中国房价问题与调整措施

　　

        改革开放以来我国住房制度改革已经取得了很大的成就，人民住房条件得到了巨大改善。但是住房问题依然没有得到根本性的解决，房价过高只是住房问题的比较突出的一个问题，由于住房问题引起的还有住房分配不公等一系列的问题。
　　
　　1  问题
　　
　　1.1房价虚高
　　
　　当前我国许多城市的房价居高不下，远远高于建设成本，使很多普通城市居民望尘莫及，房价成为普通民众抱怨政府和谴责开发商的焦点。同时，住房投机已经从大城市迅速波及到许多中小城市，房价的迅速增长，普通的家庭是没法承担得了的。现就 1997 年~ 2005 年全国商品房平均销售的价格变化做如下分析：
　　 　　
　　1.2房地产投资过热
　　
　　“住房投资的高速增长，一方面反映了政府通过房地产业来带动经济增长的政策偏好；另一方面住房投资过热让整个国民经济发展过分依赖房地产业的发展，金融信贷风险增大，经济产业结构协调等问题迅速凸现，各种能源、电力、建材等这些基本生产资料的涨价是不利于经济持续的稳定发展。”有学者警告房地产甚至可能要挟整个中国经济。
　　
　　1.3住房分配不公
　　
　　我国住房市场还存在着住房分配不公的问题，这与我国当前收入差距扩大有关。当前商品住房市场的需求主体是收入相对较高的城镇家庭。一方面，高收入者拥有多套住房，甚至将购买房产当做一种投资，例如近来在网上频繁出现的“房妹”,居然拥有 29 套房产。而另一方面低收入者即使攒一辈子钱也买不到一套属于自己的房子。这种深刻的不平等更加剧了由于收入不同而引起的社会地位的不平等。
　　
　　1.4住房政策执行缺乏配套措施
　　
　　首先，住房政策的执行缺乏一套有效地标准，我国居民拥有许多隐性收入这是不争的事实，政府对居民收入的掌握程度还没有达到一定的标准，如何在众多申请者当中区别出真正的低收入者，这在当前还是一件非常困难的事，这难免会出现一些弄虚作假的行为。其次，住房政策的实施缺乏有效的监督，政府提供给低收入群体的住房优惠政策难免遇到权力寻租。我们看到很多经济适用房要么成为了某政府单位的福利分房，要么就是“豆腐渣工程”.
　　
　　2  原因
　　
　　2.1土地出让
　　
　　当前我国住房问题主要出现在大城市，而在广大农村则根本不存这样的问题。在笔者看来城市住房问题出现的根本原因就是由于我国长期以来城乡和区域发展的不平衡，为了获得更好的就业、医疗、教育资源，城市化趋势尤为明显，人口集中在东部地区大中城市，导致土地价格急剧上升，城市住房供不应求，房价虚高。而在广大农村却出现空巢现象，甚至有些农村已经消失。
　　
　　2.2银行贷款
　　
　　银行贷款助长房地产过热。房地产开发这项贷款业务在商业银行中占据重要的作用，对银行资产和盈利具有促进作用。繁荣的房地产市场行业对于商业银行是非常有利的，因此会不顾一切地将资金投入到房地产行业中。同时由于我国城市人口较多，土地紧缺，房地产开发一般都是几十户的高层楼盘，需要大量资金，因此导致当前房地产企业的负债率极高，而房地产开发利润又很高，可以说是一本万利。所以银行与房地产的结合一方面可以增加供给，但另一方面也助长了房地产过热。
　　
　　2.3住房交易
　　
　　收入差距过大，导致高收入者手中掌握较多房产并将购买房产作为投资方式，大量楼房空置，资源浪费。而普通居民则面对高不可及的房价只能望洋兴叹。甚至房价的高低已经影响到离婚率，在某种程度上房价与离婚率成正相关。当然这是否具有科学性还有待考证，但从近年来反映百姓生活的《蜗居》、《裸婚》等电视剧中就可以看出房子对于普通居民的生活具有重要意义。
　　
　　3  房价调控政策
　　
　　2013 年 3 月 1 日，就在新国五条出台仅一周后，《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》发布。这份被称作新国五条细则内容中的“严格按抓让严格按转让所得的 20% 计征个人所得税”等相关条文着实引发二手房过户狂潮，赶在新国五条实施时间前完成产权办理成了不少购房者的心愿。新国五条细则内容中，“出售自有住房，依法严格按转让所得 20%”的相关条例是目前争议最大的一则条款。2013 新国五条提出 8 天后新国五条细则出台，必须要继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步对首套房贷的首付款比例和贷款利率政策做好校对，严格执行第二套 （ 及以上 ） 住房信贷政策。要对借款人资格进行严格的审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不允许向不符合信贷政策的借款人进行违规操作。同时行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差异化住房信贷政策的常规工作以及专项检查，对于违规的，要采取正确的方式方法进行制止和纠正。对房价上涨较快的城市，人民银行当地分支机构可以根据城市人民政府重新建成的商品住房价格来控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。充分利用税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门之间的配合需要结合起来，对于出售自己所拥有的住房按照规定应征收个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息来核实房屋本身的价值，应严格依法按转让所得的20% 来计征。以个人住房房产税改革试点城市的经验，应加快推进扩大试点的工作，从而来使住房合理的消费。
　　
　　参考文献：
　　
　　[1] 白钢 , 史卫民 . 中国公共政策分析 [M]. 第一版 . 北京 . 中国社科院出版社 .2006.
　　[2] 汪利娜 , 殷剑峰 . 对住房和住房金融中几个热点问题的看法 [J]. 中国房地信息 ,2006（1）。