新型城镇化发展对房地产价格的影响实例分析

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【题目】新型城镇化与房地产价格之间的关系探析 
【第一章】新型城镇化对房价的影响研究绪论 
【第二章】新型城镇化的概念、内涵及特点 
【第三章】城镇化与房地产现状研究 
【第四章】新型城镇化对房地产价格影响 
【第五章】新型城镇化发展对房地产价格的影响实例分析 
【结论/参考文献】城镇化进程下房地产价格研究结论与参考文献

　　5 新型城镇化发展质量对房地产价格的影响实例分析

　　5.1 主成分分析法分析出新城镇化对房地产价格的影响

　　本文选取 2000-2013 年重庆相关指标进行主成分分析，主要数据来源于《重庆统计年鉴》，具体数据见表 5.1.

　　5.1.1 数据的标准化

　　首先对以上数据进行标准化处理，以此消除原始数据量纲的影响，标准化后的数据如表 5.2;5.1.2 用统计软件采用主成分分析法对标准化的数据进行处理，结果如下表：

　　将累计贡献率≥85%的前 n 个指标提取主成分。由表 5.4 可知，应提取 2 个主成分，即 m=2,累计贡献率为 94.2%.

　　F1=0.1762X1+0.3574X2+0.3554X3+0.3676X4+0.3519X5+0.3546X6+0.5291X7-0.2241X8F2=0.8525X1-0.2595X2-0.1923X3+0.0236X4+0.2677X5-0.3069X6-0.0495X7+0.

　　0028X8由表 5.5 可知，每万人拥有在校大学生数（X7）、基本养老保险参保人数（X2）、城乡居民收入差距（X4）城市人均拥有道路面积（X5）、每千人医院和卫生院床位数（X6）在第一主成分上都有较高荷载，用第三产业增加值指数（X1）在第二成分上有较高荷载。可命名 F1 为基础设施建设，F2 为第三产业增加值指数。

　　综上所述，只采用城镇化率作为研究指标是片面的，不完全的，故而应采用指标 X1、X2、X4、X5、X6、X7 即 F1、F2 研究新城镇化对房价的发展。

　　5.2 新型城镇化与房地产价格实证研究

　　5.2.1 变量的选取

　　本文研究新型城镇化对房地产价格的影响分析，但影响房地产价格的因素除了城镇化因素，还有经济因素，行政因素等，因此在选取上述两个新型城镇化主成分 F1、F2 作为变量之外，同时选取重庆人均 GDP（简写 G）以及重庆房地产开发中土地购置费 L 作为变量对重庆房地产价格 P 进行影响分析。

　　5.2.2 平稳性分析

　　论文采用单位根检验方法为 ADF 检验法，Eviews6.0 软件对第一主成分（F1）、第二主成分（F2）、重庆人均 GDP（G）、土地购置费用（L）以及商品房销售面积（P）序列利用 ADF 检验法进行单位根检验，检验结果见表 5.7.

　　由表 5.7 可知，五个变量在在 10%的显着水平下变量的原始序列都接受原假设，即序列含有一个单位根，则原序列是非平稳的。进一步对原序列进行一阶差分运算，并进行 ADF 检验。最终结果显示，在 10%的显着水平下下差分序列均拒绝了原假设，即其均为平稳序列。

　　5.2.3 协整检验

　　由于五个变量的一阶差分为平稳序列，因此可对五个变量进行协整检验，检验结果如下标所示：

　　由表 5.8,5.9 可知在 10%的显着水平下，重庆房地产价格与新型城镇化主成分以及土地购置费用、重庆人均 GDP 存在协整关系。

　　5.2.4 多元回归线性模型分析

　　论文选取新型城镇化主成分 F1、F2,重庆人均 GDP,重庆房地产开发中土地的购置费用等五个因素为自变量，以重庆房地产价格为因变量进行分析，通过多元线性回归模型对其进行分析。

　　假设所研究的对象 F1、F2、G、L 与重庆房地产价格（P）存在线性关系，则回归模型为：P= b0+ b1F1+ b2F2+b3G+b4L.

