中国房地产金融创新突出问题与促进策略(2)

　　（ 三） 房地产金融创新中由于信息不对称导致的企业道德风险严重

　　我国一些房地产金融创新业务具有交易环节多、程序复杂等特点，这就进一步增加了信息不对称及信息在传递过程中失真的风险。以房地产住房抵押贷款为例，商业银行将风险较高的房地产抵押贷款进行重组，然后将其出售给从事证券化业务的公司即 SPV.这就把相对风险较高的次级债重新组合，拉伸了金融衍生链条，增加了交易的环节与复杂性，使位于衍生链条终端的投资者对衍生链条上端贷款信息的了解不充分，获取风险信息和监督手段困难，只能过度依赖信用评级机构对房地产金融衍生品的信用评级，这就会增加房地产金融创新中的企业道德风险。

　　（ 四） 房地产两级金融市场发展不平衡，制约金融产品的创新与发展

　　我国房地产金融市场以一级市场为主，二级市场虽然有所发展，但市场容量非常小、发展极不充分。缺乏市场信用的一级市场与发展不充分的二级市场，无法从投资与消费两方面同时满足对房地产金融的需求，单一银行体系支撑的整个房地产金融极易导致风险的过度集聚，严重影响到房地产金融创新的进程。因此，建立多层次的房地产金融市场体系已迫在眉睫。

　　除上述问题外，我国房地产金融创新还面临其他一些不容忽视的问题，如，促进房地产金融创新和市场化改革的政策、法规缺位，尚未形成一整套科学的房地产金融制度及法律法规体系； 政府对房地产金融创新风险监管缺失； 房地产金融创新中担保、信用、保险、抵押和评估等中介机构严重缺失； 房地产开发企业自有资金严重不足、高负债经营现象严重，等等，这些都是我国房地产金融创新面临的问题。

　　三、促进我国房地产金融创新的对策

　　（ 一） 强化房地产金融产品创新，开发房地产金融避险工具

　　房地产金融产品创新是房地产金融创新的末端环节与最终表现，房地产金融创新的成效归根结底体现在产品创新上。当前，我国房地产金融产品创新应当重点围绕以下三个方面展开： 第一，积极推进住房按揭贷款证券化。住房按揭贷款证券化，可以扩充资金融通的渠道，分散银行房贷业务风险，提高银行资产的流动性，使房地产金融市场与资本市场有机互动，带来连锁的良性效应。

　　第二，设计并推行房地产金融衍生品。政府可以通过设计并推行房地产金融衍生品，如房地产指数期货等，为银行业、房地产企业和普通购房者提供避险工具。值得强调的是，在房地产金融衍生产品的设计过程中，需要认真考察其合理性。如，衍生产品可以采取不同的还款期限，避免还款资金流过于集中。第三，大力推行“银行 + 信托”模式的房地产金融组合工具。“银行 + 信托”模式的房地产金融组合工具指以信托为前端融资、银行为后端资金支持的金融组合工具，能在分散银行房贷风险的同时，增加房地产资金的供给渠道的作用。

　　（ 二） 拓宽房地产融资渠道，分散金融创新风险

　　积极推进房地产投资权益证券化，加快推进住房抵押贷款二级市场的建设，将集中风险分散化。重点推出房地产投资信托基金，分流房地产市场的投资性需求，为房地产业提供稳定的直接融资，减少银行信贷风险。注重研究将保险资金引入房地产融资市场，实现资金来源主体的多元化。改善住房公积金制度，规范住房公积金使用投向，提高资金使用效率，扩大住房公积金的覆盖面。适当放宽房地产企业上市的条件，积极推进房地产企业股票和公司债券等融资方式，让更多符合条件的房地产企业实现从资本市场上的直接融资，扩大房地产企业直接融资渠道，通过股票交易市场上市发行和公司债券的发行，提高房地产企业从资本市场中直接融资的比重，降低其从银行间接融资的风险。

　　（ 三） 建立多元化的房地产金融创新机构体系

　　借鉴国外成功经验，建立多元化房地产金融创新机构体系。一是由政府组建房地产贷款担保机构。目前，我国居民平均收入水平还不高，中低层群体的收入占较大比重，并且他们的收入水平是有波动性的，并不稳定。因此，需要由政府组建房地产贷款担保机构，为其提供担保。二是成立专门的房地产保险公司。房地产保险公司可开展房地产抵押贷款保险、工程保险等相关的房地产金融保险业务，既可降低房地产企业的金融风险，又有利于增加房地产金融市场的资金来源。三是成立房地产投资基金管理公司。让房地产投资基金管理公司通过发行抵押贷款凭证等方式，为没有投资经验和没有管理精力的投资者提供金融投资服务，以此促进房地产市场的资金流通。四是成立房地产财务公司。为房地产金融、银行及其他金融机构提供服务。

