房产地税的主要作用与完善建议

　　摘    要：　当前在我国经济发展以及社会转型的过程中, 持续过快上涨的房价问题已越来越影响实体经济健康发展。因此国家全面推进房地产税改革, 不仅可以解决当前房地产的一系列问题, 而且能够完善财税体制, 缩减贫富差距, 促进社会稳定发展。本文综述相关专家学者关于征收房地产税历史和法律基础、作用等研究以及他们提出的一些可行建议, 希望对我国房地产税改革的进行有所帮助。

　　关键词：　定义; 法律基础; 作用; 建议;

　　Abstract：　In the current process of economic development and social transformation in China, the housing price problem that continues to rise too fast has increasingly affected the healthy development of the real economy. Therefore, the country's comprehensive promotion of real estate tax reform can not only solve a series of problems in current real estate, but also improve the fiscal and taxation system, reduce the gap between the rich and the poor, and promote the stable development of society. This paper reviews relevant experts and scholars on the history and legal basis and role of real estate tax collection and their suggestions, and hopes to help China's real estate tax reform.

　　Keyword：　definition; legal basis; role; suggestion;

　　有学者指出, 近几年以来, 我国房价不断上升, 居高不下, 一直是全国人民普遍关注的问题。各地政府先后出台了很多调控房价的措施, 包括提高税费、提高购房首付比例、“限购限贷限卖”, 来稳定房价, 但效果都不理想。宏观调控的有效方法, 应该要逐渐淡化行政手段, 从市场自身角度出发进行调节。笔者认为, 可以从税收角度上着手进行调节, 建立房地产调控的长效持续机制1。

　　一、房地产税的定义及内涵

　　有学者认为, 房地产税, 又称为不动产税或物业税, 是财产税的一种, 主要针对土地、房屋等不动产, 要求其使用人或保有人每年按房地产评估价值的一定比例缴付税款, 是对不动产征收的一种财产税性质的税收2。

　　有学者认为, 从综合性概念来讲, 房地产税一般是指与房地产经济活动和过程相关的税种集合, 其中包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。目前在我国作为立法语词层面的房地产税, 更多地被理解为由房产税、城镇土地使用税合并而来的新税种3。

　　有学者认为, 从性质来看, 房地产税属于财产税范畴, 是一种直接税, 它对社会存量财富征税。从征收对象来看, 房地产税征税对象是不动产, 即不直接参与流转的财产或资本。从税收归属来看, 房地产税属于地方税4。

　　二、房地产税的历史和法律基础

　　有学者指出, 房地产税应是国家的一项基本税制, 属于地方税种。笔者认为, 古今中外都有这一税种, 只是名称和征收方法不同而已。首先考察我国情况, 古代除对农田征收税赋外, 对城镇征收房地产税赋早在唐、宋年代就开始了;民国年代称城市房地产税赋为地价税和房捐, 中国台湾至今仍按此征收;中国香港不论房产是否出租, 估价署都以比较同类出租房屋的租金来收税, 称为差饷。新中国成立后, 随着城市房地产的改革改造, 城市土地成为国有, 房屋也大部分改造成为公有, 淡化了这项税制。但有学者认为, 对大量出租的公有房屋, 仍按租金收入的12%缴纳房地产税, 改革开放后, 推行土地有偿使用和住房商品化5。笔者认为, 对房产买卖除征收印花税外, 仍按房产成交价征收契税;对出租房的租金, 税务部门需要征收房地产税、营业税和所得税, 后来合并上述税种对租金收入统一征收5%的综合税。有意见认为, 随着经济的发展, 十八届三中全会提出了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》, 明确了“税收法定原则”, 并明晰了“加快房地产税立法并适时推进改革”的方向6。2018年, 政府工作报告中明确提出积极推进房产税立法。

　　另外, 有学者认为, 购买的房子里面已经包含着缴付的土地出让金了, 为什么还要重复地征税?其实土地出让金是地租, 租与税性质不同, 各行其道, 并无“二者只能取其一”的关系, 各国皆如此。还有人强调:别的国家开征有道理, 而我国法律上过不去, 因为人家是土地私有制, 我国是土地国有制。这个说法其实也是不成立的:国外确实存在城乡土地私有制, 但也有土地国有制, 比如英国, 土地终极所有权既有公的也有私的, 所有住房的土地所有权可归为两种类型, 一种是直接有一个很清晰的不动产私有产权;另外一种是要签一个契约, 比如取得公有土地的使用权, 再在上面盖居民住房。无论这两种类型的哪一种, 房地产税都是全覆盖的7。