　　对因变量以及自变量进行多元回归线性分析，输出结果如下：

　　判定系数 R 方为 0.996,说明方程中 F1、F2、G、L 可以解释房价的的方程拟合较好为 99.6%.而且其调整的 R 很接近为 0.9943,,说明其具有较高拟合优度，因变量的大部分都能够被模型解释。

　　F 检验统计量的观测值为 563.256,对应的概率 P=8.67E-11=0.000<a=0.05,该回归方程拒绝零假设，也可以说因变量和自变量在各回归系数不为 0 的情况下它们具有显着地线性关系。在此基础上才能建立具有统计意义的回归线性模型。

　　根据以上可得回归方程：Y=854.920-0.033F1+0.422F2+0.076G+3.670Lb0=854.920,b1=-0.033,b2=-0.422,b3=0.076,b4=3.670由表 5.9 可以看出在四个因素中对房地产价格影响最大的是房地产开发中土地的购置费用，同时新型城镇化发展质量指标中，第一主成分基础设施建设 F1 与第二主成分F2对房地产价格有一定影响。第一主成分与房地产价格是负相关关系，第二主成分相对第一主成分对房地产价格影响较大，且存在正相关关系。在新型城镇化发展中，经济发展水平的提高不只是带动了人口的转移，还带动周遭城镇基础设施的完善，道路的不断建设带来了交通的便利与旅游休闲产业的进一步推进。在新型城镇化中推进房价的主要是第三产业的发展，但基础设施建设的建设并不会进一步推进房价的上升，反而会对房价起个降低作用，使得房价更趋于合理。这也就说明“以人为本”的新型城镇化由于更加注重城镇化的质量，即相关基础设施与保障的运行，不会在大范围内推动房价的上涨。

　　5.3 新型城镇化与房地产和谐发展的建议

　　总结以上分析研究，可以得出新型城镇化的深入对房地产价格总的是推进作用，但不同因素对房地产价格产生的影响不同，有大有小，有正有反 .房地产正面临严峻的转型时期，而中国的新型城镇化却方兴未诶，如何在推动新型城镇化的过程中，使房地产走向更加健康的道路成为一大挑战与机遇。

　　但现今，新型城镇化发展还不够成熟，传统城镇化的盲目推进留下的弊端日益显现，缺乏有效地监管管理房地产市场的机构，两者之间又是共同促进的关系，再结合城镇化与房地产现状的基础上，可提出以下几点建议。

　　5.3.1 城镇化推进过程中引入市场公共服务，推动政府职能的转变

　　目前，中国城市政府职能转变仍然只是集中在从企业管理分离政府职能。然而随着国有经济改革的不断深化，城镇化推进过程中政府在很多方面需要设立更多的部门，如项目投资，土地规划和资源分配等相关部门。所以，一方面城镇化所产生的花费在地方经济的总流量的财政收入和支出的比重越来越大，但是政府的服务职能的转变还没有涉及到城镇化过程。城市管理包括需要不断更新的新公共服务的认识观念，特别是中国的现状是农村中对社会基础设施的建设和城镇化建设资金投入严重不足。为了解决这个问题，市政府难以发挥核心作用，在这个被称为“转型社会”中，市政府需要把合适的参与者与对公共问题的解决方案进行洽谈。所有这些应该得到政府在推进城镇化的过程中的重视。对城镇化的公共利益的确定需要公共治理多元主体的参与。另一方面新公共服务政策的实现需要公共、私人和非营利机构的联盟。非营利组织应该从政府公共部门的再制造的基础上改变政府提供社会服务的的现状。另外市政府应鼓励民营企业和城镇化的非盈利组织的建立。

　　在中国城镇化推进中，社会基础设施的建设与中国城镇化经济增长速度的差距越来越严重。社会基础设施，作为城镇化中的重要一项，具有很强的公益性效应和发展空间。这是保障社会福利和城镇化社会推进可行性的重要因素。所以，减少社会发展差距，促进基本公共服务均等化是促进中国城镇化水平发展的重要措施。新公共服务关注民主公民权和公共利益。因此引入新公共服务为中国城镇化的发展有助于减少地区的发展水平差距。分析的过程中，如何实现城镇化推进过程中的协调发展体现在以下三个方面：

