摘要：随着我国经济的不断发展也带动了房地产经济的发展, 使得目前我国的房地产经济持续升温, 目前我国的房地产经济已经成为了国家经济的主要构成部分, 也促使我国经济飞速的发展。但是这种现象也给我国的市场经济带来了隐患, 这主要是因为房地产经济发展到一定程度以后就会使得整个市场经济发生波动, 这就是我们经常说的经济泡沫。那么面对这种现象不及时采取措施就可能会对社会造成极大的损失。本文全面的分析了房地产过热的主要特征, 阐述了房地产过热的原因, 最后给出了一些控制的策略, 希望能够帮助我国的房地产经济平稳落地, 促进我国的经济良好的发展。
关键词：房地产经济; 市场过热; 特征及成因; 防范措施;
随着我国经济的不断发展, 人们的生活水平不断的提高, 使得人们对住宿的要求也越来越高。房地产作为住宿的基本设施在这十几年发展非常迅速, 就出现了目前房地产过热的现象。房地产经济的发展是周期性的, 如果不能在房地产发展过热的状况下加以控制就可能产生更大的泡沫, 这种现象也是符合市场的发展规律的。房地产和商品的价值基本一致, 它们都有共同的特点———不可流动性, 这就使得房地产的经济性具有很特殊的特点。在社会主义市场经济体制下房地产作为人们的基础性物资存在着, 一旦房地产发展过热进而形成房地产泡沫国家就必须要采取相关的措施来进行控制, 以此来稳定房地产的发展。否则房地产经济将面临巨大的风险, 后果可能导致国家的金融危机或者经济的崩溃, 这种现象如果发生对我国的经济打击是致命的。因此我国的相关部门必须要紧盯房地产发展的趋势, 防止市场过热, 如果出现问题及时的找准原因, 利用更加科学合理的方法来防范, 利用这种方式来不断的促进我国的房地产市场不断的完善, 稳固我国的社会主义市场经济。
1 房地产市场过热的特征
一般来讲房地产经济具有隐蔽性, 特别是在泡沫形成的初期隐蔽性很强。其特征为在一定的时间内价格反复的增长, 人们对这种增长往往认为是正常的经济增长, 但是实际上却不是这种原因。这主要是因为房地产泡沫不容易被察觉, 使得很多人们被陷入其中。况且热度的周期越长风险的程度就越大, 同时可能受到的影响范围也越大。最后如果泡沫被刺破就会造成更大的经济损失。因此我国必须要提高警惕, 提前去察觉房地产过热的特征, 然后仔细的分析其原因, 根据以往的经验可以得出房地产过热会产生以下几种特征。
1.1 房地产经济周期也市场过热。
根据以往的经验可以发现房地产在发展的过程中会有一系列的周期性现象, 这种现象是连续性的同时也是循序渐进的。大致可以分为几个阶段:升温期、繁荣期、平台期、衰退期等, 然后会循序渐进, 一直持续下去。与房地产相关的市场也会和房地产市场一样呈现出价格升高和下降的趋势。根据多年的经验可以发现房地产的周期是有规律的, 无论是在周期的运作还是在震荡方面都是有规律可循的, 这也是符合市场发展的一种现象。目前我国的房地产正处于过热之中, 这主要是体现在房地产的价格上涨过快。这个时候房地产泡沫会出现, 一旦泡沫破灭就会导致房地产大幅度降价。房地产过热只是暂时的, 并不是连续的。最近几十年世界上有很多国家（地区）的房地产存在泡沫, 包括一些发达国家（地区）。房地产泡沫出现在最近十几年, 包括日本房地产泡沫、香港房地产泡沫等等, 这些都是典型的房地产泡沫。从这些案例就可以看出房地产泡沫主要是建立在投机行为之上的一种经济结果, 并不是市场经济发展到一定程度的产物。目前针对房地产泡沫是可以预防的, 才有有效的措施可以防止房地产泡沫越来越大, 同时还有可能直接消除泡沫。尤其是像房地产整体波动的环境下, 在这种情况下会使得经济周期也经济泡沫都会出现, 而且两者高度一致。从以往的经验可以看出房地产泡沫产生在房地产的升温阶段, 在房地产热度上升到最高点时就可能会导致房地产的破灭。在这个阶段以后房地产开始进入衰退期, 甚至有可能产生崩盘。那么这个时候也会导致国内的经济震荡, 使得市场的整个经济形态发生改变, 经济会倒退或者停滞不前。