　　考察国外情况, 笔者认为, 绝大多数国家私人房产都要缴纳房地产税。例如2012年, 34个OECD国家中, 英国、以色列、爱尔兰、新西兰等8个国家的房地产税收入占地方税收总额比重超过50%。有学者指出, 法国、美国、澳大利亚、日本等9个国家的这一比重介于20%~50%之间。如此可见, 国际上许多国家的地方政府税收收入结构中, 房地产税占据主体地位8。笔者认为, 只是每个国家和地区房地产税的征收各有不同, 如美国是按房产的成交价计税, 美国人习惯称其为地税。

　　三、房产地税的主要作用

　　(一) 切实稳定房价

　　有学者认为, 近年来, 随着房价持续上涨, 部分中高收入者囤积大量房产, 不住不租, “房姐”“房叔”不断曝光, 而普通刚需购房者却无力购买, 既造成大量住房空置, 又严重影响社会稳定9。立法时抑制投机需求的原则导向, 对于拥有多处房产而又闲置的房主征收超额累计税率10。笔者认为, 原来市场上很多的空置房也会进入市场出租或交易, 增加了实际住房供应量, 稳定了房价, 落实了“房子是用来住的, 不是用来炒的”定位。

　　(二) 加强地方政府财源建设

　　笔者认为, 省及以下政府承担事务较多, 财政支出较大, 导致了基层财政困难、地方隐性负债和土地财政等等不良问题。有学者认为, 通过改革房地产税, 增加保有环节税收, 可以使地方政府每年获取稳定的可持续的税收收入, 满足地方政府财力需求。同时, 可以引导地方政府把精力放在改善公共服务、优化人居环境上来, 一定程度上减轻地方政府对土地财政的依赖11。

　　(三) 调节居民收入分配

　　有学者认为, 近年来, 随着经济社会的发展, 房产、土地成为我国增值最快的资产, 也成为居民家庭最重要的财富之一。据统计, 我国居民房产占总财产的比重达64%。但在各项财产中, 房地产的分布最不均等。通过改革房地产税, 对基本住房予以免税, 对投资投机型住房征税, 可以增加炒房、囤房的持有成本, 稳定市场预期, 引导居民合理住房消费, 促进房地产市场健康发展12。

　　(四) 降低房地产开发企业成本

　　有学者认为, 当前涉房收费中最为混乱的是政府规费, 在有的城市居然多达100多种, 其中有不少其实是利用政府权力的“雁过拔毛”式的收费。从开发建设角度来看, 未来或将会适当地降低开发建设及交易环节中的一些间接税费, 例如土增税、行政事业性收费等, 从而有利于平衡开发商和投资者的相关税负压力13。笔者认为, 高额的土地出让金也会下降, 这样可以较大幅度地降低房屋成本。

　　四、完善我国房地产税改革的建议

　　(一) 立法先行, 充分授权, 分布推进

　　笔者认为, 立法先行是落实税收法定原则, 房地产税对经济社会发展有极其深刻的影响, 应考虑更多立法细节, 广泛征求社会各界的意见, 反复讨论, 让税法制度建设更加健全合理。有意见认为, 在中央统一立法和税种开征权的前提下, 根据税种特点, 通过立法授权, 适当扩大地方税收管理权限, 房地产税是地方税14。但是, 笔者认为, 各地房地产市场差异很大, 有些地方房子很紧俏, 有些地方房子库存较大, 考虑到税制本身的复杂性, 制度设计上不可能一步到位, 出于可行性角度考虑, 由地方分步推进。

　　(二) 合并税费, 全面征收

　　有学者认为, 目前我国房地产业的税种主要有房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、耕地占用税, 此外还有对房地产业征收的政府性基金和各项收费15。笔者认为, 可以将交易环节的有关税种进行简化合并, 并减少开发建设环节的税负, 较大幅度地增加持有环节的税负。因为现有房产税主要针对营业用房, 个人住房是免纳房产税的, 为确保公平, 需要将房地产税扩大到全部个人住宅 (包括福利房、共有产权房、小产权房等) , 按产权证面积征税, 考虑人均30平方米左右的扣除额。有意见认为, 同时对困难的家庭、低收入家庭、特殊困难的群体再给予一定税收减免16。