　　①根据公共选择研究维护公共利益。城市集聚的结果是一个价值共享对话的公共利益，而不是个人的自我利益的聚集。根据上述分析，目前的公共治理模式更注重保护个人利益和城镇化组织的共同利益，但不重视保护公共利益。目前的公共治理模式，尤其是市场导向的价值的重视，利用市场模型，如竞争、效率、性能等等。这类公共治理模式已经损害了城镇化的公共利益。在许多情况下，政府和政府机构已经成功私有化的公共职能，控股高管绩效目标责任，建立生产率和有效性测量的新工艺，并重组部门系统反映了问责制的承诺。但是政府和政府机构也已经成功地促进城镇化经济增长忽视公共利益。因为他们可以确定城镇化的发展方向，通过启动一个对话的价值共享不够。这些行为损害了城镇化的公共利益，尤其是不重视社会基础设施的发展。通过引入新公共服务，公共管理者帮助市民推出价值共享的对话。这个对话过程中可以避免社会基础设施发展滞后，进一步避免扩大城镇化内部发展差距。

　　②重申公民基本权利。的新公共管理中的公民权利为“客户”和旧公共行政以公民为“选民”.这两种理论都使公民的实体模糊在目前的公共治理模式的理论界。

　　新公共服务旨在鼓励更多的人去履行他们作为公民的责任，鼓励政府对民众的声音特别敏感。引入新公共服务对城镇化的发展可以重申城镇化的公民权利。公民和政府之间的信任将通过旨在保护公民权利促进对话，促进新型城镇化协调发展。

　　③保护公众免受伤害的精神。现在中国城镇化的发展过程中，公共管理更注重效率和性能，但维护公平正义精神的关注少。它是城镇化公共精神非常有害。

　　这一现象也减少了人们的热情参与公共生活和减少人民对政府的信任。作为公共生活的主体，公民应该加强自己的公共理念和现实经验只有公共精神。没有这种思想和精神的公民是难以表达自己的意志和他的发展需求。通过引入新公共服务的公共管理者帮助公民明确解释和实现公共利益，而不是试图去控制或驾驭社会。

　　公共管理者的行动将保护公众免受伤害和精神促进城镇化社会人员之间的信任。

　　通过公共精神的人的保护，积极参与公共生活。这些转换可以促进城镇化的输出。

　　因此引入新公共服务可以在三方面推进中国新型城镇化协调发展：增加表达的公民和促进社会发展需求之间人员的信任。

　　5.3.2 优化重庆城镇体系结构，合理规划房屋建设

　　城镇化体系结构的合理化对整个新型城镇化的推进至关重要，重庆市在编制相关文件规划时，应因地制宜，考察重庆不同区县的不同，制定科学合理的城镇化结构体系。在优化过程中，首先要突出重庆九大主城区的经济发展优势，而在不同的区县、农村采取根据各地特色，构建科学、和谐的城镇化发展。

　　而新型城镇化的建设过程中，应加强规划，在人口转移的同时，城市基础设施，社会保障等服务必须跟上城镇化的速度，才能真正体现以人为本的新型城镇化发展。

　　中国人民在住房条件条件差下生存多年。这个问题可以概括为人均居住面积过小，独立的单元率低，绿化设施不足与基础设施供给和恶化的条件下的建筑。

　　问题的部分原因是由于国家整体的经济和人口状况引起的，也是因为系统住房建设的管理和提供。此外，在过去的二十年，中国出现了前所未有的城镇化的速度和规模。在结构调整的总城市规划下，对城市中心区的一个大转变，以及标记的人口再分布是至关重要的。1978 改革开放以来，城市人口在二十年内爆炸性的增加了一倍多。这种人口的增加使得城市化地区的住房危机更为严重。通常在中国城市的中心区存在大片老旧的城镇，而这些老旧城镇容纳了大部分的城市人口，他们依靠着城市的经济发展与繁荣改善生活条件和寻找工作机会。老城镇的发展方向的不仅影响生活环境，更加经济的繁荣。住在那里有这个城市一半的居民，而且整个地区对城市结构的影响很大。如果城市更新是追求将中部地区居民都推到郊区的高利润的发展，城市的扩张将很可能是不可避免的，其负面的结果已经在西方的大多数城市多年的观察中显现。

