保障性住房政策对房地产市场的作用研究

　　保障性住房是在解决城市化发展中广大中低收入者的住房问题而产生，有别于市场中的商品房，保障性作为政府的一项民生工程，是政府专门针对中低收入家庭而专门建设的一种具有社会保障性质的特殊住房。据国家统计局日前公布的数据显示，2015 年1~9 月，我国保障性住房建成 625 万套，新开工 685 万套，分别占年度目标任务的 92%和 130%.对于解决中低收入者居住问题，改善人居环境，完善房地产市场供应结构等都有积极的功效。

　　1 保障性住房的供应模式

　　1998 年实行房改以来，我国逐渐探索出多多元化的保障性住房供应模式。根据保障性住房的保障对象和供应方式的不同，大体可以分为：（1）以租赁模式供应的廉租房、公租房，政府享有所有权。以租赁模式供应的保障性住房保障的群体较为广泛，其中廉租房主要是保障城镇低收入者的常住人口，面积控制在 50m2以内；公租房是面向城镇中等偏下，就业稳定的外来务工人员居住，面积一般在 40 m2左右。（2）以售卖模式供应的经济适用房、限价商品房。这两种模式供应的房屋居住者享有产权，交易权受到一定限制。（3）危旧房改造模式的棚户区、国有工矿区、林区、林场、垦区、煤矿棚户区改造等，主要是对国有土地上使用年限较长、存在安全隐患和功能配套设施不全的进行集中连片的简易住房进行改造。

　　2 保障性住房供应对房地产市场的影响分析

　　2.1 促进房地产市场稳定发展

　　保障性住房保障的是城市中低收入者的住房问题，以解决社会资源分配的均衡性问题，提升社会的和谐稳定，能够有效抑制房地产市场中的过量投机行为，促进房地产市场的长期稳定和健康发展。此外，大量保障性住房的开工建设，又会带动社会资本，尤其是钢材、建材、家电等领域的发展，拉动居民消费，又会刺激房地产市场的发展。

　　2.2 促进房地产企业转变经营模式

　　近年来，随着房地产市场投机行为的存在，政府逐渐加大了包括增加保障房在内的多重房地产市场的调控措施，增加房地产市场的调控力度，普通商品房的竞争会更加激烈，作为房地产企业来说，要实现在市场调整下市场利益的最大化，必需要转变其经营模式，进行差异化竞争，品质化、服务化营销之路。

　　2.3 商品房价格的影响

　　保障房政策的实施，必然会分散一定量的消费群体，增加购房者的观望情绪，拉低商品房价格，从短期来看，保障房的实施会降低商品房的平均价格和成交量[1],尤其是对保障房周边的房价产生一定影响，但从长期来看，商品房的刚性需求和有限供给所引起的高房价难以完全依靠保障房政策解决，对高档小区的房价影响不大。

　　2.4 完善住房保障体系

　　我国的住房面积供应量总体较大，但房价也一直居高不下，这对于广大中低收入者尤其经济困难的家庭来说，没有能力购买商品房，要实现"居者有其屋"的目标具有相当大的困难。而日益完善的保障性住房供应模式的出现，能够为不同群体的民众尤其是经济困难、外来务工人员解决住房需求提供了途径，这也进一步完善了我国的社会住房保障体系内涵，有利于社会的公平和谐。

　　3 优化保障性住房供应模式对策

　　3.1 突出供应的"保障性"

　　保障性住房以其质优价廉成为受众群体的青睐，但在实际操作过程中，一些"搭便车"、损公肥私的现象使得保障性住房成为少数人特权的福利，因此，在后期执行保障性住房政策过程中应该加强政府的监管力度，增加政策实施过程中的"透明度",避免人为的模糊或放大"保障"的范围和对象，突出住房的"保障性"功能。

　　3.2 构建模式的"选择性"

　　随着 10 多年来的不断摸索，我国政府的保障性住房的供应模式针对不同群体有着多种不同的保障模式予以满足。随着经济社会的发展，在保障性供应模式方面应坚持行政化和市场化相结合，扩大保障性住房的供应模式，构建出一套适合大、中、小城市的供应体系，让各个城市根据自身的实际情况进行选择和搭配，采取租赁、配售或补贴辅助等保障性住房的供应方式[2],并且要根据经济社会的发展和居民生活水平的变化，不断的调整各种供应模式的标准，以满足时代发展的现实需要。

　　3.3 构筑监管的"全面性"

　　政府保障性住房的"保障性",能够为取得保障性住房的群体减轻经济压力，因此，保障性住房成为一些不符合条件的人追逐利益的对象，想方设法，通过各种手段来为自己争取。因此，后期对于保障性住房的监管需要加强，努力构筑监督的"全面性".既要保证监督主体的全民性，提升群众参与监督的积极性，畅通保障性住房的监督渠道，维护和引导全民监督的合法和长效开展；也要健全保障性住房的法律法规体系建设，当前，还没有一部专门的住房法律，保障性住房的相关规定多是以政策的形式出台，通过立法，来加强保障性住房的刚性监督约束，增强保障性住房的分配名额、申请条件、监督渠道、资金来源等等透明度。

　　4 结语

　　保障性住房建设作为一项事关千家万户切身利益的重大民生工程，是构建社会和谐、体现政府关爱、完善房地产市场体系的重要组成部分，在具体的实施过程中，要继续完善供应模式，满足中低收入者的不同社会群体需求，在维护房地产市场健康稳定发展的同时，也要加强自身制度设计，突出保障性、构建多元供应模式，加强全过程的监管。积极引入绿色建筑理念，提升保障性住房的节能环保质量，积极建设"两型"社会。

　　参考文献：
　　[1] 芦丹。我国保障性住房对房地产市场影响的分析[J]商场现代化，2012（7）：228- 229.
　　[2] 翁清，孙智英。我国保障性住房供应模式探析[J]发展研究，2009（4）：67- 69.