展潜力。
　　
　　2.3.2 内部融资

　　房地产企业的内部融资一般有两种形式，企业自有资金和预收账款。与外部融资相比，内部融资更容易受到企业自身的控制，而且具有融资成本低、财务与经营风险低等优势。

　　1.企业自有资金。企业自有资金包括企业设立时各出资方投入的资金，经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金，资本公积金等由企业自有支配、长期持有的资金。自有资金是企业保持健康运营的基础和保证。在我国，政府管理机构和商业贷款机构对房地产企业的自有资本比例有着严格要求，只有符合这一要求的企业才有可能参与到房地产开发的运营与融资活动中。由于自由资金在企业运营中发挥着基础性作用，因而房地产开发商一般不太愿意动用过多的企业自有资金，只有当某一开发项目的预期赢利比较可观、项目收益比较确定且风险相对较低时，房地产企业才有可能适度投入企业的自有资金。

　　2.预收账款。预收账款是指房地产购买者按照合同规定预先向房地产开发商支付的预购房款以及开发商委托开发单位建设项目时按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款。这种贷款方式由于具有操作简便、融资成本低、受到国家政策扶持等特点而成为我国房地产企业开发资金的重要来源。对房地产开发商而言，通过预收账款可以提前筹集到必需的开发资金投入项目中，因而是前期筹集资金的重要渠道之一。