　　（ 四） 完善房地产金融创新市场，促进金融资源优化配置

　　一个发达的房地产金融市场是由多层次的市场组成的，既要完善一级市场，也要大力发展二级市场。相对而言，我国房地产金融二级市场的发展还处于萌芽状态，两级市场发展很不平衡。为此，完善我国的房地产金融创新市场，要求一级市场必须加强住房抵押贷款市场、房地产开发信用借贷市场的建设； 二级市场合理适度开发住房抵押贷款的相关证券，通过信用的再交易、再流通，将一级市场中的风险进行分散，对债权进行深加工和转移，并为房地产金融创新产品提供市场载体。通过房地产金融两级市场的创新，改善房地产金融资源的流向和配置效率，进一步优化房地产金融的量性扩张，同时促进房地产金融行为主体的塑造，促进房地产金融的质性成长。

　　（ 五） 有序推进房地产金融创新的同时，做好金融风险防范工作

　　虽然我国房地产金融风险更多是源于金融抑制而导致的风险过于集中，但也不能否认房地产金融创新可能产生的金融风险问题。为此，要高度重视房地产金融创新与深化可能带来的金融风险，未雨绸缪，在有序推进房地产金融创新的同时，做好风险防范工作。

　　第一，尽快分散集中在银行信贷体系中的房地产金融信用风险。资金短缺是我国房地产业发展面临的最大问题，从促进资金积聚和增加社会福利的角度，需要加快房地产金融创新速度，完善房地产金融体系，通过房地产金融创新尽快分散集中在银行信贷体系中的信用风险，增强银行信贷资金的流动性，保障金融体系的良好运行。

　　第二，发展和完善房地产贷款担保和保险制度。推行房地产金融保险制度，对房地产金融进行再保险，有利于分散房地产金融创新风险。建议政府对房地产金融担保的范围、方式、条件等方面，给予一定优惠政策，如减免房地产金融担保的保费等，鼓励和促进房地产金融担保和保险的快速发展。

　　第三，建立房地产金融创新风险预警机制。

　　首先，建立房地产信贷风险预警制度。借鉴国外成功经验，对客户实施多层次、连续性的贷前、贷中和贷后跟踪监测和预警分析，预测各种潜在风险以便第一时间采取有效措施，将隐患消灭在萌芽阶段。

　　其次，把好房地产抵押担保预警关。相关部门对房地产金融把好相应的审核关，也可有效地预防房地产金融创新风险。做好相关抵押担保物的审核和跟踪评估，并建立抵押担保风险预警机制，从而有效预警风险的萌芽状态，规避房地产金融创新风险。

　　最后，建立大数据分析预警系统。银行庞大的客户资源体系及多年的经营沉淀，使银行内部系统已积累了庞大的数据资源。如果银行能建立大数据分析系统，对房地产企业的资金流和房地产公司的信用状况进行数据的收集、统计、分析和深挖潜，建立一个大数据分析系统，就能第一时间预测到房地产企业的最新变动。一旦有危机的苗头出现，就可以第一时间应对，以此有效降低房地产金融风险。

　　第四，建立房地产金融风险监控体系

　　首先，建立银行防范房贷风险的网络化监控体系。建议各大商业银行加强信息渠道的建设和完善，建立金融机构、政府部门、房地产企业及房贷用户之间共享的信息网络，以实现网络化监控。

　　商业银行要充分利用内部网络、互联网等现代信息传输工具，保证信息的及时传输。并根据信息显示，对出现的问题做出实时监控和相应调整，进而减少和消除可能发生的房地产金融创新风险。

　　其次，建立内部和外部共同监督体系。目前，商业银行贷款仍是房地产企业资金来源的主要渠道，因此银行建立内部网络实时监控系统，将有助于高强度监控内部风险。只要是在资金流上与商业银行有业务挂钩的，一旦房地产企业的资金流出现危机，商业银行的内部网络监督系统就会及时监测出来，进而对任何一处的风险都能在第一时间进行有效的控制。

　　最后，建立宏观信用风险控制系统。政府相关部门应组织建立一个覆盖全国房地产企业及个人的信用档案系统，这样金融机构可以通过此系统更客观地判断借款人的信用级别，并对不同信用级别的借款人给予不同的贷款条件和贷款数额。

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