内蒙古房地产业发展及融资的现状与问题

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　　【题目】内蒙古房地产业融资问题探析
　　【第一章】内蒙古房地企业融资发展探究绪论
　　【第二章】房地产融资理论概述
　　【第三章】内蒙古房地产业发展及融资的现状与问题
　　【第四章】新华联雅园房地产项目融资实例分析
　　【第五章】内蒙古房地产融资项目的启示与建议
　　【参考文献】内蒙古房地公司融资建设研究参考文献
　　
   
　　第三章 内蒙古房地产业发展及融资的现状与问题

　　3.1 内蒙古房地产发展状况

　　随着经济的快速发展及我国房地产政策的改变，内蒙的房地产业也经历了一个快速发展的过程。由于本研究的案例对象为住宅开发，所以以下将以自治区房地产中的住宅项目的发展为例。

　　3.1.1 内蒙古住宅项目的投入发展状况

　　统计分析可以发现，从 2002 年至 2012 年，内蒙古地区在房地产住宅项目上的投资额快速增长，从 2002 年的不到 40 亿增加到 2011 年最高的 1069 亿，增长达到 27 倍，虽然 2012 年随着宏观经济的回落及国家一系列调控政策的出台，投资额有所回落，但也达到 800 多亿。

　　在住宅地产的施工面积上则保持了一致的增长，而在新开工面积和竣工面积上，2012 年均有所回落。尤以新开工面积回落明显，达到了 36%.以上充分说明，经过近 10 年的高速增长后，内蒙古地区的房地产发展已经进入了一个较为平稳期。而新开工面积的大幅回落，说明房地产商已经采取了一种较为谨慎的态度。
　　
　　3.1.2 内蒙古住宅项目的销售发展状况

　　在销售上，自 2008 年起销售面积的增长速度已经从 2002 年到 2007 年的年均增速 40%以上回落到 15%以下，尤其在 2012 年销售面积首次出现回落，且达到将近 30%.在销售额上也表现出了类似的发展趋势。3.1.3 内蒙古住宅项目的商业分析竣工面积和新开工面积与销售面积的比较可以反映市场中库存的压力，而销售额与投资额的比较则能一定程度上反映出房地产企业的资金压力。同时，这些数据也能看出房地产投资者对市场发展的预期。

　　从以上的分析可以知道，自 2008 年，住宅销售面积已经进入了一个较为平缓的增长期，从竣工与销售面积及新开工与销售面积的比值来看，由于 2012 年销售面积的大幅回落，使得 2012 年竣工面积与销售面积比猛增至 86%,房地产企业去库存压力增大。同时，新开工面积与销售面积的比值却表现出了较高的增长。2002 年到 2009 年的八年间，除 2006 年外，这一比值基本保持在 1.5 倍以内，而在 2010 到 2012 的三年时间内，这一比值升至 1.7 倍，尤其是 2011 年，新开工住宅面积几乎是销售面积的 2 倍。而从销售额与投资额的比值来看，2011 年与 2012 年与 2009 年及 2010 年相比，这一比值降低约 10%,这预示着房地产商的流动资金面进一步吃紧，融资压力进一步增大。
　　
　　3.2 内蒙古房地产发展存在的问题

　　3.2.1 房地产发展存在泡沫

　　房地产泡沫是指消费者基于追求投资利润的目的，过度估计房地产的未来市场需求与价值，使得房地产总市值大大超过其真实需求所决定的总市值，这之间存在的差值就是我们所说的房地产泡沫。

　　1997 年到 2012 年，内蒙古商品住宅房平均价格随时间呈现出持续上涨的趋势。1997-2003 年之间，平均上涨速度达 12.4%.虽然在 2003 年之前增长速度较缓慢，但从 2005 年起呈现出了一种指数式的增长。2005-2008 年，其年均增长速度达到 62%.虽然在 2008 年后又有放缓趋势，但仍然较快。2008 年内蒙古商品房平均价格还在约 2300 元每平方米，到 2012 年已经上涨到 3500 元每平方米，而在 2014 年上半年则达到了 4000 元每平米。而且从 1997 年到 2014年上半年期间一直没有出现过平均价格回落的现象。刘天龙认为（2013），虽然从宏观数据来看，内蒙古房地产产业整体的发展并没有出现商品房的平均价格整体上涨和回落的过程，即泡沫的产生和塌缩的过程；但是从微观来看，具有典型性的鄂尔多斯市 2012 年出现的房地产产业的崩塌充分暴露了其间内含的危机，所以目前内蒙古房地产经济局部存在着经济泡沫的问题。