　　(三) 科学设置房产税税率

　　有学者认为, 一是实行累进税率, 即以房产拥有者的房屋套数及面积大小为基准, 随着套数和面积的递增, 套数越多、面积越大, 适用税率越高。二是实行差别化税率, 房产税税率的设置, 充分考虑各地的经济发展水平、居民收入、房屋用途及价值等的差异, 比如东部与中西部的差别, 大城市与中小城市的差别, 高档住房与普通住房的差别, 城市房屋与农村房屋差别等。可以由中央统一立法, 规定幅度税率 (参照国际情况和国内实际, 建议税率为0.5%~5%) , 地方在中央统一规定的幅度内, 根据本地房价情况, 确定适用税率, 使房产税真正发挥税收调控的功能17。

　　(四) 建立房产信息登记评估制度

　　有学者认为, 2018年6月我国已实现不动产的统一登记, 所有不动产在全国的房产信息都可查询, 税务部门可更好地实施对税源的监控, 降低征管成本, 提高征管效率18。笔者认为, 目前评估制度还未建成, 可以借鉴美国、加拿大、马来西亚、菲律宾等国经验按市场评估价值对房产进行征税。建立权威的、公益的、全国统一的评估机构, 采用统一的评估标准, 排除人为因素的干扰, 得出客观公正的评估价格, 以其作为计税依据更加科学、公正。

　　(五) 将土地批租制改为年租金

　　有学者认为, 我国现行土地批租制度是政府通过挂牌拍卖的形式从土地使用者那里获得一笔一定年限的土地出让金。这种“批租”在缓解政府巨大财政压力的同时也带来了一系列问题。一方面, 政府对国有土地“批租”所获得的“地产使用权”的一次性收入大大抬高了“地价”现值, 从而引起房价走高19。另一方面, 由于一次性拍地, 转让土地几十年, 可能导致现届政府热衷于卖地, 搞土地财政, 后届政府可能无地可卖。况且一次性收取土地出让金会使政府丧失因通货膨胀土地升值而产生的“级差地租”20。

　　五、结束语

　　房地产税改革作为深化财税体制改革的一个有机组成部分, 在稳定商品房价格、开拓地方政府财政来源、促进社会公平等方面起到重要作用。但房产税的改革涉及人民切身利益, 实施过程中, 应考虑到我国国情的特殊性以及任务的艰巨性, 分步骤、分阶段实施, 从易到难, 稳步实施, 有序推进。

　　参考文献：

　　[1]刘方.完善我国房地产税收体系的政策建议[J].当代经济管理, 2015, (11) .
　　[2]袁素娟.关于开征房地产税的若干思考[J].审计与理财, 2015, (10) .

　　注释：

　　1 (17) (18) 欧阳宙.浅析房产税的问题与政策建议[J].湖北函授大学学报, 2017, (1) .
　　2 (3) 林艳璇.房地产税与不动产统一登记关系分析[J].低碳世界, 2015, (08) .
　　3 袁素娟, 任益群, 陈智云.审计与理财[J].2015, (09) .
　　4 刘天同.开征房地产税之我见[J].上海房地产, 2014, (12) -12-20.
　　5 李苗苗房地产税改革相关问题探析住宅与房地产2016-09
　　6 贾康.房地产税的五大正面效应[J].中国经济周刊, 2015, (9) .
　　7 (15) 刘金林, 唐卓, 蔡高根.我国房产税改革的可持续性与路径探讨[J].经济研究参考, 2013, (09) .
　　8 (10) (11) (12) 冯国滨.房地产税改革的功能定位及整体设计[J].青岛行政学院学报, 2014, (04) .
　　9 文博.房地产税改革有利于楼市健康发展[J].城市开发, 2018, (03) .
　　10 秦锐.聚焦新时代财政改革的新提法?新方略[J].科技智囊, 2017, (12) .
　　11 张智谁来遏制房价上涨、房地产税法草案已初步形成华夏时报2018-08-06
　　12 (20) 田发, 周武星.房地产税制问题简述及完善建议[J].中国集体经济, 2013, (11) .