衣食住行是人们生活的基本需求，随着经济的发展，房地产行业发展较为迅速。最近这些年，买不起房成为了很多人面临的困境。住房问题无法解决，这并不利于社会的稳定，也无法使得房地产行业健康的发展，为此我国政府应该对房价进行调控，保持房价稳定发展。我国政府从 1998 年开始，就陆续颁布了许多与房价相关的政策，希望能够保持房价的稳定，这些政策是否起到了应有的效果，政府应该如何根据时代的发展制定有效的房价调控政策，成为了人们关注的热点。
1整体调控有效性分析
想要从整体上分析政府对房价调控政策的有效性，需要引入一个概念，那就是房价收入比。所谓的房价收入比，指的是住房的价格和城市居民家庭年收入之间的比值。通过查阅资料可以得到我国 2006 年到 2015 年这十年间房价收入比。在 2005 年的时候，房价收入比为 7.8,在 2015 年的时候，房价收入比为 7.2,就整体而言，房价收入比是呈下降趋势。但是，在 2005 年到 2007 年间房价收入比是上升趋势，从 7.8 上升到了 8.0.在这几年间，我国贷款的利率一直在增加，而且关于住房首付的比例也有所提高，修建了大量的保障性住房，希望能够稳定房价。但是，国家除了这些政策之外，还加强了对土地开发的控制，房地产开发商获得的土地面积有所减少，而且这几年房地产行业发展迅速，大量的资金涌入了这一行业，导致房价的上升。除此之外，很多居民从上升的房价中看到了投资的商机，所以很多具有富余资金的居民开始大量购房以此来作为投资项目，这也促进了房价的上升。所以即使这个阶段我国政府采取了政策来控制房价使其稳定，但是依然造成了房价上升的结果。
2008 年，房价收入比为 6.9,相对于 2007 年来说大幅度下降。2008 年房价之所以有所下降，是因为这一年全球金融危机爆发，所以经济有所萧条，房地产行业自然也随之低迷。为了促进经济发展，我国政府开始降低贷款的利率，下调银行存款准备金率，更是在 2009 年的时候选择降低住房首付的比例，这些政策都使得房价上升，所以在 2009 年的时候房价收入比上升到了 8.1.这表示我国政府出台的拉动经济发展的政策得到了很好的效果，但是却忽略了房价上升对居民生活造成的影响。
为了能够稳定房价，在 2009 年年底，我国政府又改变了货币政策，从宽松状态转变为紧缩状态，又提高了购买第二套住房首付的比例以及贷款利率，大量修建保障性住房，以此来压制快速发展的房地产行业。另外，还出台了限购的政策，这些都使得房价有所下降，为此在 2010 年到 2015 年，房价一直处于下降状态，从 7.8 降低到 7.2.
虽然说房价收入比在下降，但是依然大于 7,根据相关研究表示，房价收入比应该保持在 6-7 之间才是合理，所以我国房价目前仍过高。
2供求调控有效性分析
2.1供求总量调控有效性分析
住房的供给与需求量分别用商品房竣工面积与销售面积来表示，从而对供求总量进行分析。通过相关资料可以查到我国 2005 年到 2014 年商品房竣工面积、销售面积。这十年间，无论是竣工面积还是销售面积都有所增长，但是增长速度却是不一样的，其中销售面积增长的速度要高于竣工面积增长的速度。自 2005 年到 2014 年这十年间，销售面积一直都大于竣工面积。之所以会发生这种情况，是因为我国城市化进程不断加剧，所以居民对住房的需求急剧增加，从而导致供不应求。由表中的数据可以发现，在 2008 年的时候，无论是竣工面积还是销售面积都有所下降，尤其是销售面积下降幅度要更大，这表示居民的需求也在下降。究其原因，是因为 2008 年的时候经济不景气，所以居民手中闲置的资金数量有限，这就导致关于房屋供给与需求之间的差距缩小。
但是在 2009 年的时候，我国政府为了能够拉动消费，促进经济发展，开始实施宽松的货币政策，这就导致这一年居民对房屋的需求急剧增加，有 2008 年的65969.83 万平方米增加到 2009 年的 94755.00 万平方米，但是商品房竣工面积增长幅度有限，使得供给与需求之间的差距拉大。为此，我国政府开始实施紧缩的货币政策，使得供给与需求之间的差距逐渐缩小，一直到了 2013 年。在 2013 年开始，供给与需求之间差距又进一步拉大，不过政府也制定了相应的政策，导致这一差距在 2014 年的时候缩小。
从这十年的数据可以发现，商品房供给与需求之间的差距并不是固定不变的，而是呈现波动状态。我国政府也制定了相应的对策来控制供给与需求之间的差距，但是有效时间比较短，而且有的时候面临全球经济变动，显得力不从心，调控力度不强，效果不明显。
2.2供求结构调控分析
在 2005 年的时候，住宅的投资额为 1086.9 亿元，但是在 2014 年的时候，住宅的投资额增长到了 58950.8 亿元，是 2005 年的五倍多，由此可见在住宅方面的投资力度逐渐加大。首先来看看对不同面积的住宅投资额的变动情况，从 2008 年到 2013 年，144 平方米以上住宅的投资额增长比较大，但是所占比例却呈波动性，相对来说比较稳定。再来看看对别墅、高档公寓的投资额，由 2005 年的 1049.41亿元上升到了2014年的3844.72亿元，但是所占比例由2005年的9.66%下降到2014年的 5.98%,这表示人们对这种类型的住宅的投资有所降低。
90 平方米以下住宅投资所占比例逐渐增加，到 2014 年达到了 38.30%.这是因为我国政府出台了相关的政策，在 2006 年的时候，我国政府为了解决居民住房困难的问题，而颁布了“国六条”,其中就表示，90 平方米以下住房面积在全年房屋建筑面积的比值一定不能够小于 0.7.正是因为这项政策，从 2007 年开始，90平方米以下面积住宅的投资大幅度增长，从 2007 年到 2014 年增长了 6 倍左右。
3结论
通过上述分析可以发现，我国房价收入比虽然有所降低，但是距离合理范围还存在一定的差距，这就表示我国政府制定的房价调控政策并没有起到很好的效果。最近这些年，房价依然在上升，即使如此，居民对于住房的需求也在不断的增加，但是房屋的供给却增长较慢，这就导致了供小于求，导致房屋价格上升。不过再看看对供求结构的调控可以发现，效果还是比较明显的，90 平方米以下住宅面积的投资额增加，这就使得很多收入不高的居民也能够买得起房。
我国政府为了控制房价，采取了紧缩的货币政策，而且还会提高银行存款准备金率，提高贷款的利率，并且严格控制土地供给，如果说居民对房屋需求不变的话，那么将会导致房价上升。面对这种情况，就需要抑制需求，提高供给，但是这会使得在房地产行业的投资增加。除此之外，政策还具有滞后性，这就使得很多政策无法第一时间生效，而经济环境一旦改变，那么政策就会变得无效。所以，我国政府应该提高政策的时效性，及时针对经济环境的变动出台相应的政策。
参考文献
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