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房地产市场供给问题与调控对策

来源:中国金融 作者:盛松成;龙玉
发布于:2017-02-24 共4413字
  摘要

        我国房地产调控的效果一直不尽如人意,房价几乎单边上涨,似乎越调控,房价越高。我们认为,其中主要原因之一就是没有将房地产供给调控与需求调控并重。今年10月,国内多个房价上涨较快的热点城市再次推出了房地产调控政策。从密集的调控政策可以感受到大家对房价高企、资产泡沫和中国经济未来的担忧。总的来说,需求调控主要侧重于短期,供给调控则更加侧重于中长期,且供给调控有助于稳定公众预期。我国房地产调控需要注重供给与需求相结合、长期调控与短期调控相结合,并处理好房地产市场与经济发展的关系。
  
  我国房地产调控以需求调控为主
  
  我国房地产周期的拐点和房地产调控政策具有较高的一致性,反映了我国房地产调控以短期需求调控为主的特征:当房价过高时,通过抑制需求来给市场降温;而在房地产低迷或萎缩的时期,同样是运用促进需求的手段进行调控。例如,2005年出台一系列需求调控措施后(包括取消住房贷款利率优惠政策、上调房贷首付比例等),房地产销售增速有了明显回落;房地产市场在2008年、2012年的上行,以及最近一轮房价上涨(2014年底开始),也都和各部门放松对需求的管制有关(见图1)。
  
  最近,热点城市再次推出房地产调控政策。以北京为例,9月30日发布的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》提出了加大住宅用地供应力度,合理调整土地供应结构,加快自住型商品住房用地供应,强化“控地价、限房价”的交易方式,进一步完善差别化住房信贷政策等措施。上海继“沪九条”之后,又于10月8日公布六条措施,严格执行限购、限贷等房地产市场调控政策,以确保房地产市场平稳健康发展。
  
  通过比较几个一线城市近期的房地产调控新政可以看到(见表1),各地房地产调控举措中,既有需求调控,也有供给调控,但仍然以需求调控(如限贷、限购政策)为主。并且,需求调控的措施更加具体、可落实,而供给方面的调控举措则比较笼统,而且是原则性的,短期内也难以落实。由于需求调控直接通过硬性标准抑制了交易量,效果几乎是立竿见影的,但却不是一个“治本”的方法。并且,我国房地产供给方面的问题比较突出。
  
  我国房地产需求调控与供给调控的比较
  
  房地产市场供给方面的问题较为突出
  
  我国房地产市场供给端的问题比较突出,一二线城市与三四线城市形成了分化。今年年初以来,一线城市的住宅价格同比增速持续较三线城市高出十几个百分点。从百城住宅价格指数来看,2016年9月,一线、二线和三线城市住宅价格同比分别增长26.72%、14.87%和6.79%.供给稀缺是热点城市房价高涨的最显性的原因。
  
  第一,住宅用地和新建住宅供应不足。国有建设用地供应面积近年来呈逐年下降趋势,其中房地产用地面积下降更多。2013~2015年,全国房地产用地占供地面积的比例分别为27.4%、24.8%和22.5%(见图2和图3)。据有关方面监测,在16个热点城市中,有8个城市住宅用地供应量少于上年同期。厦门减少50.2%,上海减少47.5%,广州减少41.9%,北京减少30.8%,苏州减少21.1%,济南减少21%,南京减少13%,无锡减少9.1%.在16个热点城市中,有6个城市商品房住宅批准预售面积同比下降。北京下降32%,无锡下降27.2%,厦门下降23.6%,深圳下降21.4%,合肥下降15.9%,福州下降14%.从地价监测情况来看(见表2),一线城市住宅用地的同比、环比增速均持续且显着地高于其他用途地价。
  
  2016年第二季度一线城市各用途低价增速
  
  第二,房地产的潜在供给难以满足居民对房地产的需求。截至2016年9月末,全国房地产开发贷款余额7.04万亿元,同比增长7.56%,增速比上月末低0.41个百分点,比上年末低9.09个百分点;自2015年6月份以来总体趋于回落,反映房地产潜在供给下降。购房贷款余额17.93万亿元,同比增长33.36%,增速比上月末高0.82个百分点,比上年末高8.63个百分点,反映购房需求依然在上升。今年前九个月新增的个人购房贷款约3.6万亿元,同比多增约1.8万亿元。
  
原文出处:盛松成,龙玉. 房价调控的有效方法是供需并重[J]. 中国金融,2016,(21):16-18.
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