摘要：房地产是居民的重要财产, 而房地产价格高居不下是当今社会备受关注的问题。房地产作为国民经济的支柱产业, 除了满足人们日常生活的居住需求外, 还拉动了国家经济的增长, 其不再是耐用的生活消耗品, 还是用于保值和投资的工具。近年来, 我国的房地产业呈现持续上升的发展趋势, 与此同时, 房地产价格现状出现了一些问题, 特别是随着部分投资者的“泛滥”投资, 引发的房地产业价格剧烈波动, 导致价格增长过快, 收入差距持续扩大。房地产业价格过高导致了经济发展的不均衡现象, 也对社会稳定带来一定的影响。本文针对供求理论和价格规律方面阐述对房地产业的理解, 并提出一些可行性建议。
关键词：房地产业; 价格; 衡量;
北京、上海等各大省会城市的房地产价格迅猛上涨, 已经明显超过了当地城市的经济发展水平, 部分中小城市也存在房地产价格持续上涨至于超过了本地区的经济发展水平和居民收入水平, 致使大多数普通老百姓难以承受过高的房价。有钱人将“炒房”作为一种投资, 从而致使有钱的人越来越有钱, 穷的人越来越穷的状况, 贫富差距不断被拉大, 导致国民生产总值、居民收入水平与房地产价格差距严重不符合。
一、研究背景及意义
随着社会生活的不断发展和进步, 人们对于房地产业的要求已不仅仅满足于生产和生活的需求, 还有一部分人将房地产业作为投资和理财的一种手段。近年来, 房地产业发展趋势迅猛, 房地产价格持续攀升, 尤其是2000年以后, 以住宅为主的房地产业高速蓬勃发展, 价格不断创造新高。即使在2009年国际经济经融危机和国家经济发展不景气的大背景下, 国内房地产业受到的冲击并不大, 房地产业的上涨速度已经达到正常国民难以承受的地步, 贫富差距持续增大。现如今, 房价问题已然成为现代国民日益关注的重要社会问题。
二、供求理论
通常情况下, 商品市场的供给关系和需求关系能够决定商品的价格, 当需求量持续增加, 远远大于供给量的时候, 商品的价格会上升;当供给量持续增加, 远远大于需求量的时候, 商品的价格就会下降, 这是市场不变的价格规律。由现在房地产不断蓬勃发展的现象以及城市化发展进程来看, 就是属于需求量大于供给量的情况, 所以房地产价格也在持续升高, 并且, 这其中不乏存在“炒房”现象, 更使得现在的房地产业需求量高于供给量, 致使价格不断攀升, 价格屡创新高。
三、价格规律
按照价值理论, 商品价值的货币表现就是商品价格, 由本身价值而定, 辅以市场价格的波动来调节价格的增幅。房地产业的价格主要是有两方面价格决定, 分别是土地本身的价格和建筑工程所用材料的价格。建筑工程所需材料价格上涨时, 即使土地本身价格不变, 房地产业的价格也跟着上涨。当然, 如果建筑工程给你所需材料价格不变, 而土地本身价格上涨的话, 同样会导致房地产业价格的上涨, 遵循的是一涨则涨, 可以同涨的规律。
四、我国房地产发展现状及存在的问题
全国的房地产业呈现一个蓬勃向上的发展趋势, 尤其是与国民生活相关的住宅价格, 持续一种不断增长的状态, 国家曾经出台条令企图从宏观方向控制房地产业的迅速发展, 制定了一系列监督体制, 但房地产业价格过高的问题还是难以得到很好的制约, 房地产价格还在不断攀升。甚至有些地方的楼盘已经售空却出现无人居住的问题, 这些无人居住的“空”房的比例逐年增高。2006年时, 所谓的“空”房率就已将达到了百分之26, 并且随着时间的推移, 这个数据在不断地增加, 甚至内蒙古地区有大片的楼盘都是这种“空”城状况。所谓的“空”城, 就是由于我国房地产开发的不合理性造成的, 从而导致房地产价格的不合理性, 部分地区已经出现国民的生产经济水平不足以支撑其购房的能力了。
五、房地产业价格居高不下的原因
1. 需求量增加
房地产业需求量大幅度增加的原因有几方面, 主要存在一些家庭想改善住房质量, 还有一些是因为家庭需求类购房, 有新增人口的新婚住房或是由于城市化进程带来的土地回迁类住房, 进而导致人们对房地产业的需求量大幅度增加。