　　3.2.2 房地产市场过剩明显，风险不断积聚

　　2013 年内蒙古房地产市场保持了恢复性增长，而在 2014 年，全区房地产开发投资 1370.88 亿元，比 2013 年下降 7.3%.商品房销售全面下滑。2014 年，全区商品房销售面积 2457.18 万平方米，下降 10.3%;商品房销售额 1064.82亿元，下降 9.6%.2013 年，内蒙古新增城镇人口 28.7 万人，城镇化率为 58.7%,比上年提高 1 个百分点，与此相比，房地产投资的增速远高于城镇化速度，房地产市场未来商品房消纳将是一个不容忽视的问题。据有关统计，按 2014 年全区销售面积计算，仅消化当年的房地产施工面积和竣工面积就需要大约 8 年时间。房地产市场两极分化格局也进一步显现，个别地区房地产销售明显滞缓，市场严重过剩，待售面积一年内增长超过了 90%,未来去库存压力依然较大。

　　3.2.3 投资者对于房地产市场价格存在非理性预测

　　近年随着我国城市化进程的不断发展，土地资源的不可再生性使其存在着潜在的较大升值趋势。将近 20 年的房地产价格的连续上涨使消费者对其形成了一种惯性认识，从而对房地产未来价格存在着非理性预期。这种非理性预期造成了投资者对未来投资于房地产的高回报的无限期待，于是，大量的货币资本又投入到对房地产的买卖中，致使房地产价格只升不降，造成了一种恶性循环。

　　然而，市场经济的基本理论告诉我们，没有只升不降的市场，当市场供给大于实际的需求时，这种虚幻的市场假象必然会破灭。当市场一旦回归到其理性状态时，必然会显现出经济和社会的破坏。
　　
　　3.3 内蒙古房地产融资现状

　　3.3.1 内蒙古房地产资金来源分析

　　根据《中国房地产统计年鉴》，目前我国房地产企业的资金投入来源大体可分为以下几类，即国内贷款、外资利用、自筹、定金及预收款项、个人按揭贷款及其它等。依 2012 年统计数据，从全国范围来看，自筹资金是房地产企业获取资金的最主要来源，约占 40%.来自于销售定金及预付款是第二重要来源，约占到 30%.而企业贷款及个人按揭贷款各占约 15%和 10%.与全国相比，内蒙古地区房地产企业自筹资金的比例远超全国水平，超过总投入资金的 70%.而企业银行贷款及个人按揭贷款却远低于全国平均水平，分别为 5.6%和 4.7%,合计占总资金额的 10%左右。3.3.2 内蒙古房地产融资比较以上分析中可以看到，与全国平均水平相比，内蒙古房地产业资金来源的突出特征是：自筹资金偏高，银行贷款偏低，以下作一纵向和横向的比对分析。

　　从纵向分析上，研究选取了 2001、2004、2007、2010、2011 及 2012 的统计数据。在横向分析上，除选取全国数据外，研究还挑选了北京、山西及陕西三个省市的数据。这是因为，北京作为我国房地产业高度发达地区，其数据具有一定的标杆作用，而山西与内蒙经济发展结构与水平较为接近。陕西作为西部大省，其指标也具有一定参考价值。

　　1. 内蒙古与全国及部分地区房地产投资中国内贷款占比比较从国内贷款占比来看，全国呈现出比较稳定的下降趋势，从 2001 年的超过20%跌至 2012 年的 12%.这其中内蒙、陕西和山西的跌幅都比较重，而北京的跌幅则相对轻。这说明，尽管北京的房地产也高速发展，但其银行的金融服务水平则相对较高。从横向来看，内蒙与山西的这一比例比较接近，都在 5%左右，低于全国平均 12%的水平，而北京这一水平在 2012 年仍达到 18%.2.内蒙古与全国及部分地区房地产投资中自筹资金占比比较从自筹资金比例来看，全国房地产行业自筹资金的比例基本稳定在 30%左右，山西及陕西略高于这一水平，北京总体而言低于这一水平，在 20%左右。而内蒙则远高于这一水平，达到 70%左右。
　　
　　3.4 内蒙古房地产融资问题
　　
　　3.4.1 自筹资金比例过高

