山西新农村推行物业管理模式的必要性与可行性

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　　【题目】山西新农村物业管理模式探究
　　【第一章】新型农村物业管理优化路径研究绪论
　　【第二章】物业管理理论与社会主义新农村建设研究
　　【第三章】山西新农村建设及管理现状调查
　　【第四章】山西新农村推行物业管理模式的必要性与可行性
　　【第五章】山西新农村物业管理的主要模式与实施路径
　　【第六章】推进山西新农村物业管理的建议
　　【结论/参考文献】新农村物业管理推行研究结论与参考文献
　　
　　 第 4 章 山西新农村推行物业管理模式的必要性与可行性
　　
　　物业管理是房地产经济市场化和房屋商品化的客观需要和必然产物，它既是房地产经营管理的重要组成部分，又是现代化城市管理的重要一环，事关千家万户，直接影响着社会、经济、环境等各方面的效益。在农村中发展物业管理具有十分重要的现实意义。
　　
　　4.1 现代物业管理制度引入山西新农村管理中的必要性：基于比较视角
　　
　　新农村管理过程中引入物业管理模式，在我国很多省市已经取得了相应的成效。广东省华侨物业发展公司在东莞的村镇进行的试点物业管理模式，试点村镇中村容村貌、农村安全、农村设施设备，乡村文化等多个方面有了突破性的改善。在宁波，农村地区推行规范化物业管理正逐步成为广大农民的呼声[1].山东胶州市九龙镇农村通过市场化运作，在新农村管理引入物业管理模式，开辟农村环境综合整治新道路，促进新农村建设，广大农民认可并且推崇农村物业管理市场化运作[2].重庆市在新农村建设引入物业管理模式，取得了相应的成效，认同大力在农村发展物业管理[3].对物业服务企业来说也是一个重大发展机遇。
　　
　　山西省在新农村建设中也有部分物业服务企业参与进去，但是没有形成示范效应和有效的推广。物业管理对山西新农村管理依然具有十分重要的意义。在这次实地调研中发现，实施物业管理的太原市晋源区王国村在垃圾处理不及时，脏、乱、差、绿化成活率低、缺乏管理，治安管理混乱、车辆管理存在较大安全隐患、公共实施故障率及利用率不高，影响基本生活、日常文化生活不多，科技文化程度传播不够、村民自有房屋保值增值率不高等多方面农民的认可物业管理带来的益处远远高于未实施物业管理的新农村。
　　 　　 　　
　　4.1.1 从居住环境看引入物业管理的必要性
　　
　　根据图 4.1 山西未实施物业管理的调查显示：认为垃圾处理不及时，脏、乱、差的村民人数为 985 人，占未实施物业管理调查的 1902 名村民的比例为 51.79%,认为绿化成活率低，缺乏管理的比率为 51.52%.而图 4.2 这两个比率在实施物业管理的王国村则为 12.63%和 13.79%.可见实施通过在新农村管理中引入物业管理可以很好的解决农民的居住问题。同时根据调查显示实施物业管理的王国村居住环境满意度为 71.25%,比未实施物业管理的新农村村民对居住环境的满意率 16.2高了整整 55 个百分点。可以从居住环境的视角看在山西新农村管理中引入物业管理能过改善村民的居住环境，能提高村民对居住、生活环境的满意度。
　　 　　 　　
　　4.1.2 从安全防范看引入物业管理的必要性
　　