1.2 房地产过热与通货膨胀。
房地产过热会导致通货膨胀, 目前针对通货膨胀的说法主要是有两种, 一种主要是分析通货膨胀的经过, 主要是物价上涨的过程。另一种是对目前通货膨胀的原因进行详细的分析和介绍。主要是介绍我国大量的货币增发导致的通货膨胀。第一种分析可以得出市场的通货膨胀原因都是因为物价上涨造成的。根据以往的经验, 特别是在20世纪的日本市场, 日元大幅度升值日本国内的资产也大量的增加就形成了通货膨胀的现状。很多专家学者在分析这个时期的日本经济时发现, 在这个时期日本的证券和土地都在大幅度的增长, 从而导致物价的上涨, 进而引起的通货膨胀。针对这种膨胀我们称它为资产通货膨胀。目前我国的物价飞涨, 究其原因也有可能是因为房地产过热引起的土地价格上涨。房地产经济过热就可能伴随货币的增发, 那么这些货币就极有可能流入过热的房地产, 从而使得房地产在短期内继续上升, 最终才导致通货膨胀的现象。
2 房地产经济过热风险的成因
从目前看来我国的房地产还处于过热的阶段, 大部分城市的房地产经济都成为了城市的主要财政收入, 我国整体的房地产经济也成为了国家的经济支柱, 直接影响着整个社会的经济。那么在这种情况下国家是不会让房地产价格大幅度下降的。如果房地产经济大幅度下降将造成我国经济发展整体受到影响。但是房价的问题必须受到重视, 国家的经济不能一直依靠钢筋混凝土, 要依靠实体经济才能有发展的前途, 才能使得我国的经济可持续发展下去。如果这种情况持续下去就可能造成房地产泡沫破裂, 从而引起经济的风险, 后果不堪设想, 只有结合我国的实际情况, 然后结合世界各国的经验来找准措施才能制定有效的方案, 保证房地产经济平稳落地。
2.1 土地财政刺激房地产市场过热形成。
我国的税制改革不断的进行, 在实施了分税制以后国家对各级政府的财政权利和人事权力重新进行了界定, 这样就激发了地方政府对财政管理的积极性。但是从目前看来地方政府的财政收入是有限的, 这主要是因为以上两种权利不相匹配, 那么收入有限的财政就会导致财政支出时出现问题, 很难能够满足当地政府的财政支出。在这种情况下很多政府就开始卖地, 只有卖地才能赚取更多的财政资金。目前看来很多地方政府的财政收入都是依靠卖地得来的。这就是我们所说的土地经济。同时政府部门还可以控制地价, 抬高地价, 这样就导致了当地房地产过热的现象出现。
2.2 实体经济新发展动力不足。
目前我国正在大力发展实体经济, 习主席在很多地方考察时也强调发展实体经济。但是由于前期的动力不足导致我国的大量资金都流入了房地产, 造成了房地产过热的现象, 实体经济一蹶不振。那么这两种情况也是相互联系的, 实体经济一蹶不振也会导致房地产的过热。长期以来就会导致产生大量的固投, 而社会的投资渠道变得越来越窄, 民间的大量资本都投入了房地产行业, 对于实体经济的投入严重不足, 这样就会导致经济的增长只能依靠房地产。目前我国的房地产投资收益率居高不下, 这样就会备受人们的关注, 很多人都会把钱投入房地产来增值, 这样恶性循环下去就会导致房地产泡沫的产生。
2.3 房地产调控效果有待进一步加强。
在进入21世纪以来我国的房价已经增长了十几倍, 这在整个世界都是罕见的。很多专家都感觉到我国的房地产有一种怪相, 那就是越高越调整, 越调整价格越高, 这是导致房价居高不下的主要原因。目前我国抑制房地产价格的主要途径是控制消费, 但是这种途径是没有效果的, 因此我国相关部门还是要加强相关的管理。目前很多消费者都认为房价会一直涨下去。很多消费者还具有买涨不买跌的心理, 甚至有些家长都开始为刚出生的小孩准备房产, 这种想法都是可笑的, 这样不但造成大量的家庭提前透支了房地产市场的未来, 还使得房地产的市场反复过热。
3 化解房地产过热风险的具体策略