　　内蒙古自治区房地产产业资金来源形式比较单一，主要有国内贷款和自筹资金等有限几种方式。从 2001 年到 2013 年的数据分析来看，内蒙古房地产行业筹集资金的形式主要依赖于自筹资金，而其他的筹资方式运用的比率非常小。从 2001 年到 2011 年，内蒙古房地产行业自筹资金比例从 50% 上升到了约 80%,虽然在 2012 年略有下降达到 66%,但也远远高于国内约 30%的平均水平。而与内蒙古同处于西部地区的陕西省及与内蒙经济发展水平较接近的山西省自筹资金的比率一直维持在 30%-40%之间，经济相对发达的北京市自筹资金的比率则处于 20%左右，处于相对较低的水平。房地产企业资金来源中自筹资金的比率越高，其经济泡沫崩塌的风险越大。从经验分析来看，内蒙古鄂尔多斯房地产崩盘的主要原因，便是因为其资金来源不是依赖相对安全的银行信贷资金，而是当地活跃的民间借贷市场。这种潜在危机在于，银行信贷对融资企业具有相对严格的约束，对企业的资质、运营能力和项目风险都有相对科学的管控；而民间信贷仅仅基于个人之见的信任，而这种信任通常在追求投资利润的驱动下往往难以维持。个体对房地产市场和房地产商没有比较清晰的认识，投资往往具有盲目性和冲动性，这样一旦房地产市场发生危机，房地产商的资金链就会断裂，从而引发房地产产业崩盘的结果。所以内蒙古房地产产业自筹资金高比率问题值得关注。

　　3.4.2 房地产企业资金趋紧，贷款违约逾期现象应予关注

　　罗怡然认为（2014），从目前情况看，内蒙古房地产行业的贷款质量总体控制较好，但房地产企业的借贷关联关系错综复杂，房地产行业潜在的信贷风险不容忽视。主要表现在以下几个方面。一是部分房地产企业利用上下游关联企业多头授信，并从信托、理财等多种渠道变相获取银行贷款，关联群资金链不断趋紧拉长，这样一旦出现某一个环节的资金缺乏，就会导致整体资金链断裂，进而可能导致整个关联群的信用风险。二是个别银行业金融机构通过违规调整贷款分类、办理贷款展期、用理财产品承接存量问题贷款。三是个别房地产开发贷款存在抵押手续不完备，上下游企业担保和集团公司担保等问题，在一定程度上影响着抵押担保的风险缓释作用的有效发挥。四是部分房地产企业贷款由煤炭运销企业和小额担保公司进行担保，在当前煤炭运销企业经营困难、担保公司资金趋紧的情况下，担保效力下降，房地产贷款到期情况应予以及早关注。五是部分地区由于房屋销售不畅，开发商资金回笼缓慢，资金严重短缺，偿还压力加大，房地产风险逐渐向上下游行业蔓延，不良贷款已经开始暴露，个别地区开发商违约也给银行业金融机构带来一定的声誉风险。
　　
　　3.4.3 地方政府融资平台贷款风险和房地产业贷款风险高度关联

　　罗怡然（2014）发现，随着地方政府融资平台贷款的“解包还原”和“分类退出”,在剩余的地方政府融资平台贷款存量中，以财政担保、土地抵押及土地收益权为质押等风险缓解手段的贷款占有一定比例，房地产贷款风险和地方政府融资平台贷款风险具有高度关联性。

　　2013 年，全区地方财政总收入 2658 亿元，与上年同期相比，增长了 6.5%,增长率同比回落了 3.9 个百分点，财政增收的不确定性增大。全区公共财政预算支出 3682 亿元，与上年同期相比，增长了 7.5%,11 个盟市中有 9 个盟市的公共财政预算支出高于其地方财政总收入，其中某盟市公共财政预算支出是地方财政总收入的 3.85 倍。特别需要关注的是，各盟市财政收入水平不平衡，个别涉及土地储备贷款的盟市财政十分困难，这会在一定程度上影响到地方政府的财政担保能力，而直接或间接以土地所有权和土地收益权为担保的抵质押品价值重估以及风险缓释能力下降将对银行业金融机构房地产贷款质量形成最现实的考量。

　　3.4.4 房地产企业融资的限制因素较多

　　房地产行业属于资金密集型产业，充足的资金是房地产企业正常运行的基本保障。上面的分析己经看出，内蒙古房地产行业资金来源渠道比较单一，目前主要是银行信贷和自筹资金这两种渠道。这些限制因素主要表现在在银行信贷方面，为了最大限度规避自己的信贷风险，银行设立了严格的信贷审批和限制政策；在股票融资方面，我国股票市场发行手续繁杂，审批过程长，成本较高，对企业资质更有着严格的要求。从表 3.7 可以看出，据 2012 年统计，内蒙古房地产开发商具有一、二、三级资质的比例均低于全国平均水平，拥有一级资质的开发商比例更是远远低于北京。内蒙古地区房地产开发商资质大都集中在四级。因而内蒙古地区的房地产开发商就更陷入了资金融通方面的两难境地。由于银行信贷与股票发行的制约，它们在很大程度上不能进入资本市场进行正规的直接融资活动不得转求于民间信贷这种融资成本相对较高的融资渠道，这也从侧面反映了内蒙古房地产行业自筹资本普遍偏高的一个重要原因。因而，如何解决附加在这些中小型房地产开发企业身上的融资制约，也是内蒙古地区房地产行业健康发展的重要问题之一。