2. 现行土地制度的限制
自改革开放一来, 我国的土地使用权出让管理制度是招拍挂制度, 无论是招标、拍卖、挂牌或是协议方式, 都是土地供给被政府垄断的一种表现, 一些地方政府为了控制土地的买卖, 不断抬升土地价格, 也是房地产业价格不断上涨的一个原因。
3. 建筑成本价格上升, 规费、税金项目多价格高
由于受国家土地制度的限制, 土地价格不断攀升, 开发商开发土地的成本也在不断增高, 房地产价格也随之升高。由于现行土地制度的影响, 规费、税金的费用征收费用较大, 种类偏多, 各种费用的叠加, 无形之中提高了建筑成本。开发商为了保证质量和利益, 使用抬高房地产单价的手段, 也是整个房地产业价格持续走高的一个重要原因。另外, 随着时间的推移, 更多的新型节能环保建筑材料已经逐渐取代了老旧的建筑材料, 比如, 空心砖灰砖取代了红砖, 让不合时宜, 环境污染较大的材料退出了历史舞台, 新的材料造价势必会高一些, 还因为经济的不断发展, 物价的上涨, 通货膨胀等原因, 导致建筑材料的价格上涨, 从而, 在另一方面提高了建筑材料的成本增加, 开发商同样为了盈利规避风险, 也是房价不断升高的原因。
4. 传统观念的影响
从古至今, 我国对成功的界定就是有家有业, 有家才可置业, 家在中国人的心中处于很高的地位, 没有家产作为保障的基础就算不上成家立业。由于传统思想的根深蒂固, 导致社会居民都要“奋斗买房”的一种格局, 这种消费观念再加上各种炒房团的层出不穷, 也是致使房地产价格不断攀升的重要原因之一。
5. 借机投资“患”者的不断增多
近年来, 随着经济的不断发展, 人民的生活越来越好, 改善生活质量的诉求日益强烈。一部分家庭想换更好的房子;另一部分人则看准时机, “囤”房, 借此时机买进, 哄抬房价, 多次买进卖出。由于房源供给量少, 需求量不断增加, 部分地区初心抢房热的现象, 价格上涨是必然趋势。价格的快速涨幅, 又让投资者看到“囤”房的好处, 再加上资金充足, 投资者更多地买进, 进一步增加了需求量, 这样的情况不断恶性循环, 诱发地产价格不断攀升, 需求量不断加大。
六、加强对房地产业现状的调整
1. 政府干预, 加大宏观调控力度
政府应科学规划房地产业的土地价格问题, 结合当前国情, 综合考虑房地产业面临的严峻问题, 合理降低土地基准价格, 为房地产业价格平稳发展打好基础。加强宏观调控, 全面管理, 在一定程度上杜绝由于土地招标、拍卖、挂牌或是协议方式引起的土地垄断而造成的价格攀升问题。
2. 增加住房类土地供应, 相应减低住房类土地价格
中国是世界人口大国, 近年来, 由于中国城镇化的快速发展, 导致住房需求量不断增大, 而国家对住房类房地产土地的供应远远不足与城镇化人口增长量。因此, 调节房地产价格, 增加住房类土地供应, 刻不容缓。政府应在增加住房类土地供应的同时, 适当辅以降低住房类土地价格, 才能更好地为降低房地产业开一个好头。
3. 加大对房地产业的监督机制, 调控不当购房现象
现行的监督管理体制还不够完善, 投资者看准时机, 借此机会大量“囤”房, 借机哄抬房地产价格。应该实行更大力度的监督管理机制, 在一定程度上控制住房地产的拥有量。而且, 应该通过监督, 避免不合理的规费和税金的征收, 有助于降低建筑成本, 从而控制房地产价格的飞速上涨。
七、结束语
近年来, 由于政治、经济、传统思想等方面的影响, 房地产业价格持续增高, 位于中心城区表现的更加明显, 影响房地产价格持续升高的原因众多, 它们相互影响, 相互交织, 成为共同影响着房地产业价格持续走高的原因。
参考文献
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