　　根据图 4.3 山西未实施物业管理的调查显示：认为缺乏管理，治安管理混乱的村民人数为 1040 人，占未实施物业管理调查的 1902 名村民的比例为 54.68%,认为车辆管理存在较大安全隐患的有 1208 名村民，比率为 63.51%.而图 4.4 显示这两个比率在实施物业管理的王国村为 14.94%和 20.69%.这两个比率分别下降了 40 和 43 个百分点。经调研，山西天泉物业管理有限公司接管王郭村项目后，治安管理由接管钱的复杂混乱改为监控全覆盖，监控室 24 小时有人值班，村内有定时保安巡视、进出村口有门岗值班，提高了治安防范能力，村内治安、刑事案件有了大比率的下降；车辆管理由接管前的无序停车，随意停车改为规划停车位，规范停车，完成了村内交通的标示标牌建设，降低了车辆事故的由接管前有了显着下降，如图 4.5 所示：山西天泉物业管理有限公司接管王国村项目后，该村车祸数由 2010 年的 6 起下降为 2011 年的 2 起、2012 年的 0 起和 2013 年的 1 起。获得了村民的一致好评。
　　 　　
　　4.1.3 从村民房屋及设备设施管理看引入物业管理的必要性
　　
　　根据图4.2山西未实施物业管理的调查显示：认为公共实施故障率及利用率不高，影响基本生活的村民人数为 897 人，占未实施物业管理调查的 1902 名村民的比例为 47.16%,认为村民自有房屋保值增值率不高的有 873 名村民，比率为45.9%.而图 5 显示这两个比率在实施物业管理的王国村为 21.84%和 26.44%.两个比率都有较大幅度的下降。专业的物业服务企业的管理能够对房屋及附属的设备实施进行维修、养护、管理，降低房屋及附属设备实施的故障率，延长使用寿命，使房屋及其附属设备设施和场地处于完好状态和正常运行，能够为村民保值增值。随着山西新农村建设的逐步推进，山西农村住房建筑面积在 2014 年达到了55848.72 万平方米，农村人均住房建筑面积达 32.44 平方米，同时加上这些房屋的附属的设备实施和场地，如果疏于管理，就可能会造成更多的问题，使新建的住宅房屋在数年内变成危旧房区。可见，在新农村引入物业管理是最实在、最有效的手段，既可使房屋及附属设备设施处于良好的工作状态，服务村民的日常生活，也能为整个新农村的村民房屋保值增值，带来直接的经济效益[4].
　　
　　4.1.4 从村民日常文化生活看引入物业管理的必要性
　　
　　根据图 4.2 山西未实施物业管理的调查显示：认为日常文化生活不多，科技文化程度传播不够的村民人数为 1279 人，占未实施物业管理调查的 1902 名村民的比例为 67.25%,而图 4.4 显示这两个比率在实施物业管理的王国村为 14.94%.相比都有较大幅度的下降。全面建设小康社会的重要保障是维护社会的安定团结。加强社会主义物质文明、精神文明建设是全面建成小康社会的首要任务。维护山西省农村经济可持续发展、加强山西省农村精神文明建设是社会稳定和全社会精神文明建设的基础[5].物业服务企业在新农村通过开展社区文化活动，丰富山西省农民的精神文化生活，促进邻里和睦、建设一个强有力的村民相互帮助的团体，让乡村和谐发展。经实地调研太原市天泉物业管理有限公司对太原市晋源区王郭村开展多种社区文化活动的创建，开展五好家庭评选、优秀婆媳关系评选等活动，促进了农村和谐社会的建设。村民日常文化活动十分丰富，由物业服务公司管理的图书馆、综合文化站，科技文化活动室，建立网络文化站、休闲健身活动广场、健身配套健身器材、党员活动室、老年活动室、图书室、电脑室、科普活动栏、文体活动广场等村文化设施和场馆能够结合村内实际情况，积极引导和吸引村民走进这些场所，村民文化生活十分丰富。与未实施物业管理的新农村封建迷信、打牌赌博相比，展现出良好的精神面貌。
　　
　　4.2 山西新农村管理中引入现代物业管理制度的可行性：基于三方视角
　　
　　4.2.1 村民：宜居环境诉求
　　
　　（1）新农村居民住房需求发生极大变化
　　