　　此外，中国是一个有着有相当多的灿烂的文化遗产以及五千多年历史的国家，中国的城市的文化和经济完全可以共同发展。当地的房屋是这些传统城市的重要组成部分，几乎是最和不可分割的一部分文化和历史，是传统的城市保护的关键。

　　然而，由于早期的大拆大建，中国建筑经历了重大的变化，从传统到现代风格，变化发生迅速没有结合周围的条件，考虑与地方性特色相结合。在许多地方，采取迅速的而不是渐进的方式，旧的变为新的和不断变化的条件已经发生了。特别是在当今经济全球化的背景下，有更多的国际惯例和建筑形式，大大减少了在不同位置的建筑的差异。传统的住宅已逐步变成千篇一律的住宅，没有结合当地特色，成了千城一面的发展模式。这就需要对城镇化的规划提出更高的要求。首先，我们研究了传统或当地的房屋类型的演变和发展，发现主要是以以满足居民的需求以及当地的环境、社会、文化和环境为主。其次探讨了城市形态和城市结构的主办城市和住房类型的关系。最后，建筑形式，对住房类型的取向和结构，房屋的内部组织和它的尺寸特性以及社会，文化和环境背景的上面物理特性进行了研究。关于这部分的第一个问题，特别是在院落住宅的情况下，它是发现社会和意识形态因素，在各种全国各地的地区和场所建筑建立起到了重要的作用统一，中国和动机的持续使用一个特定的建筑风格的。似乎有可观察到的线划分不同时期的方式，传统的住宅类型长前现代时期的发展，恰恰相反，明确突变从传统到现代的时期。即使在不断的发展，住房重要的外部影响的类型，这是一个渐进过程而不是突然产生创作。传统的意识形态，社会结构和行政系统似乎有点和谐的结合在一起，不同的历史时期、不同地域位置。同样，思想系统中国传统城市规划和设计也被社会引导因素，中国传统城市规划长期以来一直是国家的根本制度和一个内置的工具的一个组成部分。因此应发挥优良传统，对城市进行合理的规划。

　　5.3.3 房地 4EA7 业的健康发展规划

　　①编制科学合理的中长期住房建设规划

　　城镇化的推进会增加住宅产业的刚性需求，但在房建设的发展是供需平衡的关系，不能因为城镇化而，盲目建设，应该合理预计人口转移带来的需求，同时调查住宅产业的供给，以此规划中长期住房建设。

　　②土地资源提高有效供给

　　土地城镇化也是城镇化的推进过程中的一大显着特征，土地利用范围不断扩大。但由于城镇化过程中大部分土地用于基建建设，供给给房地产业的资源有限，应该有针对性的提供相关土地资源，在这个过程中，应与城镇规划相结合进行。

　　③保证保障性住房的建设合理

　　保障性住房关系民生，解决了一定的低收入者的住房问题，缓解了社会社会矛盾，是房地产业健康发展的重要一环。

　　5.3.4 开启新领域大力发展养老地产

　　重庆市民的老龄化程度在第六次人口普查数据中在全国的排名已位居前列。

　　就目前城镇里汹涌出现的银发浪潮、养老机构一床难求的状况，房地产市场就应以此为契机，大力发展养老地产。而随着新型城镇化的推进，新增涌入城镇的人口并不完全都是处于劳动年龄，其中不乏已经完全丧失劳动能力的老年人。这部分老年人进入新型城镇后，因为没有劳动力，住房购买力有限，也迫切需要解决住房问题，政府公益的养老地产也应运而生。养老地产已经成为重庆市目前迫在眉睫的民生问题之一，也为重庆房地产市场开启了新的领域。这需要政府配套相应的指导建议与优惠政策，如：明确界定养老地产的功能与建设标准；设立完整的体系，在规划、土地、税收、融资政策等方面加强对养老地产的支持力度等等。同时，政府公益性的养老地产能提供相应的优惠政策使新涌入城镇的老年人无后顾之忧的在新环境中安居乐业，将提高人口转移的积极性，大大推进新型城镇化的进程。因此，大力发展养老地产能促使重庆新型城镇化与房地产市场在发展中实现互利共赢。