通过以上的分析可以看出我国的房地产市场热度不减, 而且还呈现出愈演愈烈的趋势, 对于这种现象我们要仔细的分析, 认真的看待, 深入的研究其原因, 找出相应的措施来保证房地产经济的健康发展。下面具体谈一下化解房地产过热的一些策略。
3.1 完善法规体系, 强化行业管理。
我国是社会主义法制国家, 依法治国是我国的立国之本, 因此针对房地产过热的这种现象可以通过法律的建设来加强管理。但是目前看来我国的相关法制还不够健全, 特别是关于房地产的相关法规。因此国家要加快这方面的立法, 不断的完善相关的法律体系, 并且促使相关的部门加强监督和管理, 不断的规范房地产的行为, 建立一套完成的房地产法律体系。除此之外还要制定行业的标准和规范, 严格的执行行业的规范, 加强市场的监督, 这样才能建立良好的市场秩序, 构建出良好的平台。还要加强土地的管理, 特别是在土地供应的管理方面要严格的执行整体的规划和用地计划, 控制商品房项目的审批, 严禁一些农业用地转为商业用地。不断的提高土地出让的透明度。最后还要对房地产企业的注册加以管理, 提高房地产企业的注册标准, 严格的控制房地产企业的资质, 体现出市场上优胜劣汰的原则, 还要把房地产企业的信用体系纳入全国的征信系统, 这样才能不断的完善整个房地产市场。使得我国的房地产经济平稳的发展, 避免房地产过热现象的持续。
3.2 政府和央行应建立市场预警分析系统, 强化窗口指导作用。
在市场经济条件下, 政府肩负着引导和保持市场健康发展的职能, 但宏观调控不能依靠传统的一刀切做法, 防比调控不当或调控过度。而对当前众说纷纭的房地产市场形势, 政府和央行应尽快建立房地产市场预警分析系统和信息批露制度, 建立和完善房地产市场预警分析指标体系, 及时采集反映市场动态情况的数据资料, 定期地向社会发布预警信息。
3.3 大力发展实体经济。
在以上分析中可以得出实体经济的重要性, 由于实体经济可以带动我国整体经济的飞速发展, 因此不断的发展实体经济可以有效的抑制房地产过热的现象, 还能够使得房地产经济平稳的发展。就目前看来我国的实体经济发展有很大的困难, 但是目前很多的政策都在偏向实体经济, 相信在大量政策的扶持下不久的将来我国的实体经济将会出现转机。在加上目前的利率市场的发展, 最终会导致我国的实体经济趋向于健康的发展趋势, 避免市场的危机和震荡, 不断的完善国家的经济体制, 保证我国的经济平稳运行。
3.4 强化房地产经济调控。
房地产本身属于特殊商品, 因此具有其相应的商品属J哇。国人的“安居”情结是导致房地产市场持续过热的重要原因, 也是引发房价走高的原因之一。因此, 政府在调控房市价格的同时, 还需要引导公众理性对待房产购置, 将其作为一项民生物资而不是资本炒作标的。加强房地产市场调控还需要增加地方用地指标限制, 提高土地应用效率, 继而提高供给质量, 控制房市价格无序上涨。只有这样才能有效控制房地产市场过热的产生, 并避免过热导致泡沫破裂对我们实体经济造成毁灭性的影响。
结束语
综上所述, 目前我国的房地产市场持续过热, 这也使得很多的刚需有了一定的怨气, 同时也引起了国内外各界的高度关注, 因此政府要加强对我国房地产的调控, 作为规则的制定者还要不断的完善相关的法律法规和房地产行业的标准。大力的发展实体经济, 就目前的情况看来只有发展实体经济才能保证我国的经济平稳向前, 如果房地产市场持续下去会导致泡沫的产生和破裂, 最终影响的是我国的整体经济发展, 还可能导致我国40年改革开放的成果付诸东流。因此政府要不断的进行调控来保证市场经济的稳定发展。
参考文献
[1] 肖霞.解析当前房地产市场过热的特征其成因研究[J].经贸实践, 2018 (19) :46.
[2]王晓君.浅谈当前房地产市场过热的特征和成因研究[J].中国国际财经 (中英文) , 2018 (08) :287-288.
[3]王志铭.中国住房市场分层次调控体系研究[D].江西财经大学, 2012.
[4]沈命员.我国金融政策调控与房地产市场发展研究[D].湖南科技大学, 2009.