　　社会主义新农村建设给广大农村地区带来了翻天覆地的变化，尤其是居住环境得到了极大的改善。破旧分散的庭院式村居被现代化新兴居住小区替代，人均居住不足几平米到几十平米，新农村的城镇化非常显着，住房面积在将来会逐渐增加。
　　
　　根据山西省住建厅 2014 年 2 月 12 日完成的山西省住房大调查数据显示，山西省农村住房建筑面积 60371.33 万平方米，人均 32.44 平方米；城镇住房建筑面积 55848.72 万平方米，人均 32.13 平方米。农村住房建筑面积总量多于城镇住房建筑面积总量，人均面积略低于城镇人均面积。并且农村市场还未开发，与城镇物业管理覆盖率无法比拟，随着物业管理进入农村，农村物业管理覆盖率逐渐增多，为物业服务企业提供了广阔的市场空间。随着人均住房建筑面积的与城镇人均住房建筑面积逐步趋向一致以及农村经济的发展，农民对住房的需求也从满足基本居住需求转变为能够满足多方位需求，尤其能对房屋及附属设备设施进行保值增值。
　　 　　
　　（2）新农村居民的公共服务需求不断增长
　　
　　随着农民收入的增加，农民生活诉求在不断发生变化，比如由有房住到住好房，对房屋及附属的配套设备需要有人专门进行管理、维修、养护；现阶段农民的居住消费需求逐渐由追求满足基本居住需求向提高居住质量转变，向更高、更方便快捷的生活目标迈进。以前农村居民一切生活问题由自己自行解决，现在农村居民在享受新农村建设的成果，逐渐依赖于专业人员的服务[5].对农村设备设施管理、安全服务、车辆管理、环境管理等公共服务的需求不断增长，但日益增长的公共服务需求与公共服务供应匮乏成为新农村居民所面对的主要矛盾。物业管理的引入，可以给农村村民享受到与城市市民一样的物业管理服务。而这些服务可能触及到家庭里的家庭保洁、法律咨询、商务服务等全面性的公共服务。
　　
　　（3）新农村居民的精神文化生活的需求
　　
　　社会主义物质文明、精神文明建设是全面建成小康社会的首要任务。维护山西省农村经济可持续发展、加强山西省农村精神文明建设是社会稳定和全社会精神文明建设的基础[7].而广大农民在物质需求得到满足后，在精神文化生活需求上急显迫切。物业服务公司以企业化模式进行精神文明建设，通过开展社区文化活动，丰富山西省农民的精神文化生活，在良好的精神文化氛围中，邻里和睦、村民互助，乡村和谐发展。太原市天泉物业管理有限公司对太原市晋源区王郭村开展多种社区文化活动的创建，开展五好家庭评选、优秀婆媳关系评选等活动，促进了农村和谐社会的建设。
　　
　　4.2.2 基层政府：政府职能转变趋势
　　
　　（1）创新新农村管理方式
　　
　　对于基层的乡镇政府来说，村党委和村委会领导开展各项公共事务，随着新农村对公共事务的需求不断增长，各乡镇、村党委政府普遍存在行政资源有限、人手不足的问题，对村公共事务的管理上出现的缺位与不到位。物业管理在农村的全面引入，可以使政府脱身于日常的“物业服务”事项上，而是把握大政发展方向以及重大事务的决策，让日常管理工作交给市场化运作的物业服务公司[8].社会化、专业化、企业化的物业服务公司提供的管理和服务能够满足农民需求，在管理体制与沟通机制上，比行政的层级管理更具灵活性与适应性。特别在行政管理体制不顺的地方，这种优势更为明显。根据建设部标准，物业管理涉及的房屋维修、设备、环卫、绿化、保安、文化等各个方面，原都属于国家公用事业服务与行政管理的内容。从提高政府管理效能的角度出发，物业管理无疑将成为辅助甚至替代政府向农村居民提供公共服务的重要载体。
　　
　　（2）切实解决村民的就业问题
　　
　　就业是民生之本。山西省相当长一段时间内就业形势会极为严峻和复杂，就业需求都会十分强烈。扩大就业是山西今后长期重大而艰巨的任务。特别是在山西农村，农业的机械化发展进一步解放了农村的生产力，使更多的农民面临工作需求。作为劳动密集型行业的物业管理行业，需要大量的保洁员、保安员、水工、电工等基层工作人员，这些工种只要农民愿意干，经过培训都可以满足物业服务公司的需要[9].并且随着社会经济文化的发展，山西农村逐渐出现了一部分农民不愿意外出就业，而山西省广大的农村存在工业化程度低，消化就业能力较差的现状导致无法吸纳更多农村劳动力。显然，引入物业管理模式为能够缓解山西农村剩余劳动力向非农产业的转移与产业结构调整中的就业的结构性矛盾作出重要贡献。 太原市天泉物业管理有限公司在接管太原市晋源区王郭村项目后，就近吸纳就业人员 32 人，提高了该村就业率。
　　
　　（3）改善投资环境，促进招商引资
　　
　　当前要大力发展农村经济，必须依靠内、外源型经济并举发展。而对于一些商业区位优越，处于经济发展初期的村镇，“招商引资”、“征地办厂”无疑是打开经济发展局面的一种重要途径[10].而要改善当地的投资环境，带动当地的经济发展，离不开基础设施的建设与完善，更离不开社会治安的维护与稳定，这正是新农村建设的重要目标之一--“村容整洁”的基本要求。在新农村建设中引进规范化的物业管理，有利于在短时期内扭转环境与治安的不利局面，尽快在外来投资者心中树立投资信心，为当地的经济发展搭建一个和谐稳定的平台，最终实现“生产发展”、“生活宽裕”的新农村建设目标。
　　
　　4.2.3 物业服务企业：新农村市场广阔
　　
　　（1）山西农村物业管理市场潜力巨大
　　
　　细分物业管理市场，现有的城市物业管理市场竞争日益严峻，山西新农村物业管理市场少有物业服务企业涉足，只是在几个地方进行了初步的试点，尚未出现市场的领导者。新农村的住宅及附属的设备实施同样需要物业服务企业来管理，农民的生活水平的提高也促进农村物业管理的需求。根据山西省 2013 年政府工作报告，在山西推进社会主义新农村建设的进程中，2014 年山西省将继续扎实推进新农村建设。推动城乡发展“五个一体化”,再启动 100 个新农村集中连片示范区和 3000 个重点村建设。山西新农村建设蕴涵着广阔的物业管理市场。物业服务企业与其在城市中惨淡经营，不如投入到广大的山西新农村市场。农村物业管理市场为优秀的物业服务企业提供了发挥自身服务水平的舞台。
　　
　　（2）物业服务公司品牌的传播
　　
　　我国的物业管理服务是伴随着商品房的产生而产生，由于历史的原因，许多物业管理公司由开发商派生出来的，这种自建自管、谁开发谁管理的模式导致了物业管理不能流动，物业管理市场化无法开展；物业管理竞争缺乏机制，优秀的物业服务公司在市场竞争中很难靠自身服务品质和品牌获取市场[11].
　　
　　物业服务企业若是能够主动投身于山西社会主义新农村建设中来，承担更多的社会责任，扩大物业管理品牌的知名度，提升物业管理品牌的美誉度，扩大市场占有率，提高企业效益和企业影响力，有利于公司品牌的塑造。
　　
　　（3）物业服务公司利润的提升
　　
　　物业管理是劳动密集型行业，就业人数庞大，近几年，物业服务的各种成本不断上涨，残酷地挤压着物业服务公司的利润空间，甚至出现亏损，其中人力成本不断上升是导致物业服务公司艰难生存的重要因素。物业服务公司把市场对准山西新农村，能够就近吸纳农村就业人口，一定程度上减少人力成本支出[12].同时山西省新农村建设围绕着“生活宽裕、生产发展、村容整洁、乡风文明”的方针制定的具有针对性的目标。首先编制好村庄建设规划。经过规划后的山西新农村能够形成物业管理规模市场，形成规模经济，进一步降低成本，获取更多利润。